Компенсация за незаконное занятие (экримисил)

Экримисил, или компенсация за незаконное занятие, — это возмещение, возникающее в случае использования недвижимого имущества государства или частного лица лицом, не имеющим права распоряжаться этим имуществом, без согласия собственника. Для расчёта компенсации не учитывается, был ли нанесён ущерб имуществу или нет, а также виновен ли захватчик; основой служит возможный доход от имущества в состоянии, в котором оно находилось до захвата.

Компенсация экримисил взыскивается с захватчика, который без уважительной причины пользуется недвижимостью, владельцем которой является физическое лицо или административный орган.

Экримисил регулируется статьёй 995 Гражданского кодекса Турции:

«Относительно недобросовестного обладателя
Статья 995 — Недобросовестный обладатель обязан выплатить компенсацию за ущерб, причинённый правообладателю вследствие незаконного удержания возвращаемого имущества, а также за полученные или не полученные продукты (доходы).
Недобросовестный обладатель может требовать возмещения только тех расходов, которые были необходимы и для правообладателя.
Недобросовестный обладатель несёт ответственность за ущерб, причинённый по его вине, только до тех пор, пока он не знает, кому следует вернуть имущество.»

Как видно из текста закона, компенсация за неправомерное пользование (экримисил) — это компенсация, которую требует настоящий собственник, имеющий право пользоваться имуществом, но не пользующийся им, от лица, использующего движимое или недвижимое имущество без права на его использование.

Согласно статье 683 Гражданского кодекса Турции: собственник имеет право в пределах правового порядка использовать, извлекать пользу и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Собственник может подать иск о признании права владения против лица, незаконно держащего его имущество, а также требовать прекращения любого неправомерного захвата. Проще говоря, при наличии неправомерного захвата собственник имеет право подать иск о прекращении такого захвата. В рамках статьи 683 ГКТ могут быть поданы иски о прекращении неправомерного пользования, а в соответствии со статьёй 995 — иск о возмещении убытков, причинённых таким неправомерным пользованием (экримисил).

Как уже было объяснено выше, компенсация экримисил — это возмещение ущерба, требуемое от лица, совершившего неправомерное пользование, при соблюдении определённых формальных и материальных условий.

Условия для взыскания компенсации за неправомерное пользование (экримисил);

Незаконное захватывание
Ущерб, возникший вследствие незаконного захвата
Причинно-следственная связь
Недобросовестность

Дело в том, что для предъявления требования о возмещении за незаконное пользование (экримисил) необязательно, чтобы лицо, занимающее имущество незаконно, было третьим лицом; незаконное пользование и, соответственно, требование экримисила могут возникать даже между наследниками.

Кто такой лицо, занимающее имущество незаконно (захватчик)?

Лицами, которые без разрешения уполномоченного органа и без согласия собственника завладевают владением имущества, удерживают его или каким-либо образом используют или распоряжаются этим имуществом, являются физические или юридические лица, называемые захватчиками.

СРОКИ ДАВНОСТИ

Иски о возмещении убытков за незаконное пользование недвижимостью (экримизиль) подлежат пятилетнему сроку давности. Требования, не предъявленные в этот период, теряют силу вследствие истечения срока давности; чтобы избежать утраты прав, требование о возмещении должно быть предъявлено в установленный законом срок.

Компетентный и уполномоченный суд

Иск о возмещении за незаконное пользование недвижимостью (ecrimisil) подается на основании незаконного использования недвижимого имущества, и согласно общим правилам подсудности, компетентным является суд по месту нахождения недвижимости. В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса №6100, компетентными являются суды общей юрисдикции — суды первой инстанции по гражданским делам, если иное не предусмотрено законом, независимо от стоимости или суммы иска, в делах, касающихся имущественных прав и личных неимущественных прав.

Иск о возмещении за незаконное пользование может быть подан как вместе с исками о прекращении незаконного вмешательства (иском о прекращении нарушения) или об отмене регистрации права собственности, так и отдельно от них. Однако в этом деле обязанность доказать факт незаконного пользования недвижимостью и период такого пользования лежит на владельце имущества.

Определение размера возмещения за незаконное пользование (ecrimisil)

Иск о возмещении за незаконное пользование (ecrimisil) в своей основе основывается на ущербе, возникшем в связи с утратой доходов владельца имущества, и, как минимум, соответствует сумме упущенной арендной платы. Однако суд, проведя проверку и оценку, с учётом характера и формы незаконного использования недвижимости, может также произвести расчёт компенсации, учитывающий наличие других убытков помимо арендного дохода.

Какие факторы могут влиять на оценку стоимости недвижимости при определении суммы эджримисиль?

 o    Площадь
 o    Характеристика и плодородие (для сельскохозяйственных земель)
 o    Статус застройки
 o    Наличие инфраструктурных услуг
 o    Расположение
 o    Доход, который может быть получен при использовании недвижимости в состоянии до захвата
 o    Определение рыночной стоимости

Оспаривание платы за незаконное пользование (экрими́сил)

После получения уведомления о экрими́сил вы можете подать жалобу в администрацию в течение 30 дней. Администрация обязана в течение 30 дней составить и уведомить вас о протоколе экрими́сил с положительным или отрицательным решением. В течение 60 дней с момента уведомления можно подать иск об отмене уведомления о экрими́сил.

УСЛОВИЕ ЗАПРЕТА ПОЛЬЗОВАНИЯ В ДЕЛАХ О ЭКРИМИСИЛЕ

И в долевой собственности, и в совместной собственности совладелец/участник, который не может пользоваться недвижимостью, всегда может требовать от других совладельцев/участников, препятствующих его пользованию этой недвижимостью, компенсацию (экримиcил) пропорционально своей доле.

Однако, как правило, в отношении недвижимости в долевой или совместной собственности совладельцы не могут требовать экримиcил друг у друга, если не был установлен запрет на пользование (интифадан мен). Условие запрета на пользование наступает при условии, что до периода, за который требуется экримиcил, истец-совладелец уведомил ответственного совладельца о своём намерении пользоваться объектом или получать доход от него. Хотя это и не является формальным требованием, для доказательства целесообразно направлять уведомление о запрете пользования в письменной форме и, по возможности, через нотариуса.
Однако для возможности требования экримиcила существуют определённые исключения, установленные устоявшейся судебной практикой, согласно которым не обязательно было предварительно направлять уведомление о запрете пользования (интифадан мен) до периода, за который взыскивается экримиcил. Эти исключения включают:
1) Если объект спора является государственным имуществом,
2) Если требуемый для взыскания экримиcил объект — это участок с природными плодами, такими как виноградник, сад, либо имущество, сдаваемое в аренду, например, коммерческие помещения или жилые здания, приносящие юридически значимый доход,
3) Если совладелец, занимающий долевую недвижимость, претендует на право владения всем объектом и отрицает долевое участие других,
4)Если между совладельцами существует соглашение об использовании, определяющее общие объекты или части недвижимости, которыми пользуются каждый из совладельцев,
5) Если истец ранее уже предъявлял иски или осуществлял исполнительное производство против других совладельцев, связанные с препятствием пользования, разделом собственности, взысканием экримиcила и аналогичными делами,
6) Если речь идет о природных продуктах, образовавшихся самостоятельно (например, скошенная трава, собранные орехи, чай), либо о захвате предприятия, основанного наследодателем, либо иных самостоятельно приносящих доход предприятий.

При наличии любого из этих случаев условие о предварительном уведомлении о запрете пользования (интифадан мен) не требуется, и может быть сразу предъявлен иск о взыскании экримиcила.

В чём разница между экримиcилом и арендной платой?

Арендные отношения по любому недвижимому имуществу оформляются договором аренды. В случае экримисила договор не заключается. По результатам дела об экримисиле взыскивается соответствующая компенсация. Арендная плата выплачивается ежемесячно и регулярно. Экримисил же представляет собой взыскание задолженности за прошлые периоды. Если арендная плата не выплачивается, применяются положения Закона о исполнительном производстве и банкротстве № 2004. При возникновении споров по аренде обращаются в судебные органы общей юрисдикции. По делам об экримисиле обращаются в административные суды. Если взыскателем экримисила является государственный орган, применяется Закон № 6183 о порядке взыскания публичных долгов. В случае правовых споров по аренде обращаются в судебные органы общей юрисдикции. В делах об экримисиле, если взыскатель — государственный орган, дело рассматривается в административном суде, если нет — в судебных органах общей юрисдикции.

Постановление Верховного суда Турции, 8-й гражданский отдел, № дела 2018/15147 E.-2018/19877 K., от 06.12.2018;

Как правило, соучастники не могут требовать друг с друга возмещения за незаконное пользование (экримисил), если им не было запрещено пользоваться имуществом. Условием запрета пользования является то, что до периода, за который требуется экримисил, истец-совладелец должен был уведомить ответчика-совладельца о своем желании пользоваться спорным недвижимым имуществом или его доходом. Однако существуют некоторые исключения из этого правила, выработанные устоявшейся судебной практикой. К ним относятся: если спорное имущество (например, виноградник, сад) даёт натуральный урожай или (например, рабочее место, жилое помещение) сдается в аренду и приносит законный доход; если совладелец, занимающий долевое имущество, заявляет права на всю недвижимость и отрицает участие других в долевой собственности; если по соглашению между совладельцами определены общие части имущества, которыми пользуется каждый совладелец; если истец ранее подавал иски или исполнительные производства против других совладельцев о предотвращении незаконного захвата, прекращении общей собственности, возмещении экримисила и т.п. Кроме того, если речь идет о природных продуктах имущества, таких как скошенная трава, собранные орехи, либо о предприятии, основанном наследодателем, или самостоятельных доходных предприятиях, а также если спорное имущество является государственным имуществом, то условие запрета пользования не требуется.

А также, если в результате соглашения между совладельцами определены общие части имущества, которыми пользуется каждый, то в случаях подачи истцом иска против ответчика о предотвращении незаконного захвата, прекращении общей собственности, возмещении экримисила и аналогичных дел, условие запрета пользования также не требуется.