TBK 29 “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Kanunumuza göre bir sözleşmenin gelecekte yapılacağının sözleşme tarihinden daha önceki bir tarihte yapılması mümkündür. Satış vaadi sözleşmesi bu istisnalardan birisi olmadığı için kurulmasına hukuken bir mani bulunmamaktadır. Ön sözleşmenin yapılma anındaki şekil şartları asıl sözleşmenin şekil şartlarına tabiidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Bu sözleşme iki tarafa da borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Satıcı belirlenen tarihte taşınmazı satmayı taahhüt ederken, alıcı da aynı tarihte taşınmazı satın almayı taahhüt eder.
Türk Borçlar Kanunu Madde 237 – Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Kanunda açıkça belirtildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noter önünde resmi şekilde yapıldığı takdirde geçerlilik arz eden bir sözleşmedir.
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için sözleşme metninde taşınmazın adresi ve anlaşılan bedel yazılmadığı takdirde bu sözleşme de hukuken bağlayıcı olmayacaktır.
Sözleşmenin geçersiz olması durumunda vaat alacaklısı verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edebilir.
“…ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir…” (Yargıtay 23. H.D.; 10.12.2019 tarih, E.2017/2892, K.2019/5214 sayılı karar)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi , kat karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturan ana sözleşmelerden biridir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin unsurlarının bütün halinde birleşmesiyle doğar ve yargılaması bu sözleşmeler uyarınca yapılır.
Aynı Taşınmaz için Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması Hali
Uygulamada sıkça karşımıza çıkan bu sorunda satış vaadi sözleşmeleri arasında en önce tarihli olan geçerli kabul edilecektir.
Taşınmaz satış vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart
Öncelikle cezai bir şartın varlığından bahsedebilmek için geçerli bir sözleşmenin bulunması gerekmektedir. Eğer ki sözleşme geçerli değilse yukarıda da belirttiğimiz üzere yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteme hakkına sahiplerdir. Sözleşmenin geçerli olması durumunda sözleşmede belirlenen cezai şartın yerine getirilmesinin talep edilebilmesi mümkündür.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
TBK 1009 taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceğinden bahsetmektedir.. Şerh hukuki niteliği gereği kişisel bir hakkı ayni bir hakka çevirmese de üçüncü kişilere karşı iler sürülebilmesi açısından hakkı güçlendirmektedir. TMK m 1009/2 “Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” hükmüyle tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde satış taahhüdünde bulunan kişinin taşınmazı başkasına satması halinde tapuda şerhi bulunan ön sözleşme sahibinin bu taşınmazı talep edebilmesi mümkün kılınmıştır. 2644 sayılı Tapu Kanunu 26. maddenin 9. fıkrası gereği “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi
Sözleşme şu koşullarda sona ermiş sayılır:
-Sözleşmenin ifa edilmesi,
-Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
-Sözleşmenin feshedilmesi.
İki taraf da borçlarını ifa ederek sözleşmenin gereklerini yerine getirirse tüm sözleşmelerde olduğu gibi satış vaadi sözleşmesi de sona ermiş sayılır. İfanın zaman aşımına uğraması veya sözleşmenin çift taraflı olarak feshedilmesi hallerinde de doğal olarak sözleşme sona ermiş sayılacaktır. Bahsi geçen zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre ifa olanağı doğduğu anda işlemeye başlar.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak vaad alacaklısının edimin yerine getirilmemesi halinde tapu iptal ve tescil davası ile tescili sağlama hakkı doğabilecektir.
Başkasına ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması Hali
Satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Sözleşmede satış vaadi veren kişi satışı ilerde yapacağının taahhüdünü verir ve bu taahhüt için taşınmazın mülkiyetine sahip olması gerekmemektedir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması (asıl satım sözleşmesi) taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur.
İlgili Yargıtay Kararları
- Hukuk Dairesi 2007/16943 E., 2007/15498 K.
“Davacı ile davalıların murisi arasında bir satış vaadi sözleşmesi bulunmamaktadır. Davalının murisi İzzet dava dışı Muhsin’e, Muhsin de taşınmazın satışını davacıya vaat etmiştir.
Dava, taşınmazın tapuda üçüncü şahsa devri nedeniyle malik İzzet mirasçısına karşı açılmıştır.
Mahkemece, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi alacağın temlikini sağladığından taşınmazın bedeline ilişkin de bir talep hakkının varlığı nedeniyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Satış vaadi sözleşmesi ile temlik edilen; taşınmazın mülkiyetinin geçirimini talep hakkıdır. Satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin ihlali halinde taşınmazın bedeline yahut tazminine ilişkin hakkın da temlik edildiğine dair bir hüküm yer almayıp, alacağın temlikinde belirli, muayyen bir hakkın temliki bahis konusudur. Alacağın temliki (BK m. 162-172) yoluyla borç ilişkisinin devri mümkün değildir.
Davacı, satış vaadine ilişkin sözleşmeden doğan hakkını akidine ileri sürebilir. Davacı ile davalı arasında bir satış vaadi sözleşmesi bulunmaması; taşınmazın bedelinin tazminine ilişkin alacağın temliki de gerçekleşmediği nedeniyle davanın reddi gerekirken, davanın yazılı nedenlerle kabulü doğru görülmemiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA)“
- Hukuk Dairesi 2012/13623 E. , 2012/14616 K.
“Davacı, 24.10.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalıların dava konusu 226 parsel sayılı taşınmazda murisleri …’dan intikal eden hisselerininin satışını vaat ettiklerini belirterek … kaydının iptali ile adına tescilini, davalı Süleyman Sırrı Mutlu mirasçıları ile diğer davalı … arasında yapılan 27.04.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesinin … kaydındaki şerhinin de terkinini istemiştir.
Davalılar, satış vaadi sözleşmesindeki edimin yerine getirildiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacının dayanağı 24.10.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadinde bulunan davalılar … mirasçıları “ …. Köyü, 226 parsel sayılı taşınmazda Muris…dan kendilerine intikal eden veya edecek olan hisselerin” alıcısı davacıya satıldğı yazılıdır.
Satış vaadi sözleşmesinde davalılar …mirasçıları davacıya sadece kendilerine murisleri…’dan intikal edecek hisselerin satışını vaat etmişler, “murisleri ..’ya muris evvellerinden intikal edecek hisselerin” satışını vaat etmemişlerdir.
Dava konusu 226 parsel sayılı taşınmazda, vaat borçlusu davalılara, murisleri …dan intikal eden 60/720 hisseyi ise 08.05.2003 tarihinde davacının eşi …’e devrettikleri … kaydından anlaşılmaktadır. Davalılar … mirasçılarına, murisi evveli …dan İntikal eden 60/720 hisse ise satış vaadi sözleşmesinin konusu değildir.
Bu durumda davacıya, satış vaadi sözleşmesi ile muris …’dan davalılara intikal eden hisselerin satışı vaat edilmediğinden davanın reddi gerekirken satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru değil ise de, hüküm sonuçta davanın reddine ilişkin bulunduğundan kararın gerekçesinin düzeltilerek hükmün onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan karar gerekçesinin HUMK’nun 438./son maddesi hükmü gereğince yukarıda açıklanan şekilde değiştirilmesine, davacının bütün temyiz itirazlarının reddi ile hükmün GEREKÇESİ DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekli ile ONANMASINA…“
- Hukuk Dairesi 2015/5382 E. , 2017/7473 K.
“Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalılar ile dava dışı … arasında noterde yapılan 06.06.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıların 386 parsel sayılı taşınmazdaki tüm hak ve paylarını …’a satmayı vaadettiğini, …’ın da noterde yapılan 26.09.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile bu paylarını müvekkiline satmayı taahhüt ettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini, müvekkilinin davaya konu paylara tekabül eden kısmı teslim alarak kullanmaya başladığını ileri sürerek, davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalılar, zamanaşımı itirazında bulunmuşlar; ihbar olunan …’dan aldıkları borç para karşılığında dava konusu taşınmazdaki paylarını satış vaadi sözleşmesiyle geçici olarak ona devrettiklerini, davacının iyiniyetli olmadığını, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Somut olaya gelince, davalılar cevap dilekçelerinde zamanaşımı itirazında bulunmuş; davalılar vekili de davanın zamanaşımına uğradığı, zira müvekkillerinin satış vaadi sözleşmesi yaptığı …’ın taşınmazı teslim almamış olup on yıllık süre geçtikten sonra davacıyla satış vaadi sözleşmesi yaptığından söz ederek hükmü temyiz etmiştir.
Bu durumda mahkemece, davalıların zamanaşımı itirazı göz önüne alınarak yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken bu husus göz ardı edilmek suretiyle eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA“
Views: 22
