دعوى التعويض بسبب الاستيلاء على العقار دون نزع الملكية

ما هي دعوى الاستيلاء على العقار دون نزع الملكية؟

يُطلق على منع الإدارة للشخص من استعمال حقه في الملكية دون القيام بإجراءات نزع الملكية، وقيامها بالاستيلاء الفعلي أو القانوني على العقار بحجة تحقيق المصلحة العامة، اسم “الاستيلاء على العقار دون نزع الملكية”. في مثل هذه الحالة، يمكن رفع دعوى قضائية تُعرف بـ “دعوى الاستيلاء على العقار دون نزع الملكية”.
ويمكن أن تقوم الإدارة بالاستيلاء دون نزع الملكية بطريقتين مختلفتين:

الاستيلاء الفعلي
الاستيلاء القانوني

الاستيلاء الفعلي

هو أن تقوم الإدارة بالاستيلاء جزئياً أو كلياً على عقار مملوك للغير. وتقوم الإدارة بتخصيص هذا الاستيلاء لتلبية حاجة تتعلق بالصالح العام. فعلى سبيل المثال، قد يتم إنشاء مبنى على هذا العقار الخاص. وفي هذه الحالة، ونظراً لأن الإدارة تتصرف فعلياً في العقار، يُمنع المالك من استخدام العقار أو الاستفادة منه (أي يُمنع من ممارسة حقوقه الناتجة عن الملكية).

الاستيلاء القانوني

في حالة الاستيلاء القانوني، تبقى الحيازة والملكية لدى المالك، ومع ذلك، تقيّد الإدارة حقوق المالك في استخدامها وتستولي على العقار. في هذه الحالة، رغم أن المالك يحتفظ بحق الملكية على العقار الخاص، إلا أنه لا يستطيع التصرف فيه كما يشاء. على سبيل المثال، يمكن للإدارة تقييد حق الملكية بسبب خطة تقسيم الأراضي التي قامت بها. في هذه الحالة، يتم التحدث عن الاستيلاء القانوني.
“المالك الذي تم انتهاك حق ملكيته بسبب تخصيص العقار للمصلحة العامة في خطة تقسيم الأراضي والتي لم يتم تضمينها في برنامج التخطيط لفترة طويلة، ولأن الإدارة كانت غير نشطة وصامتة بشأن هذا الأمر، سيكون له الحق في اللجوء إلى الوسائل القانونية الناشئة عن الاستيلاء غير المشروع. في هذه الحالة، لم يعد الاستيلاء الفعلي على العقار شرطًا ضروريًا لحدوث الاستيلاء غير المشروع.” (قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض بتاريخ 09.06.2010، الرقم E. 2010/5-662، القرار K. 2010/651)

شروط الاستيلاء غير المشروع

يجب أن يكون العقار الذي تم الاستيلاء عليه بدون تعويض مملوكًا لشخص حقيقي أو اعتباري من قانون الخاص. لا يمكن الاستيلاء على العقارات المملوكة للأشخاص الاعتباريين العامة.
يجب أن يكون الشخص الذي يقوم بالاستيلاء مخولًا بالاستيلاء على العقار.
يجب أن يكون الهدف من الاستيلاء هو تحقيق المصلحة العامة.
يجب أن يُلغى حق المالك في استخدام العقار والاستفادة منه والتصرف فيه، ويجب أن يكون هذا الوضع دائمًا.

في حالة الاستيلاء على العقار بدون تعويض، السبل القانونية التي يمكن اللجوء إليها

في التطبيق، الدعوى المعروفة بدعوى تعويض الأضرار الناتجة عن الاستيلاء على العقار دون تعويض، هي في الواقع نوع من الدعاوى التي تشكلت في التطبيق أكثر منها بموجب التنظيم القانوني. وقد اعترف محكمة النقض بأن هذه الدعوى هي دعوى تعويض الأضرار الناتجة عن الفعل غير المشروع. وفقًا للقرار؛ فإن استيلاء الإدارة على العقار دون تعويض يشكل فعلًا غير مشروع بموجب قانون الالتزامات، ويترتب على الإدارة بسبب الأضرار التي تسببت بها للعقار التزامًا بتعويض. ومع ذلك، وعلى عكس دعوى التعويض عن الأفعال غير المشروعة، في هذه الدعوى، يقرر القاضي بالإضافة إلى دفع ثمن العقار للمالك، نقل ملكية العقار إلى الإدارة وتسجيله في السجل العقاري باسم الإدارة. من هذا المنظور، يمكن القول إن دعوى الاستيلاء على العقار دون تعويض هي دعوى ذات طبيعة مختلطة. في حالة الاستيلاء الفعلي على العقار، المحكمة المختصة التي يجب التوجه إليها هي محكمة الحقوق المدنية في مكان العقار. أما في حالة الاستيلاء القانوني، فالمحكمة المختصة هي محكمة مكان العقار.

دعوى تعويض الأضرار الناتجة عن الاستيلاء على العقار دون تعويض

وفقًا للمادة 46 من الدستور، يمكن للإدارة أن تقوم بالاستيلاء على الممتلكات في بعض الحالات بشرط أن تحقق المصلحة العامة. ومع ذلك، يجب دفع قيمة العقار المستولى عليه لصاحبه. تم توضيح كيفية إجراء هذه المدفوعات في المادة المعنية: “المادة 46 – (معدل: 3/10/2001-4709/18)”.
الدولة والأشخاص الاعتباريون العامون؛ في الحالات التي تقتضيها المصلحة العامة، يحق لهم، بشرط دفع المقابل الفعلي مقدمًا، استملاك كامل أو جزء من العقارات المملوكة ملكية خاصة، وفقًا للأسس والإجراءات التي يحددها القانون، وإقامة حقوق إدارة عليها.
يتم دفع قيمة الاستملاك بالإضافة إلى مبلغ الزيادة الذي تم تحديده بحكم قضائي بشكل نقدي ومقدمًا. ومع ذلك، يتم تحديد طريقة دفع قيمة الأراضي التي تم استملاكها من أجل تطبيق الإصلاح الزراعي، وتنفيذ المشاريع الكبرى للطاقة والري، والمشاريع السكنية، وزراعة الغابات الجديدة، وحماية السواحل، والسياحة بموجب القانون. في الحالات التي يمكن أن ينص فيها القانون على الدفع بالتقسيط، يجب ألا تتجاوز مدة التقسيط خمس سنوات؛ وفي هذه الحالة، يتم دفع الأقساط بالتساوي.
يتم دفع قيمة الأرض المستملكة التي تخص الفلاحين الصغار الذين يعملون الأرض مباشرةً نقدًا في جميع الحالات.
في الأقساط المحددة في الفقرة الثانية وفي حال عدم دفع أي مبالغ تعويض الاستملاك لأسباب معينة، يتم تطبيق أعلى فائدة مقررة للديون العامة.

في حالة حدوث ضرر بسبب الاستيلاء دون تعويض، على سبيل المثال إذا قامت الإدارة ببناء منشأة أو إنشاء منشآت وتسببت في ضرر للأراضي المزروعة، فإن الدعوى التي يجب رفعها لتعويض هذا الضرر هي دعوى تعويض. يمكن رفع هذه الدعوى مع دعوى قيمة العقار، ودعوى منع التدخل، ودعوى الإيجار، أو يمكن رفعها بشكل منفصل. الدين هنا هو دين ناشئ عن الفعل غير المشروع. وفقًا للمادة 49 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، “من يسبب ضررًا للآخرين بفعل غير قانوني ومخالف، يتحمل مسؤولية تعويض هذا الضرر”. وبالتالي، إذا تم تنفيذ الاستيلاء دون تعويض، فإن الإدارة تكون ملزمة بتعويض هذا الضرر. ومع ذلك، يجب أن يكون هناك علاقة سببية بين الضرر الناتج ونتائج الفعل. هذه الدعوى هي دعوى أداء ويمكن رفعها كدعوى مطالبة بمبلغ غير محدد أو دعوى جزئية. في حالة حدوث الاستيلاء القانوني، يجب على الإدارة أن تقوم بالاستيلاء على الأرض في غضون خمس سنوات. إذا لم يتم الاستيلاء خلال هذه الفترة، يمكن لأصحاب الممتلكات العقارية رفع دعوى تعويض في المحكمة الإدارية.

من يمكنه رفع دعوى تعويض بسبب الاستيلاء دون تعويض؟ يمكن للمالكين / الملاك المسجلين في السجل العقاري أو ورثتهم رفع دعاوى الاستيلاء دون تعويض.

التسوية

بموجب المادة المؤقتة 6 من قانون التأميم، تم تحديد إجراءات التسوية كشرط لدعوى في العمليات التي سيتم تنفيذها. تم تحديد هذه القاعدة بوضوح في القانون على النحو التالي: “بالرغم من أن عمليات التأميم لم تكتمل أو لم يتم التأميم على الإطلاق، فإن الممتلكات أو الموارد التي تم تخصيصها فعلياً للخدمة العامة بين تاريخ 9/10/1956 وتاريخ 4/11/1983، أو التي تم تخصيصها لاحتياجات المنفعة العامة أو التي تم بناء منشآت عليها، يمكن أن تكون قد تم الاستيلاء عليها فعلياً دون موافقة المالك جزئياً أو كلياً، أو تم إنشاء حقوق ارتفاق عليها. وبناءً على ذلك، يتم إجراء المطالبات الناشئة عن حقوق الملكية، بما في ذلك تحديد القيمة والإجراءات الأخرى وفقًا لأحكام هذه المادة. في العمليات التي يتم تنفيذها بموجب هذه المادة، يعد تطبيق آلية التسوية شرطاً مسبقياً للدعوى”. بناءً على دعوة الإدارة أو طلب المالك، يتم تحديد القيمة التقديرية للعقار الذي تم الاستيلاء عليه فعلياً أو الحق المرتبط به بناءً على طلب الإدارة أو المالك في تاريخ التقديم وفقاً لإجراءات قانون التأميم. بعد التحديد، يتم دعوة صاحب الطلب إلى المفاوضات حول التسوية بواسطة لجنة التسوية التي سترسل له رسالة في غضون ستة أشهر من تاريخ دعوة الإدارة أو طلب المالك، دون إبلاغه بالقيمة التقديرية. يمكن أن تتم التسوية عبر تبادل الممتلكات المملوكة للإدارة، أو منح حقوق عينية محدودة على ممتلكات الإدارة، أو من خلال منح حقوق بناء في مكان آخر ضمن إطار القوانين المتعلقة بالتخطيط، أو إذا كانت هذه الخيارات غير ممكنة، من خلال دفع قيمة نقدية. يتم إتمام مفاوضات التسوية، إذا لم توجد عوائق قانونية أو فعلية، في غضون ستة أشهر من تاريخ الرد على الدعوة. ويتم توثيق ما إذا تم الوصول إلى التسوية في محضر يوقع عليه المالك أو ممثله وأعضاء اللجنة. ولا تشكل هذه المحاضر أو المستندات المتعلقة بمفاوضات التسوية دليلاً ضد الأطراف في الدعاوى المستقبلية. في حالة الوصول إلى التسوية، يتم إبرام عقد يتضمن نوع الحق المتفق عليه، وشروط وإجراءات اعترافه، وإذا تم الدفع نقدًا، يتم تحديد المبلغ وشروط الدفع، وكذلك الموافقة على تسجيل أو إلغاء الممتلكات في السجل العقاري. يمكن دفع المبلغ المتفق عليه وفقاً للميزانية المتاحة على شكل أقساط تمتد إلى سنوات لاحقة. خلال فترة الدفع بالتقسيط، يتم دفع الفائدة القانونية وفائدة التأخير وفقاً لقانون الفائدة القانونية وفائدة التأخير.

التقادم

يمكن للمالك رفع دعوى لمنع التعدي على حق الملكية. دعوى منع التعدي هي دعوى عينية تنشأ عن حق الملكية على العقار، ولأنها تتعلق بالاعتداء المستمر على حق الملكية، فإنها لا تخضع لأي تقادم. بالنسبة لدعاوى الاستيلاء غير المشروع، حيث يتم انتهاك الحق الدستوري للمالك، فإن هذه الدعاوى لا تخضع لأي تقادم أو فترة تقادم قانونية.

الأحكام ذات الصلة من محكمة النقض

الدعوى تتعلق بمنع التعدي على العقار الذي تم الاستيلاء عليه بدون تعويض، وإعادته إلى حالته السابقة، وتحصيل قيمة الاستيلاء بدون تعويض وأجر الاستعمال.

وقد قررت المحكمة رفض طلب إعادة الحال إلى ما كان عليه بسبب التنازل، ورفض دعوى منع التعدي، وقبول قيمة الاستيلاء بدون تعويض وأجر الاستعمال؛ وقد تم استئناف الحكم من قبل وكيل الإدارة المدعى عليها.

ولم يُرَ في تحديد قيمة العقار وفقاً لطريقة الدخل، ولا في قرار تحصيل قيمة العقار وأجر الاستعمال من الإدارة المدعى عليها أي خطأ.” (محكمة النقض، الدائرة المدنية الخامسة، 2013/29443 هـ، 2014/12840 ك.)

الدعوى تتعلق بتحصيل قيمة العقار الذي تم الاستيلاء عليه بدون تعويض وأجر الاستعمال.

وقد تم إصدار الحكم بناءً على القرار الذي تم إلغاؤه، حيث تم إجراء الفحص والإجراءات اللازمة؛ وقد تم استئناف القرار من قبل محامي الطرفين.

وفقاً للمعلومات والوثائق الموجودة في الملف، وبناءً على الفحص الذي تم بعد تنفيذ قرار الإلغاء، تم التوصل إلى أن لا يوجد سبب للنظر في دعوى التعويض بسبب الاستيلاء بدون تعويض، وفيما يتعلق بدعوى أجر الاستعمال، لم يُرَ أي خطأ في قبولها.

لذلك، فإن جميع الاعتراضات التي قدمها محامي الإدارة المدعى عليها، وكذلك الاعتراضات الأخرى من محامي المدعي خارج نطاق الفقرة أدناه، غير مقبولة. ومع ذلك؛

نظرًا لأن المدعي قد قدم عدة مطالب أصلية تتعلق بالتعويض وأجر الاستعمال بسبب الاستيلاء بدون تعويض، فإنه توجد هنا وحدة موضوعية للدعوى، وبما أن دعوى التعويض بسبب الاستيلاء بدون تعويض قد أصبحت بلا موضوع، وتم قبول دعوى تعويض أجر الاستعمال، فإنه كان يجب إصدار حكم منفصل لكل دعوى فيما يتعلق بأتعاب المحاماة، ولكن رغم ذلك، لم يُؤخذ في الحسبان ذلك في الحكم الكتابي،

وعلى الرغم من أن هذا الخطأ لا يتطلب إعادة النظر في القضية، فقد تم تعديل حكم القرار الكتابي كما يلي:

إلغاء العبارة “5.100,00 ليرة تركية” من البند الخامس من الحكم، واستبدالها بعبارة “(5.100,00 ليرة تركية بسبب دعوى التعويض عن الاستيلاء بدون تعويض؛ 5.100,00 ليرة تركية بسبب دعوى أجر الاستعمال) بشكل منفصل.”

وبناءً على ذلك، تم تأكيد الحكم المعدل، ولأن الإدارة المدعى عليها معفاة من الرسوم، فإنه لا مكان لتحصيل الرسوم، وسيتم إعادة الرسوم التي تم دفعها مقدمًا من قبل المدعي عند الطلب.

وقد تم إصدار هذا القرار بالإجماع بتاريخ 04.10.2022.” (محكمة النقض، الدائرة المدنية الخامسة، 2022/3758 هـ، 2022/13287 ك.)

... المدينة، ... المقاطعة، ... الحي، ... رقم القطعة، ... رقم الحقل، حيث تم تخصيص جزء من العقار في حدود خط الشاطئ بتاريخ 16/06/1981، وجزء آخر تم تخصيصه كطريق تخطيط في خطة تطوير 1/1000 بتاريخ 15/06/2004، ولكن بسبب عدم تأميمه بما يتوافق مع الغرض من الاستخدام، حيث تم تقييد حق الملكية لفترة غير محددة، تم رفع دعوى للمطالبة بدفع القيمة العقارية للعقار مقابل مبلغ 30,000.00 ليرة تركية (بعد الإصلاح 139,950.00 ليرة تركية) مع الفائدة القانونية. تم قبول مبلغ 96,750.00 ليرة تركية من هذا المبلغ، مع الفائدة القانونية اعتبارًا من تاريخ رفع الدعوى (19/03/2014)، وسيتم دفعه من قبل بلدية سليفري المدعى عليها. في حين تم رفض الجزء الآخر البالغ 43,200.00 ليرة تركية من الدعوى المتعلقة بالمدعى عليه الآخر، بلدية إسطنبول الكبرى، من قبل محكمة الإدارة، وتم تأكيد هذا الرفض بناءً على حكم محكمة النقض، الدائرة السادسة، بتاريخ 04/12/2017 برقم القرار E:2016/8165 و K:2017/10351. بعد ذلك، تم الطعن في الجزء الذي تم قبول دعوى التعويض فيه، مما أدى إلى قبول الطعن. تم استئناف الحكم بعد أن لم يتم تطبيق قرار المحكمة، وبناءً على قرار مجلس الدعاوى الإدارية لمحكمة النقض بتاريخ 02/05/2019 برقم القرار E:2018/3203 و K:2019/2067، تم تأكيد قرار الاستئناف، وتم إرسال الملف إلى محكمتنا لإصدار قرار بشأن جوهر الدعوى. بعد ذلك، تم إلغاء الجزء الذي تم الطعن فيه من قبل محكمة النقض في قرارها المؤرخ 13/10/2020 برقم القرار E:2020/2733 و K:2020/9212، وتم قبول الجزء المتعلق بطلب التعويض بسبب الاستيلاء بدون تعويض جزئيًا. تم تحديد التعويض بمبلغ 86,000.00 ليرة تركية، وقرر دفع المبلغ البالغ 30,000.00 ليرة تركية من قبل البلدية المدعى عليها ... ابتداءً من تاريخ الدعوى في 19/03/2014، والمبلغ المتبقي البالغ 56,000.00 ليرة تركية مع الفائدة القانونية اعتبارًا من تاريخ تقديم طلب الإصلاح في 16/10/2015. تم رفض طلب المدعي للتعويض الإضافي عن الجزء الذي يقع ضمن مسار الطريق على العقار. بعد ذلك، تم إلغاء قرار محكمة الإدارة المتعلقة برفض الطلب الجزئي للبلدية المدعى عليها في قرار محكمة النقض بتاريخ 15/06/2022 برقم القرار E:2022/913 و K:2022/7056، وتمت الموافقة على قرار إلغاء المحكمة المتعلقة بالاختصاص في الدعوى الذي تم رفعه، مع طلب إلغاء الجزء المتعلق بتكاليف التقاضي وأتعاب المحاماة على أساس أن القرار مخالف للإجراءات والقانون.

يتمكن الطعن في قرارات محاكم الإدارة والضرائب من خلال استئنافها وفحصها وتعديلها فقط في حال وجود أحد الأسباب المنصوص عليها في المادة 49 من قانون الإجراءات القضائية الإدارية رقم 2577.

“إن القرار الصادر عن محكمة الإدارة بتاريخ … ورقم E…، K:…، والذي استند إلى أسس قانونية وإجرائية صحيحة، لا يوجد ما يوجب نقضه، لذلك تم رفض طلب الاستئناف، وتم تأكيد الجزء الذي تم استئنافه من القرار، وإرسال الملف إلى المحكمة المعنية، وفقًا للمادة 54 الفقرة 1 من القانون رقم 2577 (وفقًا للمادة 8 المؤقتة من القانون) التي تواصل تطبيقها، مع فتح الطريق لتصحيح القرار خلال 15 يومًا اعتبارًا من تاريخ تبليغ هذا القرار. تم اتخاذ القرار بالإجماع في تاريخ 28/03/2023”. (محكمة النقض الدائرة السادسة، 2023/1858 E، 2023/3132 K).