Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde tanımlanmıştır:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira Bedeli
Kiracının kira bedelini ödeme borcu TBK’nın 313. Maddesinde “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kiracı ve kiraya veren kira borcunun ödeneceği tarihi kendileri belirleyebilirler. Belirlenmediği durumda ise ifa zamanı TBK’nın 314. Maddesinde düzenlenmiştir:
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
Kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak TBK’nın 343. Maddesi uyarınca “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira bedeli gibi kira artış oranı da taraflar tarafından serbestçe belirlenebilir. Ancak TBK’nın 344. Maddesi buna bir sınırlama getirmiştir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Dolayısıyla TÜFE oranını geçen bir artış için yapılan anlaşma kanun hükmü gereğince geçersizdir.
Örneğin, Ocak 2015 yılında yapılan aylık 1.000 TL bedelinde bir kira sözleşmesi 1 yılın sonunda yenilendiğinde TÜFE oranının % 7,67 olduğu göz önünde bulundurulursa Ocak 2016 itibariyle aylık yeni kira bedeli en fazla 1.076,70 TL olacaktır.
Kira Artış Oranının Belirlenmemesi
Kira artış oranının belirlenmemesi durumunda yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Bu durum TBK’nın 344/2. Maddesinde yer almaktadır:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Örneğin, Ocak 2013 tarihinde yapılan aylık 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi için taraflar aralarında %15 artış oranı belirlemiş olabilirler. Bu durumda yeni kira bedelinin aylık 1.150,00 TL olması gerekir. Fakat ilgili yıla göre TÜFE oranı % 7,49 olduğu için ve bu oranın üzerinde bir artış yapılamayacağı için hakim kira bedelinin en fazla 1.074,90 TL olmasına karar verebilir.
Geçici Düzenleme (Yüzde 25 Kira Artışı)
Yukarıda değindiğimiz üzere kira artış bedeli taraflar arasında TBK’nın 344. Maddesi gözetilerek belirlenir. Belirlenmediği takdirde yine TBK’nın 344. Maddesi uyarınca hakim tarafından TÜFE oranını geçmeyecek şekilde kiralananın durumu göz önünde bulundurularak belirlenir. Ancak 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve TBK’ya eklenen madde (Geçici Madde 1) ile konut kiralarının artışı için %25 (yüzde yirmi beş) oranında bir sınırlama getirilmiştir. İlgili maddeye göre,
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
01.07.2023 tarihinden itibaren yapılan kira sözleşmelerinde %25’in üzerinde bir artış yapılamayacaktır. Ancak TÜFE oranının %25’in altında kalması durumunda TBK m.344 uygulama alanı bulacaktır.
Bu süre 15.07.2023 tarih ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen madde (Geçici Madde 2) ile 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmıştır:
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Örneğin, yukarıda belirttiğimiz gibi Ocak 2015 yılında yapılan aylık 1.000 TL bedelinde bir kira sözleşmesi 1 yılın sonunda yenilendiğinde TÜFE oranının %7,67 olduğu göz önünde bulundurulursa Ocak 2016 itibariyle aylık yeni kira bedeli en fazla 1.076,70 TL olacaktır.
Fakat Ocak 2022 yılında yapılan aylık 1.000 TL bedelinde bir kira sözleşmesi 1 yılın sonunda TÜFE oranına (%72,31) göre 1.723,10 TL olması gerekirken; Geçici Madde 1 uyarınca Ocak 2023 ayından itibaren %25 sınırıyla en fazla 1.250,00 TL olabilecektir.
1 Temmuz 2024’ten Sonra Kira Artış Oranı
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 hükmü yeniden uzatılmadığı takdirde 1 Temmuz 2024’ten itibaren %25 sınırı olmaksızın TBK’nın 344. Maddesi uygulama alanı bulacak ve artışlar TÜFE oranında yapılacaktır.
5 Yılın Sonunda Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira bedelinin Türk lirası olarak belirlendiği durumlarda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. Maddesine göre,
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Dolayısıyla beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira bedelinde kiracı ve kiraya verenin anlaşamaması durumunda kira tespit davası açılır. Açılacak dava sonucunda hâkim TBK 344/3 maddesi uyarınca karar verecektir.
Ancak kira tespit davasının açılabilmesi için beş yıl geçmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Nitekim TBK’nın 345. Maddesi uyarınca “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” (TBK m.345/2)
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri veya beş yılın sonundaki kira artışlarında hakim %25 sınırı ile bağlı olmayacaktır.
Kira Bedelinin Yabancı Para (Döviz) İle Belirlenmesi Durumunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira bedeli yabancı para (döviz) olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapılamaz. Bu husus TBK’nın 344/4. Maddesinde düzenlenmiştir:
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Beş yılın sonunda yeni kira bedeli TBK 344/3. Maddeye göre belirlenir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Hâkim, bu durumda Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 kapsamındaki %25 sınırlaması ile bağlı değildir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak dövizle kira sözleşmesi yapma yasağı bulunduğu unutulmamalıdır.
Yargıtay Kararları
“Davacı, dava dilekçesinde özetle; 08/02/2011 tarihli sözlü sözleşme ile kiralananı dava dışı … Metal Sanayi Limited Şirketinden kiraladığını, yıllık kira miktarının 12.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, yapılan sözleşme ile taraflar arasında herhangi bir artış oranı belirlenmediğini, kiranın her yıl tefe-tüfe oranında artırılarak ödenmekte olduğunu, kiralananın 10/02/2014 tarihinde … Metal Sanayi Ltd. Şti tarafından davalılara satış yolu ile devredildiğini, yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını, kira alacağının eski malik ile yapılan kira sözleşmesine göre hesaplanması gerektiğini, davalıların Tokat 1. İcra Dairesinin 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile 10/02/2014 ve 10/08/2014 tarihlerinde ödenmeyen kiraların tahsili için 13.145,59 TL tutarlı takip başlattığını, icra tehdidi altında olduğundan takibe konu miktarı icra dosyasına yatırdığını, davalıların kira miktarında fazla artış yaptığını, talep ettikleri aylık kira miktarının kanuni artış miktarları uygulandığında çıkacak miktarın çok üstünde olduğunu, TBK’nun 344. maddesi kira miktarı konusunda artışın bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre yapılması gerektiğini belirterek 01/01/2014 ile 01/01/2015 arasındaki kira bedelinin mahkeme müdahalesi ile tespiti ile fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere şimdilik fazla alınan 100,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar cevaplarında özetle; sanayideki dükkanların aylık kira bedellerinin yaklaşık 700,00-800,00 TL arasında olduğunu, davacının kira bedellerini ödememesi üzerine Tokat 1. İcra Müdürlüğünün 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile takip yapıldığını, davacının bu takibe itiraz etmediğini ve ödeme yaptığını, bu takip dosyasından sonra da kira bedellerini ödemediğini, açılan davanın kira bedeline itiraz niteliğinde olduğunu, davacının iddialarının asılsız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davacı tarafın, yazılı sözleşme olmadan kira parasına ilişkin başlatılan takiplere itirazsız ve çekincesiz yaptığı ödemelerin kira parasının zımnen kabulü anlamına geleceği, rayiç kira bedeli ve zımni kabul ile belirlenen kira bedelinin miktarı arasında sözleşmedeki çıkar dengesini katlanılamayacak derecede bozan dengesizlik görülmediği, bu nedenle de davacının kira bedelinin tespiti isteminin ve fazla ödenen kira parası isteğinin haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilerek dairemiz 2017/1881 E 2017/2690 K sayılı ilamıyla davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için bir karar verilmesi, istirdat talebine yönelik ise belirlenecek kira bedeline göre yapılan fazla ödeme varsa iadesi yapılmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin zımnen kabul sayılarak hüküm kurulmasıın doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek; davacıya talebini açıklamak üzere süre verilmiş, davacı vekili verdiği dilekçe ile 2014 ve 2015 yılları kira miktarının tespitini ve fazla ödenen kira bedellerini iadesini talep ettiklerini belirterek; mahkemece kira bedelinin tespiti yönünde aldırılan bilirkişi raporları doğrultusunda 09.04.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 3996,00 TL ye artırmıştır.
Davacı tarafça davalı aleyhine dava konusu Tokat 1. İcra Müdürlüğü 2014/6783 E sayılı takip dosyası ile 10.02.2014 ile 10.08.2014 arası döneme ait bu aylar dahil olmak üzere aylık 1.833,00 TL tutarında kira alacağının tahsili amacıyla toplamda 12.831 TL kira alacağı için takip başlatılmış ve ödeme emrinin tebliği üzerie davalı tarafça takibe konu borç ödenmiştir. Bozma ilamı doğrultusunda davacı tarafa talebi açıklattırılmıştır.
6100 sayılı hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ikinci bölümü yargılamaya hakim olan ilkeleri düzenlemektedir. Kanunun 25. maddesi taraflarca getirilme ilkesini, 31. maddesi hakimin davayı aydınlatma ödevini, 33. maddesi ise hukukun uygulanması ilkelerini düzenlemektedir. Hukuk usulü muhakemesinde maddi vakıaları ileri sürmek yükümlülüğü HMK m.25 uyarınca taraflara, hukuki nitelendirme ve davayı aydınlatma yükümlülüğü ise HMK m.31 ve 33 uyarınca hakime aittir. Hakim tarafların getirdiği maddi vakıalarla bağlı olmakla birlikte hukuki nitelendirme ile bağlı olmayıp Türk hukukunu resen uygular.
Somut uyuşmazlık; davacının davalıya icra takibi neticesinde ödediği kira bedelleri bakımından fazla ödemesi olup olmadığı, var ise ne kadar olduğu hususundadır. Vakıaların ileri sürülüş biçimi ve yapılan açıklamalar kapsamında davacı vekilinin “2014 ve 2015 yıllarına ait kira bedellerinin tespiti”ne dair talebinin teknik anlamda kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olmadığı tarafların kira sözleşmesine dair iddia ve savunmaları kapsamında takibe konu edilen dönem bakımından ödenmesi gereken kira bedeli tutarının ispat kuralları çerçevesinde hadise olarak tespitine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.
Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiraya veren tarafça talep edilen yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise kiraya veren kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine kiracı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yine yazılı belge ile ispat etmelidir.
Somut olayda; davacı kiracı, 08.02.2011 tarihinde sözlü kira sözleşmesi imzalandığını ve yıllık kira bedelinin 12.000 TL olduğunu belirterek yıllık kira bedeli artışının TBK’nun 344. maddesi uyarınca bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre yapılmasını kabul etmektedir. Kira bedelini ispat yükü kiraya verende olup, kiraya veren takibe konu ettiği kira bedeli bakımından yazılı delille ispat yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu nedenle yukarıda belirtilen ispat kuralları çerçevesinde kira bedelinin davalının kabulünde olan ve davalı tarafça bildirilen tutar olduğu kabul edilerek 2011 yılı için kiracının kabul ettiği 12000 TL kira bedeli üzerinden TBK m.344 uyarınca yapılan artış üzerinden takibe konu edilen dönemde ödenmesi gereken kira bedelinin aylık ne kadar olduğu hadise olarak tespit edilerek, bu bedel doğrultusunda davacının fazla ödemesi olup olmadığı hesaplanarak ve bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı da gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA…karar verilmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/3381 E., 2019/9536 K., 02.12.2019)
“Davacı, son ödenen aylık 1.655 TL kira bedelinin 01.11.2014 tarihinden itibaren 6.300 TL olarak tespiti ve belirlenen kira bedeli üzerinden 01.11.2014 tarihinden bu yana ödenmeyen kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 01.11.2014 -01.11.2015 kira dönemi için aylık kira bedelinin hak ve nesafet gereği 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Olayımıza gelince; Kiralananın, davacı tarafından 01/11/2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli arazi kiralama sözleşmesi başlıklı sözleşme ile davalı …’na kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Ne var ki, dosya kapsamı itibariyle kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece öncelikle , kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre, taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti halinde kiralananın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi, aksi halde kiralanan taşınmazın galip vasfının çatılı işyeri olduğunun anlaşılması durumunda ise kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verebileceği , bu halde de somut olayda taraflar arasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi göz önüne alındığında tespiti istenen 01.11.2014 -01.11.2015 kira döneminin hak ve nesafet dönemi olmadığı bu itibarla
TBK’nun 344. maddesi gereğince ÜFE uygulanmak suretiyle belirlenecek kira bedelinin hüküm altına alınması gerektiği değerlendirilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3152 E., 2018/6523 K.)
“Davacı, davalı kiracının Aralık 2014 tarihinden itibaren kira bedellerini ödemediğini, kira alacağının tahsili için yapılan takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacının 01/05/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin 350,00 TL’den net 437,50 TL’ye çıkarıldığını belirtmiş ise de T.B.K’ nun 344. maddesine göre %25 oranındaki kira artışını öngören maddenin geçerli olmadığı, davacının ancak … oranında artırım isteyebileceği bu konuda davalının kabulünün bulunmaması nedeniyle kira artış oranını kira tespit davası açarak belirleyebileceği gözönüne alınarak kira bedelini aylık 350,00 TL olarak devam ettiği, ev sahibinin ödemesi gereken kapıcı tazminatı ile asansör bakım giderlerini kiralayan adına kiradan mahsup ederek ödediği kabul edildiğinde davalının kira borcu olmadığının anlaşıldığı ancak kira bedelinin ödeme emrinin tebliğ tarihi olan 17/09/2015 tarihinden itibaren 30 günü geçtikten sonra 09/11/2015 tarihinde ödendiği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile … 1. İcra Müdürlüğünün 2015/5005 Esas sayılı dosyasında takibe konu aylara ilişkin borç ödendiğinden davanın reddi ile bu yönde takibin iptaline, takibe konu aylara ilişkin borç tebliğ tarihinden itibaren 30 gün geçtikten sonra ödendiğinden tahliye yönünden itirazın iptaline, takibin devamına, %20 kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;
TBK’nun 344/1 maddesinde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. 6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.
Taraflar arasında 01/05/2004 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 175 TL olarak belirlenmiş, kira bedelinin % 25 oranında her yıl arttırılacağı düzenlenmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi iki yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam etmektedir. Kira sözleşmesinde aylık kira miktarı açıkça belirtilmiş, hususi şartlarda da kira parasının ne şekilde artırılacağı tereddüte yol açmayacak ve kolayca hesaplanacak şekilde gösterilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar ve davalı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Bu durumda mahkemece davalının özel hukuk tüzel kişisi olduğu dikkate alınarak sözleşmede yazılı artış oranı doğrultusunda kira miktarının ne kadar olduğu belirlenerek sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle yerinde görülmeyen davalı kiracının temyiz itirazlarının reddi ile tahliyeye yönelik hüküm kısmının ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince alacağa yönelik olarak davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28/11/2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6905 E., 2017/16628 K.)
Views: 133
