تعويض عن الاحتلال غير المشروع (إجر مسيل)

إجر مسيل، أو ما يُعرف أيضًا بتعويض عن الاحتلال غير المشروع، هو تعويض يُطلب نتيجة استخدام عقار مملوك للخزينة أو لشخص ما من قبل شخص لا يملك سلطة التصرف فيه، ودون رضا المالك. ولا يُشترط لتحديد هذا التعويض أن يكون العقار قد تضرر أو أن يكون المحتل مخطئًا؛ بل يُعتمد على الإيراد المحتمل الذي كان يمكن تحقيقه من العقار في حالته قبل الاحتلال.

تعويض الإجر مسيل هو تعويض يُطلب من الشخص الذي استفاد من العقار دون سبب قانوني مشروع، وذلك من قبل مالك العقار أو الجهة المالكة.

نُظِمَ الإجر مسيل في المادة 995 من القانون المدني التركي؛

“بالنسبة للحائز غير حسن النية
المادة 995 – الحائز غير حسن النية يكون ملزمًا بدفع تعويض عن الأضرار التي ألحقها بصاحب الحق بسبب احتجازه غير المشروع للشيء الذي يجب عليه إرجاعه، وكذلك عن الغلال التي حصل عليها أو التي أهمل الحصول عليها.
ولا يحق للحائز غير حسن النية المطالبة بتعويض عن النفقات التي تكبّدها، إلا إذا كانت هذه النفقات ضرورية أيضًا لصاحب الحق.
ولا يكون الحائز غير حسن النية مسؤولًا إلا عن الأضرار الناتجة عن خطئه، طالما لم يكن يعلم لمن يجب عليه إعادة الشيء.”

كما يُرى في نص القانون، فإن تعويض الإجر مسيل هو تعويض يُطلب من الأشخاص الذين يستخدمون منقولًا أو عقارًا دون أن تكون لديهم صلاحية الاستخدام، من قبل المالك الحقيقي الذي يملك حق الاستخدام ولكنه لم يستخدمه.

ووفقًا للمادة 683 من القانون المدني التركي؛ فإن المالك، ضمن حدود النظام القانوني، يملك حق التصرف والاستفادة واستخدام الشيء كما يشاء. ويجوز للمالك أن يرفع دعوى استحقاق ضد من يحوز الشيء بشكل غير مشروع، كما يمكنه أيضًا رفع دعوى لمنع أي تعدٍ غير مشروع على ملكه. وباختصار، في حال وجود احتلال غير مشروع، يحق للمالك أن يرفع دعوى لإنهاء هذا الاحتلال. ووفقًا للمادة 683 من القانون المدني التركي، يمكن رفع دعاوى لإنهاء الاحتلال غير المشروع، أما بموجب المادة 995، فيمكن رفع دعوى تعويض (إجر مسيل) للتعويض عن الأضرار الناجمة عن الاحتلال غير المشروع.

وكما ذُكر أعلاه، فإن تعويض الإجر مسيل هو تعويض عن الضرر يُطلب من الشخص الذي قام بالاحتلال غير المشروع، وهو مرتبط بشروط شكلية وجوهرية معينة.

الشروط اللازمة لتعويض الإجر مسيل؛

احتلال غير مشروع
ضرر ناتج عن الاحتلال غير المشروع
علاقة السببية
سوء النية

ذلك أن المطالبة بتعويض الإجر مسيل لا تشترط أن يكون الشخص الذي قام بالاحتلال غير المشروع طرفًا ثالثًا، بل يمكن أن يحدث احتلال غير مشروع والمطالبة بالإجر مسيل حتى بين الورثة أنفسهم.

من هو الشخص الذي قام بالاحتلال غير المشروع (المحتل)؟

يُطلق على الشخص الحقيقي أو الاعتباري الذي يحصل على حيازة مال ما دون إذن الجهة المختصة أو دون رضا المالك، أو يحتفظ به، أو يستخدمه أو يتصرف فيه بأي شكل من الأشكال، اسم “المحتل”.

التقادم

تخضع دعاوى الإجر مسيل التي تُرفع بسبب تعويض الاحتلال غير المشروع لمدة تقادم مدتها خمس سنوات. وتُعتبر المطالبات التي لم تُقدم خلال هذه الفترة متقادمة؛ ولهذا السبب، ومن أجل تجنب فقدان الحق، يجب تقديم طلب التعويض خلال المدة القانونية.

المحكمة المختصة والولاية القضائية

تُرفع دعوى الإجر مسيل بناءً على الاستخدام غير المشروع لعقار، وبموجب قواعد الاختصاص العامة تكون محكمة مكان وجود العقار هي المختصة بهذه الدعاوى. ووفقًا للمادة 2 من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100، فإن المحاكم المختصة – بغض النظر عن قيمة أو مقدار موضوع الدعوى – في الدعاوى المتعلقة بحقوق الملكية المالية والدعاوى المتعلقة بالشخص، تكون محاكم الدرجة الأولى المدنية، ما لم يكن هناك تنظيم مخالف.

يمكن رفع دعوى الإجر مسيل إلى جانب دعاوى منع التعدي أو دعاوى إلغاء التسجيل العقاري التي تهدف إلى منع الفعل غير المشروع موضوع الإجر مسيل، كما يمكن رفعها بشكل مستقل عن هذه الدعاوى. ومع ذلك، يجب على مالك العقار إثبات أن العقار قد تم احتلاله بصورة غير قانونية ومدة هذا الاحتلال في هذه الدعوى.

تحديد مبلغ الإجر مسيل

تقوم دعوى الإجر مسيل في الأساس على الضرر الناشئ عن حرمان مالك العقار من الإيرادات التي كان من المفترض أن يحصل عليها، وبالتالي فإن الضرر يُحتسب على الأقل بمقدار قيمة إيجار العقار. ومع ذلك، وبناءً على الفحص والتقييم الذي تقوم به المحكمة، ومع مراعاة طبيعة وشكل الاستخدام غير المشروع للعقار، يمكن أيضًا حساب التعويض استنادًا إلى وجود أضرار أخرى بالإضافة إلى إيرادات الإيجار.

ما هي العوامل التي قد تؤثر على قيمة العقار في تحديد مبلغ الإجر مسيل؟

 o    المساحة
 o    النوعية والإنتاجية (في الأراضي الزراعية)
 o    حالة التنظيم العمراني
 o    الاستفادة من خدمات البنية التحتية
 o    الموقع
 o    الدخل الذي يمكن تحصيله في حالة استخدام العقار كما كان قبل الاحتلال
 o    تحديد القيمة السوقية

الاعتراض على الإجر مسيل

بعد استلامكم لإشعار الإجر مسيل، يمكنكم تقديم اعتراض كتابةً إلى الإدارة خلال 30 يومًا. يجب على الإدارة خلال هذه الفترة إعداد محضر الإجر مسيل إما بالموافقة أو الرفض وإبلاغكم به. ويمكن رفع دعوى لإلغاء إشعار الإجر مسيل خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ.

شرط منع الانتفاع في دعوى الإجر مسيل

سواء في الملكية المشتركة أو الملكية الجماعية، يحق للشريك/المساهم الذي لا يستطيع الاستفادة من العقار أن يطالب بتعويض الإجر مسيل من الشركاء/المساهمين الآخرين الذين يمنعون استغلاله للعقار، وذلك بنسبة حصته في الملكية.

لكن كقاعدة عامة، سواء في الملكية المشتركة أو الملكية الجماعية، لا يمكن للشركاء مطالبة بعضهم البعض بتعويض الإجر مسيل إلا إذا تم منع الانتفاع بالعقار. ويتوقف تحقق شرط منع الانتفاع على أن يكون الشريك المدعي قد أخطر الشريك المدعى عليه برغبته في الاستفادة من العقار موضوع الدعوى أو من دخله قبل الفترة التي يُطلب عنها الإجر مسيل. ورغم أن هذا الإخطار ليس شرطًا شكليًا، إلا أنه من الأفضل أن يكون مكتوبًا ويفضل أن يتم عبر كاتب العدل لأغراض الإثبات.

ومع ذلك، توجد بعض الاستثناءات المعترف بها في الممارسات القضائية الراسخة والتي تسمح بالمطالبة بالإجر مسيل حتى إذا لم يتم تقديم إشعار منع الانتفاع قبل الفترة المطلوبة، وهذه الاستثناءات هي:
1) أن يكون العقار موضوع الدعوى ملكًا عامًا،
2) أن يكون العقار المطلوب تعويض الإجر مسيل عنه من الأراضي التي تُنتج منتجات طبيعية مثل البساتين والحدائق، أو من الأماكن التي يتم تأجيرها مثل المحلات السكنية أو التجارية لتحقيق دخل قانوني،
3) أن يدعي الشريك المحتل للعقار ملكيته الكاملة له وينكر شراكة الآخرين،
4) أن يكون هناك اتفاق استخدام بين الشركاء يحدد العقار المشترك أو الأقسام التي يستفيد منها كل شريك،
5) أن يكون المدعي قد رفع سابقًا دعاوى أو مطالبات تنفيذية ضد الشركاء الآخرين بخصوص هذا العقار تتعلق بمنع التعدي، أو حل الشراكة، أو تعويض الإجر مسيل، أو دعاوى مشابهة،
6) في حالة المنتجات الناتجة عن العقار بنفسه، مثل الأعشاب المحصودة، والبندق أو الشاي المجمّع، أو احتلال منشأة أنشأها الموروث أو منشآت تحقق دخلًا بحد ذاتها.

في حال وجود أي من هذه الحالات، لا يشترط تحقق شرط منع الانتفاع، ويمكن مباشرة رفع دعوى بطلب تعويض الإجر مسيل.

ما هي الفروقات بين الإجر مسيل وقيمة الإيجار؟

في حالة استئجار أي عقار يتم إبرام عقد إيجار. أما في الإجر مسيل فلا يتم عقد أي اتفاقية. يتم الحصول على التعويض اللازم نتيجة دعوى الإجر مسيل. ويتم تحصيل قيمة الإيجار بانتظام كل شهر، أما الإجر مسيل فهو تحصيل المبالغ المتأخرة عن الفترة الماضية. في حال عدم دفع الإيجار تُطبق أحكام قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004. إذا حدثت مشكلة تتعلق بالإيجار يتم اللجوء إلى القضاء العدلي، أما في الإجر مسيل فيتم اللجوء إلى القضاء الإداري. إذا كان الدائن في الإجر مسيل جهة إدارية تُطبق قوانين تحصيل الديون العامة رقم 6183. في النزاعات القانونية المتعلقة بالإيجار يتم اللجوء إلى القضاء العدلي، أما في الإجر مسيل فإذا كان الدائن جهة إدارية يُحال النزاع إلى القضاء الإداري، وإذا لم يكن كذلك يُحال إلى القضاء العدلي.

حكم محكمة النقض، الدائرة المدنية الثامنة، رقم القضية 2018/15147، رقم القرار 2018/19877، بتاريخ 06.12.2018؛

“كقاعدة عامة، لا يحق للملاك المشتركين طلب الإجر مسيل من بعضهم البعض ما لم يتم منع الانتفاع. وتحقيق شرط منع الانتفاع يعتمد على إبلاغ الشريك المدعي للشريك المدعى عليه برغبته في الاستفادة من العقار موضوع الدعوى أو من دخله قبل فترة طلب الإجر مسيل. ومع ذلك، هناك بعض الاستثناءات التي ظهرت في التطبيقات القضائية الراسخة. هذه الاستثناءات تشمل: إذا كان العقار المطلوب فيه الإجر مسيل مكانًا ينتج منتجات طبيعية مثل البساتين والحدائق، أو مكانًا يؤجر كالمحال التجارية أو المساكن ويُجنى منه منفعة قانونية، إذا كان الشريك الذي يحتل العقار المشترك يدعي الحق في كامل المكان وينكر شراكة الآخرين، إذا تم تحديد العقار المشترك أو الأقسام التي يستفيد منها كل شريك نتيجة لاتفاق استخدام بين الشركاء، وإذا كان المدعي قد رفع دعاوى سابقة ضد الشركاء الآخرين تتعلق بمنع التعدي، إنهاء الشراكة، الإجر مسيل، أو دعاوى مماثلة أو إجراء تحصيل قضائي. بالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بالمنتجات التي يدرها العقار، مثل الحشائش المحصودة، والبندق المجمّع، أو احتلال المنشآت التي أسسها المورّث أو المنشآت التي تحقق دخلًا مستقلاً، أو في حالة كون العقار موضوع الدعوى ملكًا عامًا، لا يشترط تحقق شرط منع الانتفاع.

وأيضًا، في حالة تحديد العقار المشترك أو الأقسام التي يستفيد منها كل شريك نتيجة لاتفاق استخدام بين الشركاء، وإذا رفع الشريك المدعي دعاوى ضد الشريك المدعى عليه لمنع التعدي، إنهاء الشراكة، الإجر مسيل، أو دعاوى مماثلة تتعلق بهذا العقار، فلا يشترط شرط منع الانتفاع.”