ما هو حق المرور؟
حق المرور هو أن يتقدم الجار الذي لا يملك إمكانية الوصول إلى الطريق العام من عقاره بطلب إلى الجار الذي يملك الحق، من أجل منحه حق المرور مقابل بدل.
لقد تم تنظيم حق المرور في المادتين التاليتين من القانون المدني:
أ. المرور الاضطراري
المادة 747 – يجوز لمالك العقار الذي لا يملك ممرًا كافيًا للوصول إلى الطريق العام أن يطلب من جيرانه منحه حق المرور مقابل بدل كامل.
ويُستخدم هذا الحق أولًا تجاه الجار الذي يُعتبر الأنسب، بناءً على وضع الملكية السابق ووضع الطريق، ثم تجاه الجار الذي سيتضرر منه بأقل قدر ممكن.
ويتم تحديد حق المرور الاضطراري مع مراعاة مصلحة الطرفين.
ب. حقوق المرور الأخرى
المادة 748 – يخضع حق مالك العقار في الدخول المؤقت إلى العقار المجاور بهدف تشغيل أو تحسين عقاره أو إقامة بناء عليه، وكذلك طرق الحقول، طرق سقي الحيوانات، ممرات الشتاء، ممرات وجداول نقل الأخشاب، وغيرها من الممرات المماثلة، لأحكام القوانين الخاصة.
وفي حال عدم وجود حكم خاص، يُعمل بالعرف المحلي.
وتنشأ حقوق المرور المستمدة مباشرة من القانون دون الحاجة إلى تسجيلها في السجل العقاري. ومع ذلك، تُذكر الحقوق الدائمة منها في خانة الإيضاحات.
كما يتضح من مواد القانون، يمكن إنشاء حق المرور إما بصفته حقًا اضطراريًا أو بأشكال أخرى خاضعة لأحكام خاصة.
حق المرور الاضطراري
لا ينشأ حق الارتفاق بالمرور مباشرة من القانون، وإنما ينشأ حق الجار المحتاج إلى المرور في طلب إنشاء حق ارتفاق إذا توفرت الشروط المنصوص عليها في القانون.
بعد طلب المالك لحق المرور، إما أن يقبل الجار هذا الطلب ويُبرم عقد ارتفاق بشكل مباشر، أو تنشأ عليه التزام بإنشاء الارتفاق. وفي كلتا الحالتين، إذا نشأ نزاع، يبقى للمالك الذي يطلب الارتفاق الحق في اللجوء إلى المحكمة وطلب إنشاء حق الارتفاق.
شروط إنشاء حق المرور
– يجب أن يكون الشخص الذي سيستفيد من حق المرور مالكًا للعقار.
– يجب أن يكون إنشاء حق المرور أمرًا ضروريًا. في حال طلب الشخص الحق في المرور بشكل عشوائي أو فقط لأغراض مادية، يمكن للمحكمة أن ترفض إنشاء حق الارتفاق.
– يجب أن تكون هناك طرق بديلة للوصول إلى الطريق.
– في حال عدم استجابة طريق موجود لاحتياجات العقار الاقتصادية وفقًا للمعايير الموضوعية أو حدوث تغييرات في طريقة استخدام العقار مع مرور الوقت، يمكن الحديث عن وجود حاجة نسبية للمرور (سورلو، م.هـ. / أوزتورك، ج.: حق المرور في التعليم والتطبيق، أنقرة، 2003، ص. 251).
موازنة التضحية
لا تقوم المحكمة بإنشاء حق الارتفاق بناءً على رغبات طالب الحق فقط. يجب أن تكون مصالح وحقوق كلا الطرفين مقيدة أو مُتنازَل عنها بشكل متساوٍ. لا يُقبل أن يكون إنشاء أو عدم إنشاء حق الارتفاق لصالح طرف على حساب الآخر. يجب أن يتم تحديد كيفية إنشاء حق الارتفاق وفقًا لمبدأ موازنة التضحية، وليس فقط بوجوده أو عدمه.
الدعوى تتعلق بطلب إنشاء حق المرور وفقًا للمادة 747 من القانون المدني التركي رقم 4721. وبموجب مبدأ موازنة التضحية الذي يُطبق في قضايا المرور، يجب تفضيل إنشاء حق المرور من العقارات ذات المساحة الأكبر بدلاً من العقارات ذات المساحة الأصغر. علاوة على ذلك، من أجل الحفاظ على التكامل الاقتصادي للاستخدام، يجب أن يُصدر قرار بإنشاء حق المرور دون تقسيم العقارات التي سيتم إنشاء الحق عليها.
(محكمة النقض التركية الدائرة 14 المدنية، الملف رقم 2021/1658 القرار رقم 2021/3247 بتاريخ 17.05.2021)
كيف يتم منح حق المرور؟
في حالة طلب حق المرور من خلال الدعوى، يجب تحديد ضرورة الحاجة وحق المرور بأقل ضرر ممكن للعقار. في الإجراءات القضائية، يجب على المحكمة التحقق مما إذا كان العقار بحاجة فعلاً إلى الطريق، وما إذا كان هذا الطريق قد تم فتحه ضد الجار الذي يتناسب مع وضع الملكية والطريق السابق، وأنه تم فتحه ضد الجار الذي سيتضرر بأقل قدر ممكن، كما يجب تحديد بدل كامل لحق المرور. إن تحديد بدل كامل ينبع من القانون، ويجب اتخاذ القرار بشأن هذا البدل عند إنشاء حق الارتفاق.
محكمة النقض – الهيئة العامة للقضاء المدني بتاريخ 22.02.2012، الملف رقم 2011/14-767، القرار رقم 2012/97
بسبب الحق في المرور الذي تم تحديده، يجب تحديد المبلغ الواجب دفعه لمالك العقار الملزم وفقًا للمعايير الموضوعية، من خلال خبراء يتم تعيينهم بناءً على طبيعة العقار.
أي أنواع من الأراضي يمكن طلب حق المرور لها؟
يجب أن يكون العقار الذي يُطلب له حق المرور خاضعًا للملكية الخاصة ومسجلاً في السجل العقاري. لا يمكن إنشاء حق مرور اضطراري على الأراضي التي ليست مسجلة في السجل العقاري، أو الحقوق المستقلة والدائمة التي يتم تسجيلها في صفحة منفصلة في السجل العقاري، أو الأقسام المستقلة التي تم إنشاء ملكية شقق عليها. يمكن إنشاء حق ارتفاق للعقارات التي لا تحتوي على هذه الحالات.
في قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 1958/14 ملف و 1959/13 قرار بتاريخ 11.02.1959؛
“يجب أولاً تسجيل العقارات غير المسجلة في السجل العقاري، ومن ثم طلب حق المرور الإجباري. وبالمثل، لا يمكن إنشاء هذا الحق لصالح العقارات غير المسجلة في السجل.”
انتهاء حق المرور
حق المرور الإجباري ينشأ كما ذكرنا سابقًا من حاجة ضرورية. في الحالات التي لا يوجد فيها بديل لهذه الحاجة، يمكن إلغاء حق المرور الذي تم إنشاؤه إذا تم القضاء على هذه الحاجة من خلال طلب الإلغاء.
- بشكل عام
المادة 783 – ينتهي حق الارتفاق عند إلغاء التسجيل أو زوال العقار المثقل أو المستفيد. - امتلاك نفس الشخص للعقارين
المادة 784 – إذا كان نفس الشخص مالكًا للعقار المثقل والمستفيد، يمكن لهذا الشخص إلغاء حق الارتفاق.
ما لم يتم إلغاء الحق، يظل حق الارتفاق قائمًا كحق عيني. - قرار المحكمة
المادة 785 – إذا لم يعد هناك أي فائدة من الحق الذي يقدمه الارتفاق على العقار لصالحه، يمكن لمالك العقار المثقل طلب إلغاء هذا الحق.
يمكن طلب إلغاء حق الارتفاق جزئيًا أو كليًا مقابل بدل، إذا كانت الفائدة الناتجة عن الحق ضئيلة مقارنةً بالعقار المثقل.
المواد المذكورة أعلاه من القانون المدني التركي قد حددت الحالات التي يمكن فيها إلغاء حقوق الارتفاق المنشأة لصالح العقار.
أحكام حق المرور المستمدة من القانون
المادة 786 – صاحب حق الارتفاق يمكنه اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقه واستخدامه؛ ومع ذلك، يجب عليه استخدام حقه بطريقة لا تسبب أقل ضرر لمالك العقار المثقل.
لا يجوز لمالك العقار المثقل أن يتصرف بما يمنع أو يعوق استخدام حق الارتفاق.
يسعى القانون إلى تحقيق استخدام عادل ومتوازن بين صاحب حق الارتفاق والجهة التي تمنح الارتفاق. ولذلك، أراد المشرع أن يتصرف صاحب الحق بحذر أثناء استخدامه، وألا يتصرف مالك العقار بطريقة تمنع الاستخدام، من خلال حكمه لتحقيق التوازن.
المادة 788 – التغيرات في احتياجات العقار المستفيد لا يمكن أن تزيد من العبء الناجم عن حق الارتفاق على العقار المثقل.
المادة 790 – صيانة المنشآت اللازمة لاستخدام حق الارتفاق تكون من مسؤولية مالك العقار المستفيد.
إذا كانت المنشآت مفيدة أيضًا لمالك العقار المثقل، فإن كلا من المالكين يشاركان في تكاليف الصيانة بنسبة منافع كل منهما.
إذا كانت الصيانة والنفقات اللازمة لاستخدام حق الارتفاق تعود فقط على صاحب الحق، فيجب أن تتحملها بشكل منفرد، وإذا كانت تعود أيضًا على فائدة مالك العقار، يجب تغطيتها بنسبة منافع كل منهما.
قرارات محكمة النقض المتعلقة بحق المرور
- الدائرة القانونية 2017/3392 أساسي، 2021/1528 قرار
لذلك، كان يجب على المحكمة، بالتعاون مع خبراء متخصصين في الموقع، إجراء كشف جديد وتقييم العقار رقم 152 قطعة 79 المملوك للمدعي، وإذا تم تحديد حاجته لحق المرور، يجب تحديد الطرق البديلة بعد ذلك ومن ثم اتخاذ قرار بإنشاء حق المرور لصالح المدعي على الطريق الأنسب. لم يكن من الصواب إصدار الحكم بالطريقة المكتوبة بسبب التقييم الخاطئ والفحص الناقص؛ ولذا كان من الضروري اتخاذ قرار بإلغاء الحكم.
النتيجة: لأسباب مذكورة أعلاه، تم قبول اعتراضات محامي المدعي على النقض، وقرار بإلغاء الحكم.
- الدائرة القانونية 2017/38 أساسي، 2020/7344 قرار
وفقًا لكتابة إدارة السجل العقاري، تم إجراء فحص في الملف رقم 2005/9 أساسي و 2005/150 قرار من محكمة فينيكي المدنية، حيث تم اكتشاف أنه على الرغم من أن بعض مالكي السجلات العقارية قد تم إدراجهم كأطراف في الملف، إلا أن أسمائهم قد كتبت بشكل خاطئ في عنوان القرار المسبب، وأن بعضهم قد توفي وتم تضمين ورثتهم في القضية. ومع ذلك، فإنه وفقًا للكتابة المذكورة من إدارة السجل العقاري، لم يتم إضافة … ، … الذين كانوا شركاء في العقار رقم 1505 اعتبارًا من عام 2003 كأطراف في القضية، وتم إتمام الإجراءات في غيابهم، وتم اتخاذ القرار بهذا الشكل، وأن القرار قد تم تأكيده دون حتى إبلاغ هؤلاء الأشخاص، وبالتالي تبين أنه تم تنفيذ القرار القضائي الذي تم تأكيده دون تشكيل الأطراف بشكل صحيح.
من الواضح أن الحكم الصادر من المحكمة والذي لم يتم تسجيله في السجل العقاري لن يكون له تأثير على الأشخاص الثالثين حسن النية الذين يتصرفون وفقًا لمبدأ الثقة في السجل العقاري. وبسبب تغيير بعض مالكي العقار رقم 1505 بعد أن باع المدعى عليه … حصته إلى المدعى عليه … وأثناء المحاكمة قام المدعى عليه … ببيع حصته إلى …، تبين أنه على الرغم من أن أسباب ومواضيع القضية التي تم رفعها أمام محكمة فينيكي المدنية رقم 2005/9 أساسي و 2005/150 قرار هي نفسها، إلا أن أطراف القضية ليست هي نفسها. وبناءً عليه، فإن قرار محكمة فينيكي المدنية رقم 2005/9 أساسي و 2005/150 قرار لا يشكل حكمًا قاطعًا من الناحية المادية بالنسبة للقضية الحالية. لذلك، كان يجب على المحكمة أن تقوم بدراسة القضية من حيث الجوهر وأن تصدر حكمًا، ولكن بسبب التقييم الخاطئ تم رفض القضية على النحو المكتوب، ومن ثم كان من الضروري إلغاء الحكم لهذا السبب.
النتيجة: بناءً على الأسباب المذكورة أعلاه، تم قبول اعتراضات محامي المدعين على النقض، وقرار بإلغاء الحكم.
Views: 1
