عقد الإيجار هو عقد تم تنظيمه بشكل خاص في قانون الالتزامات التركي، ويترتب عليه حقوق والتزامات متبادلة بين الطرفين. يفرض عقد الإيجار على المستأجر التزامًا بدفع بدل الإيجار في الوقت المحدد وبشكل كامل، واستخدام العين المؤجرة بما يتوافق مع الغرض منها وبعناية. أما المؤجر فيلتزم بتسليم العين المؤجرة للمستأجر بطريقة صالحة للاستعمال.
ولكي يتم إبرام عقد الإيجار ويصبح نافذًا، يجب الاتفاق على بدل الإيجار. يملك الطرفان حرية تحديد بدل الإيجار كما يشاءان. ويمكن لهما تحديده وزيادته بحرية. وفي حال عدم توصل الطرفين إلى اتفاق بشأن بدل الإيجار، يمكن طلب تحديد بدل الإيجار من المحكمة بقرار قضائي.
ما هي دعوى تحديد بدل الإيجار؟
في حال عدم توصل الطرفين إلى اتفاق بشأن تحديد بدل الإيجار وظهور نزاع بينهما، يحق لكل منهما في أي وقت رفع دعوى لتحديد بدل الإيجار أمام المحكمة. دعوى تحديد بدل الإيجار هي دعوى تُرفع بهدف تعديل بدل الإيجار ليعكس القيمة العادلة وفقاً لظروف السوق الراهنة.
وقد نُظمت هذه الدعوى في المادتين 344 و345 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098، ولا يمكن رفعها إلا بخصوص إيجار المساكن وأماكن العمل ذات الأسقف (العقارات المغلقة). أما بالنسبة لعقود الإيجار الأخرى، فلا يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار بشأنها.
كما أنه لا يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار إلا إذا كان للمدعي مصلحة قانونية في ذلك.
كقاعدة عامة، يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار في أي وقت. ومع ذلك، هناك بعض القيود الخاصة المنصوص عليها في القانون. خلال السنة الأولى من العقد، يكون بدل الإيجار قد تم الاتفاق عليه مسبقاً، وبالتالي لا تكون للمدعي مصلحة قانونية في رفع الدعوى. إذا رغب الطرفان في تعديل بدل الإيجار في نهاية فترة الإيجار، فإنه يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار قبل بدء فترة الإيجار الجديدة بما لا يقل عن 30 يوماً.
وإذا قام المؤجر بإرسال إشعار كتابي للمستأجر قبل بدء فترة الإيجار الجديدة بما لا يقل عن 30 يوماً، فإنه يمكن بعد ذلك رفع دعوى تحديد بدل الإيجار حتى نهاية فترة الإيجار الجديدة.
ولا يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار بأثر رجعي. ولكي تُرفع دعوى تحديد بدل الإيجار، يجب ألا يكون هناك اتفاق قطعي بين الطرفين بشأن بدل الإيجار، أو يجب أن تكون مدة عقد الإيجار قد تجاوزت خمس سنوات. كما أن تغيير مالك العقار لا يؤثر على التزامات المستأجر الناتجة عن عقد الإيجار.
والمحكمة المختصة بالنظر في دعاوى تحديد بدل الإيجار هي محكمة الصلح المدنية. ويمكن رفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية في مكان تنفيذ العقد.
ما هي دعوى تعديل بدل الإيجار؟
مبلغ الإيجار الذي تم الاتفاق عليه بين الطرفين في عقد الإيجار لا يجوز أن يتجاوز نسبة الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) السنوي للفترة السابقة عند انتهاء مدة الإيجار للفترة القادمة. وبالتالي، فإن نسبة زيادة الإيجار تكون محدودة بمؤشر أسعار المستهلك. ومع ذلك، في حالات الصعوبة المفرطة في التنفيذ، مثل الظروف الاستثنائية التي تجعل تنفيذ العقد صعبًا جدًا على أحد الأطراف، يمكن للطرف المتضرر أن يطلب من المحكمة تعديل عقد الإيجار.
غالبًا ما يتم الخلط بين دعوى تعديل بدل الإيجار ودعوى تحديد بدل الإيجار في الممارسة العملية. الفرق الأساسي بين دعوى تعديل بدل الإيجار ودعوى تحديد بدل الإيجار هو أن القاضي في دعوى تعديل بدل الإيجار لا يلتزم بمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) عند تحديد بدل الإيجار الجديد. كما يمكن رفع دعوى تعديل بدل الإيجار في حالة زيادة أو نقصان غير متوقع في قيمة العقار. من الأمثلة على ذلك بناء مترو أو مطار أو مستشفى بالقرب من العقار، أو نقل المحكمة الواقعة بجانب مكتب سيستخدم كمكتب محاماة إلى منطقة أخرى. في هذه الحالات، يمكن تعديل عقد الإيجار.
يمكن رفع دعوى تعديل بدل الإيجار في الحالات التي يكون فيها بدل الإيجار أقل بكثير من القيمة السوقية بسبب التضخم أو أسباب مماثلة، ويوجد فرق بينه وبين بدل الإيجار المماثل في السوق، كما يجب أن يكون العقد قد استمر لمدة خمس سنوات على الأقل. يحق للقاضي في هذا الشأن أن يصدر حكمه بناءً على قيم الإيجار المماثلة، وإذا رأى ذلك ضروريًا يمكنه أن يقرر زيادة بدل الإيجار.
رفع دعوى تعديل بدل الإيجار لا يتطلب أي إشعار أو مهلة زمنية أو إنذار مسبق. يمكن رفع هذه الدعوى لجميع أنواع الإيجارات سواء المنقولة أو العقارية. وتُرفع دعوى تعديل بدل الإيجار في محكمة الحقوق الابتدائية المختصة بمكان تنفيذ العقد.
محامي قانون الإيجار في أنطاليا – محامي مستأجري أنطاليا
كما هو واضح، فإن دعاوى تحديد الإيجار ودعاوى تعديل قيمة الإيجار من القضايا التي يسهل الخلط بينها وغالباً ما يتم الخلط بينهما في الممارسة العملية. ومن أجل تجنب فقدان الحقوق والوقت، من الضروري الحصول على مساعدة من محامٍ متخصص في قانون الإيجار. مكتبنا القانوني يقدم لكم خدمات استشارية ومساعدة ومتابعة احترافية في مجال قانون الإيجار.
