Согласно Турецкому гражданскому кодексу право собственности является вещным правом, которое предоставляет лицу возможность пользоваться наибольшей властью над вещью. В соответствии со статьей 683 кодекса собственник обладает правами использования, извлечения пользы и распоряжения вещью. Право собственности — это абсолютное право, которое обеспечивает непосредственное господство как над движимым, так и над недвижимым имуществом и должно уважаться всеми.
Помимо права собственности, существуют права, предоставляющие более ограниченные полномочия в отношении вещи, которые называются ограниченными вещными правами. Среди ограниченных вещных прав право пользования (интифа) предоставляет наиболее обширные полномочия. Право пользования, регулируемое статьями 794–822 Турецкого гражданского кодекса, предоставляет его обладателю полномочия полностью использовать чужое имущество и извлекать из него пользу. Это право, обладающее самым широким содержанием среди вещных прав, отличных от права собственности, как правило, позволяет его обладателю пользоваться имуществом полностью и без ограничений.
В данной статье рассматриваются предмет права пользования, условия его установления, порядок возникновения, обязанности правообладателя и собственника, а также случаи прекращения права.
ПРЕДМЕТ, ОСОБЕННОСТИ И УСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ (ИНТИФА)
Право пользования (интифа) — это вид ограниченного вещного права, не являющегося правом собственности, который предоставляет возможность полного и широкого использования чужого имущества и извлечения из него пользы. Согласно статье 794 Турецкого гражданского кодекса, право пользования может быть установлено как на движимое и недвижимое имущество, так и на права или на целый имущественный комплекс. В этом отношении оно отличается от других сервитутов, которые могут быть установлены только на недвижимом имуществе.
А) Особенности права пользования (интифа):
Право пользования является личным правом, которое не может быть передано, не может быть получено от другого лица и не переходит от одного лица к другому. В этом отношении оно относится к абсолютным личным правам. Однако здесь существует важное различие: само право пользования передавать нельзя, но использование этого права может быть предоставлено другому лицу.
Если в договоре нет положения об обратном или из конкретной ситуации не следует, что право пользования должно использоваться лично, использование права может быть передано другому лицу. В этом случае собственник может напрямую предъявлять свои права к лицу, получившему право (ст. 806 ТГК). Например, обладатель права пользования может предоставить недвижимость, являющуюся предметом права пользования, другому лицу на основании договора аренды. Здесь важно помнить, что передается только право пользования, а не само право.
Обладатель права пользования также обладает владением имуществом, являющимся предметом права. Поэтому он может использовать некоторые процессуальные права, связанные с правом собственности, как и собственник. Например, обладатель права пользования может обратиться в суд для предотвращения незаконного захвата недвижимости или подать иск о возмещении за пользование имуществом (ecrimisil).
B) Установление права пользования (интифа):
Право пользования может быть установлено тремя различными юридическими способами:
1. Право пользования, установленное договором:
На практике наиболее часто встречающийся способ установления права пользования — это договор между сторонами. Право пользования на движимое имущество возникает путем передачи владения, на требования — путем передачи требования или вручения ценной бумаги, а на недвижимое имущество — путем оформления нотариального акта и его регистрации в земельной книге (ст. 795/1 ТГК). Если нет специальных положений, положения о праве собственности применяются также при приобретении и регистрации права пользования на движимое и недвижимое имущество (ст. 795/2 ТГК).
2. Право пользования, возникающее из закона:
В некоторых особых случаях право пользования может возникнуть непосредственно на основании закона. Например, статьи 240 и 652 Турецкого гражданского кодекса позволяют оставшемуся в живых супругу иметь право пользования на семейное жилище и домашнее имущество. Такие права предоставляются законом напрямую, без необходимости заключения договора или односторонней сделки. Согласно статье 795/3 ТГК, законное право пользования на недвижимое имущество может быть заявлено против осведомленных лиц даже без регистрации в земельной книге; если же оно зарегистрировано, оно может быть предъявлено в отношении всех.
3. Право пользования, возникающее из односторонней юридической сделки:
Право пользования может быть установлено не только двусторонней сделкой (договором), но и односторонней юридической сделкой, например, завещанием. Например, завещатель может установить право пользования в пользу наследников или третьего лица посредством завещания.
ПРАВА ОБЛАДАТЕЛЯ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ (ИНТИФА)
Статьи 803–806 Турецкого гражданского кодекса подробно определяют полномочия, предоставляемые обладателю права пользования. В соответствии с этими положениями, обладатель права пользования имеет право фактического владения имуществом, его управления, использования и извлечения из него экономической выгоды. Кроме того, к полномочиям обладателя права пользования относится использование природных продуктов и получение периодического дохода.
1. Общие полномочия (ст. 803 ТГК):
Обладатель права пользования имеет полномочия владеть, управлять, использовать и извлекать пользу из имущества, являющегося предметом права. Эти полномочия включают фактическое удержание имущества, его эксплуатацию или предоставление для использования, использование в повседневных целях и получение экономической выгоды. Однако использование этих прав не является абсолютным и неограниченным. Обладатель права пользования обязан действовать «как добросовестный управляющий», проявлять необходимую заботу для сохранения имущества, его целевого использования и недопущения ненужного уменьшения его стоимости.
2. Использование природных продуктов (ст. 804 ТГК):
Природные продукты, созревшие в течение срока действия права пользования, принадлежат непосредственно обладателю права. Важен момент созревания продукции в период действия права, а не кто её посеял или посадил. Однако, если посев или посадка произведены собственником, а сбор осуществлён обладателем права пользования, собственник может требовать справедливую компенсацию в пределах стоимости продукции за понесённые расходы. То же правило действует, если урожай, посеянный обладателем права, собирается собственником. Вместе с тем, составные элементы, которые по своей природе не являются естественным плодом или продуктом имущества, принадлежат собственнику (например, строения на недвижимом имуществе или закреплённые машины).
3. Проценты и периодические доходы (ст. 805 ТГК):
Если право пользования установлено на капитал (например, на право требования или депозит), проценты и другие периодические доходы, полученные с этого капитала, принадлежат обладателю права пользования с момента его возникновения до окончания. Важен не момент получения дохода, а период, в котором он возник.
4. Передача права пользования (ст. 806 ТГК):
Право пользования является строго личным и не может быть передано. Однако возможно передать использование права другому лицу. То есть обладатель права пользования может предоставить имущество для использования другому лицу, но само право передать нельзя. В этом случае собственник может напрямую предъявлять свои права лицу, использующему имущество.
ПРАВА СОБСТВЕННИКА
Установление права пользования не лишает собственника права на «голую собственность» на имущество. В этом контексте собственник обладает определёнными правами для защиты имущества и обеспечения своих интересов. Эти права подробно регулируются статьями 807–811 Турецкого гражданского кодекса.
1-Право надзора (ст. 807 ТГК): Если собственник замечает, что обладатель права пользования использует имущество незаконно или способом, не соответствующим его природе, он имеет право возражать против этого.
2-Право требовать обеспечение (ст. 808 ТГК): Если собственник докажет, что использование права пользования ставит под угрозу его права, он может потребовать от обладателя права предоставления обеспечения. Однако в некоторых случаях доказательство опасности не требуется. Например, если право пользования установлено на потребляемое имущество или ценные бумаги, собственник имеет право требовать обеспечение даже до передачи имущества. Передача ценных бумаг в безопасное место также рассматривается как форма обеспечения.
3-В случае дарения (ст. 809 ТГК): При дарении с сохранением за дарителем права пользования требование обеспечения с дарителя не предъявляется.
4-Последствия отсутствия обеспечения (ст. 810 ТГК): Если обладатель права пользования не предоставляет обеспечение в установленный срок или продолжает использовать имущество незаконно, несмотря на возражения собственника, судья по мирным делам может временно лишить обладателя права владения и назначить управляющего для распоряжения имуществом до вынесения нового решения.
5-Требование ведения книги учета (ст. 811 ТГК): Для предотвращения возможных споров в будущем собственник или обладатель права пользования может в любое время требовать официального ведения книги учета у нотариуса. Эта книга фиксирует текущее состояние и характеристики имущества и служит доказательством, особенно в вопросах распределения расходов.
ОБЯЗАННОСТИ ОБЛАДАТЕЛЯ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ
Обладателю права пользования предоставляется возможность извлекать выгоду из имущества, при этом использование этого права ограничено определёнными обязанностями. Статьи 812–822 Турецкого гражданского кодекса подробно регулируют основные положения относительно обязанностей обладателя права пользования, включая охрану имущества, участие в расходах на его содержание и эксплуатацию, а также особенности ответственности в некоторых специальных случаях.
1-Сохранение имущества (ст. 812 ТК): Обладатель права пользования обязан сохранять имущество и проводить его обычное техническое обслуживание и ремонт. Если для сохранения имущества требуются более значительные вмешательства, обладатель права пользования обязан уведомить об этом собственника и дать разрешение на выполнение этих работ. Если собственник не выполняет необходимые работы, обладатель права пользования может выполнить их за счёт собственника.
2-Расходы на содержание и эксплуатацию (ст. 813 ТК): Обладатель права пользования обязан в течение действия права оплачивать обычные расходы на содержание и эксплуатацию имущества, налоги, сборы и проценты по долгам. Все остальные обязательства лежат на собственнике. Если налоги или сборы были уплачены собственником, обладатель права пользования обязан возместить эти расходы собственнику.
3-Право пользования имуществом и проценты по долгам (ст. 814 ТК): Если право пользования установлено на целое имущественное состояние, обладатель права пользования обязан оплачивать проценты по долгам, связанным с этим имуществом. Однако при наличии обоснованных причин обладатель права пользования может потребовать освобождения от этой обязанности. В таком случае право пользования продолжается только на остаток имущества после уплаты долгов.
4-Страхование (ст. 815 ТК): Если это необходимо по местным обычаям или принципу добросовестного управления, обладатель права пользования обязан застраховать имущество от пожара и аналогичных рисков. Если имущество уже застраховано или право пользования установлено на застрахованное имущество, обладатель права пользования несёт ответственность за оплату страховых взносов.
5-Ограничение получения продуктов (ст. 816 ТК): Обладатель права пользования на недвижимое имущество обязан оставаться в пределах обычного использования. Превышение этих пределов и получение избыточной продукции принадлежит собственнику.
6-Экономическое преобразование (ст. 817 ТК): Обладатель права пользования не может изменять экономическое назначение недвижимости, то есть производить такие преобразования, которые причинят существенный ущерб собственнику. Однако с предварительным уведомлением собственника и при сохранении экономического направления допускается открытие месторождений природных ресурсов, таких как камень, известняк, мрамор или торф.
7-Леса (ст. 818 ТК): Если право пользования установлено на леса, использование должно соответствовать специальным законам и плану хозяйства. При составлении плана как собственник, так и обладатель права пользования могут требовать соблюдения своих прав. В случае чрезвычайных обстоятельств, таких как пожар, наводнение или нашествие вредителей, лес эксплуатируется в соответствии с новыми условиями.
8-Потребляемые и оценённые вещи (ст. 819 ТК): Владение потребляемыми вещами переходит к обладателю права пользования, если не оговорено иное; однако при возврате этих вещей обладатель обязан выплатить их текущую стоимость. Если имущество передано в оценённом виде, обладатель права пользования может распоряжаться им свободно, но при возврате обязан выплатить оценённую стоимость. В некоторых случаях возмещение может быть произведено передачей вещей того же рода и качества.
9-Право пользования на требования (ст. 820–822 ТК): Право пользования на требования даёт только право получать доходы от них. Если требуется требовать оплату с должника, это требование должно быть предъявлено совместно кредитором и обладателем права пользования. Аналогично, должник обязан направлять уведомления и платежи обоим сторонам.
Должник может производить оплату только лицу, которому предоставлено право получения платежа. В противном случае он обязан выплатить долг совместно кредитору и обладателю права пользования либо передать его в место, определённое судом. В этом контексте капитал, подлежащий оплате, подпадает под право пользования и может быть размещён в безопасное и доходное место по желанию.
Обладатель права пользования может в течение трёх месяцев после начала пользования потребовать передачи ему требований и ценных бумаг, являющихся объектом права. Однако для осуществления такой передачи необходимо, чтобы обладатель права пользования согласился оплатить стоимость на момент передачи и предоставил обеспечение по данному долгу. Если отказ от требования обеспечения не был явным, передача считается действительной только после предоставления соответствующего обеспечения.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ (ИНТИФА)
Случаи прекращения права пользования регулируются статьями 796 и 797 Гражданского кодекса Турции. Согласно этим положениям, право пользования прекращается: при смерти правообладателя в случае физических лиц; по истечении установленного срока для юридических лиц; если срок не был установлен — с прекращением юридического лица; при полном уничтожении предмета права; в случае изъятия собственности государством; при принудительной реализации; при аннулировании регистрации на недвижимость; а также при исчезновении основания для возникновения права.
1-Прекращение права пользования по истечении срока: Право пользования прекращается автоматически: в отношении физических лиц — со смертью правообладателя; в отношении юридических лиц — по окончании установленного срока. Если срок для юридических лиц не определён, прекращение права возможно с ликвидацией юридического лица. Следует отметить, что для юридических лиц право пользования может действовать максимум сто лет, и поскольку это право строго связано с личностью, оно не может переходить к наследникам.
2-Полное уничтожение недвижимого имущества: Если недвижимость, на которую установлено право пользования, по любой причине уничтожена или пришла в непригодное для использования состояние, право пользования прекращается. Владелец не обязан восстанавливать имущество, если оно стало непригодным для использования; если он это делает, право пользования восстанавливается (ст. 798/1 ГК Турции). Если уничтожена лишь часть недвижимости, право пользования продолжается на оставшуюся часть. Правообладатель несёт ответственность за уничтожение или снижение стоимости имущества, если не докажет, что ущерб произошёл не по его вине.
3-Изъятие (экспроприация): Если недвижимость, на которую установлено право пользования, изымается государством, право пользования прекращается. Если собственник недвижимости получил компенсацию, право пользования продолжается на основании этой суммы. В случае прекращения процедуры изъятия и возврата имущества собственнику право пользования вновь устанавливается на этом имуществе.
4-Продажа через принудительное исполнение: Если на недвижимость, являющуюся предметом права пользования, наложено залоговое право, и залог был установлен до возникновения права пользования, продажа недвижимости через принудительное исполнение приводит к прекращению права пользования. Если же залог установлен после возникновения права пользования, право сохраняется даже после принудительной продажи.
5-Аннулирование или решение суда: Если правообладатель подаст заявление в регистрационную службу с просьбой об аннулировании права, оно прекращается автоматически. Кроме того, аннулирование может быть произведено через иск собственника. Если правообладатель, хотя и обязан по аннулированию перед собственником, не устраняет право, собственник может обратиться в суд для прекращения права пользования.
После прекращения права пользования правообладатель обязан вернуть имущество собственнику.
İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
При прекращении права пользования возникают определённые правовые последствия для сторон. В случаях прекращения права пользования правовые последствия как для правообладателя, так и для собственника регулируются статьями 800–802 Гражданского кодекса Турции.
- Обязанность возврата (ст. 799 ГК Турции): После прекращения права пользования правообладатель обязан вернуть имущество собственнику. Это является естественным следствием прекращения права.
- Ответственность (ст. 800 ГК Турции): Правообладатель несёт ответственность за сохранность имущества. Если имущество уничтожено или его стоимость уменьшилась, он отвечает за это, если не докажет, что ущерб произошёл не по его вине. Кроме того, если правообладатель использовал вещи, которые не были необходимы для пользования имуществом, он обязан компенсировать их стоимость. Однако правообладатель не несёт ответственности за уменьшение стоимости имущества вследствие его обычного использования (например, из-за износа или старения).
- Расходы и улучшения: Правообладатель может требовать возмещения от собственника за улучшения, ремонт или добавления, произведённые на имуществе, если он не был обязан их делать, после прекращения права пользования. Это требование оценивается согласно правилам об управлении без доверенности. Если собственник не выплатит компенсацию, правообладатель может демонтировать внесённые улучшения, но при этом обязан восстановить имущество в его первоначальное состояние.
Все права требований, которые могут быть предъявлены собственником или правообладателем при возврате имущества, подлежат давности в один год с момента возврата.
РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА
«Согласно статье 794 Гражданского кодекса Турции, право пользования (intifa hakkı) является видом сервитута, которое может быть установлено на движимом или недвижимом имуществе, на правах или на имущественном комплексе и предоставляет право владельцу пользования предметом права. На недвижимое имущество право пользования устанавливается путем оформления официального документа и регистрации в земельной книге, на движимое имущество — путем передачи владения движимым имуществом владельцу права пользования. Право пользования на денежные требования может быть установлено путем передачи требования или вручения ценных бумаг (ст. 795 ГК).
Если право пользования установлено на определенный срок, оно прекращается по истечении этого срока или при досрочном отказе владельца права пользования, при смерти владельца права или, если право принадлежит юридическому лицу, при прекращении его юридической личности, а также если предмет права полностью уничтожен и дальнейшее пользование им невозможно (ст. 796 ГК).
За исключением законных прав пользования (ст. 495 и др. ГК), установление права пользования всегда основано на договоре. Такой договор, налагающий права и обязанности на стороны, позволяет владельцу права пользования и собственнику определить порядок пользования предметом права. Если обязательства по договору, на основании которого установлено право пользования, не выполнены, и продолжение права пользования приносит собственнику очень мало пользы в сравнении с его бременем, собственник может обратиться к суду с требованием вмешательства в договор и прекращения права пользования. Более того, в таких случаях требование владельца права пользования о продолжении пользования считается злоупотреблением правом.
Хотя в статьях 796 и следующих Гражданского кодекса Турции, перечисляющих основания прекращения права пользования, нет положения о том, что собственник может требовать прекращения личного сервитута (право пользования, не связанное с конкретным имуществом), здесь необходимо применить статью 785 ГК Турции по аналогии…» (Верховный суд, 14-я палата гражданских дел, 2016/7046 E., 2019/1554 K., 21.02.2019).
«…Исходя из приведённых выше разъяснений, в рассматриваемом конкретном деле; право пользования (intifa hakkı), принадлежащее Министерству национального образования, было установлено 22.10.1987 года, срок его установления не был определён, и с даты установления прошло менее ста лет. Отсутствие фактического пользования спорными недвижимыми объектами ответчиком … Министерством не означает прекращение основания права пользования. Учитывая это, решение об отклонении иска было бы правильным, однако суд принял иск к рассмотрению с изложением письменных мотивов, что признано неверным, и поэтому постановление было отменено…» (Верховный суд, 14-я палата гражданских дел, 2016/8089 E., 2019/2153 K., 11.03.2019).
«…Согласно нашему Гражданскому кодексу, это положение предоставляет пережившему супругу определённые права на совместно используемое жильё и имущество, помимо положений о праве собственности супругов. Независимо от режима имущества, переживший супруг получает право собственности на семейное жильё и домашние вещи с зачётом законной доли в наследстве; при наличии уважительных причин возможно требовать вместо права собственности право проживания или пользования (intifa hakkı). Однако это право закрепления и приобретения не является бесплатным. Если доля супруга в наследстве не покрывает стоимости семейного жилья, супруг может требовать право собственности, оплатив оставшуюся стоимость; если возможности оплатить остаток нет, супруг может требовать право пользования или проживания на семейном жилье.
Согласно этой статье, при требовании пережившим супругом выделения семейного жилья из наследственной массы, прежде всего необходимо рассмотреть требование о праве собственности. Для предоставления права пользования (intifa hakkı) необходимо наличие уважительных причин…» (Верховный суд, 14-я палата гражданских дел, 2016/12768 E., 2020/1386 K., 06.02.2020).
«…Согласно определению статьи 794 Гражданского кодекса Турции, право пользования (intifa hakkı) является видом сервитута, которое может быть установлено на движимые и недвижимые вещи, а также на права или имущественные комплексы и предоставляет право владельцу использовать объект права. Право пользования недвижимым имуществом устанавливается путём составления официального документа и регистрации его в кадастре. Если право пользования установлено на определённый срок, оно прекращается по истечении этого срока или ранее, если обладатель права отказался от него, в случае смерти обладателя права или, если это юридическое лицо, при прекращении его существования, либо при полной утрате объекта права вследствие разрушения и невозможности дальнейшего пользования им. (ст. 796 ГК Турции) Право пользования не может быть приобретено путём передачи, поскольку передача этого права невозможна…» (Верховный суд, 14-я палата гражданских дел, 2016/5340 E., 2019/604 K., 21.01.2019).
адвокат. Gökhan AKGÜL & адвокат. Yasemin ERAK
АНТАЛЬЯ АДВОКАТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ – АДВОКАТ ПО КАДАСТРУ В АНТАЛЬЕ
Право пользования (intifa hakkı) — это важная юридическая концепция, предоставляющая ограниченное право пользования недвижимым имуществом. В случае возникновения споров, связанных с этим правом, опытные адвокаты обеспечивают защиту прав своих клиентов и предлагают наиболее эффективные решения. Для получения профессиональной юридической поддержки по вопросам регистрации права пользования, судебных процессов или защиты прав вы можете обратиться в наш юридический офис в Анталье, где наши специалисты предоставят помощь по любым вашим юридическим вопросам.
