Tapu avukatı, gayrimenkul hukuku alanında geniş bilgi ve tecrübeye sahip avukatlardır. Gayrimenkul hukuku alanında davalara bakan avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkullerin kiralama sözleşmelerinin düzenlenmesi, alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri, imar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi süreçlerinde hukuki destek vermektedir.
Tapu davaları gayrimenkul hukuku alanına girmekle birlikte gayrimenkul hukuku ise eşya hukukunun bir alt dalıdır. Gayrimenkul hukuku toplumun hemen her kesimini ilgilendiren taşınmaz eşyalar, arsa, tarla, daire, dükkan gibi mal varlıklarını ve bunlara bağlı mülkiyet haklarını konu alır. Bu hukuk dalı bireylerin veya şirketlerin mülklerini korumak, devretmek ya da kullanmak için uyulması gereken yasaları belirler.
Gayrimenkul hukuku geniş kapsamlı ve karmaşık dava türlerini içermektedir. Tapu ve gayrimenkul davalarında yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde diğer birçok hukuk dalı ile de ilişki içerisindedir. Dolayısıyla bu uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak ve hukuken oluşabilecek yanlışlıkların önüne geçmek adına gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış tecrübeli bir avukat ile süreci yönetmek oldukça önemlidir.
Gayrimenkul hukukunda sıkça görülen ve büromuzda uzun zamandır tecrübe edilen çözüme ulaştırılan davaların, hukuki ilişkilerin bir kısmı şöyledir:
- Tapu iptali ve tescili davaları,
- Tapu kaydının düzeltilmesi davası,
- Ecrimisil (Haksız işgal) Tazminatı davaları,
- Müdahalenin men’i (önlenmesi) davaları,
- Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyuu) davası,
- Muhtesatın aidiyeti tespiti davası,
- Başkaca tespit davaları,
- Şufa (Önalım) hakkına dayalı davalar,
- Kiralananın tahliyesi davaları,
- Kiranın tespiti ve kiranın uyarlanması davaları,
- Kat mülkiyetinin kurulması, kat irtifaklarının sağlanması,
- Taşınmaz satış, intifa vb sözleşmeleri,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
- Kira sözleşmesi, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi,
- Gayrimenkul üzerinde ipotek tesisi, ipoteğin kaldırılması,
- Kamulaştırmasız el atma ve önlenmesi,
TÜRK HUKUKUNDA TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI
Tapu iptali ve tescil davaları; tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyet hakkının hukuka ve gerçeğe aykırı şekilde kayıtlı olduğunun iddiasıyla hukuka ve gerçek hak sahibi olan malikin adına tescilinin yapılmasının talep edildiği dava türüdür.
Tapu iptali ve tescil davası, muris muvazaası (mal kaçırma), kardeşler arasındaki tapu iptali davası, hatalı veraset ilamının düzenlenmesi, hileli işlemler, kadastronun hatalı tespit edilmesi, taşınmaz satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi pek çok nedenden kaynaklanabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi ‘’Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır…’’ hükmü ile yolsuz tescili düzenlemiştir.
Tapu iptal ve tescil davasında genel olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca belirtelim ki tapu iptal ve tescil davalarının açılmasına neden olan sebeplere göre görevli mahkeme de değişmektedir. Dolayısıyla her bir somut olaya göre ayrı değerlendirme yapılarak görevli mahkemenin belirlenmesi gerekmektedir.
Tapu iptal ve tescil davaları genellikle uzun süren davalardır. Ortalama bir süre vermek gerekirse en azından 2-3 yıl sürebilmektedir. Bu süreçleri hem en aza indirebilmek hem de hak sahibinin (malikin) hak kaybına uğramaması için hukuki temsilci ile hareket etmesi oldukça önemlidir. Özellikle bu tür davalarda uzmanlaşmış, geniş bilgi birikimine sahip bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
TÜRK HUKUKUNDA TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASI
Tapu kaydının düzeltilmesi davası, ayni hakka sahip olan kişinin tapudaki bilgilerinin düzeltilmesi ya da güncellenmesi için açılan dava türüdür. Resmi bir kurum olan tapu sicil müdürlüğü tarafından hak sahibi malike verilen tapu belgesi düzenlenirken veya sonradan tapuda işlem yapılırken tapu sicilinde birtakım hataların meydana gelmesi mümkündür. Bu hatalar, genellikle tapu kaydında yanlışlık, eksiklik veya güncellenmemiş bilgiler olarak karşımıza çıkar. Örneğin; ad, soy ad, anne adı, baba adı gibi… Mülk sahipleri veya ilgili taraflar bu kayıtların düzeltilmesi için tapu kaydının düzeltilmesi davası açacaklardır.
Türk Medeni Kanunun 1027. Maddesi ‘’İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir…’’
Tapu kaydının düzeltilmesi davası çekişmesiz yargı türlerindendir. Dolayısıyla bu tür davalar taşınmaz sahibi veya ilgililer tarafından tapu müdürlüğü hasım gösterilerek sulh hukuk mahkemesinde açılır.
TÜRK HUKUKUNDA ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL) TAZMİNATI DAVASI
Ecri misil davası, haksız işgal tazminatı davasıdır. Ecri misil davası, taşınır ya da taşınmaz bir malın veya gayrimenkulün sahibinin izni ve rızası olmaksızın, hak sahibi olmayan ve kötü niyetli olan zilyetin (kullananın/işgal edenin) haksız işgaline karşı açılan tazminat davasıdır. Ecri misil’in talep edilebilmesi için işgal eyleminde bulunan kişinin haksız bir işgalde bulunmuş olması ve gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişinin zarara uğramış olması gerekmektedir.
Ecri misil davasının kanuni dayanağını, TMK 993-995 maddeleri oluşturmaktadır. Ancak, ecri misil davası daha çok uygulamada gelişen bir konu olmakla beraber, konuya ilişkin hususlar Yargıtay kararlarında şekillenmektedir. Ecri misil davalarında görevli mahkeme HMK 2. Maddede yer alan düzenlemeye göre Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yine HMK 6. Maddeye göre yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre belirlenir.
Uygulamada ise Yargıtaya göre yetkili mahkeme haksız fiilin gerçekleştiği, zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin olduğu ya da zarar görenin yerleşim yeri yer mahkemeleri olabilecektir.
TÜRK HUKUKUNDA MÜDAHALENİN MEN´İ (ÖNLENMESİ) DAVALARI
El atmanın önlenmesi davası olarak da bilinen müdahalenin men´i davası taşınır yahut taşınmaz mallara karşı gerçekleştirilen haksız saldırının/kullanımın önlenmesi amacıyla bu haksız fiili işleyen kişilere açılan davalardır. Müdahalenin men´i, diğer bir deyişle el atmanın önlenmesi davası TMK 683. Hükmünde şu şekil düzenlenmiştir.
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”
İstihkak davası malın mülkiyetinin kime ait olduğunu tespit etmek için açılırken, el atmanın önlenmesi davası ise haksız saldırının önlenmesi ve bu saldırıdan zarar alınmışsa zararı da karşılatmaya yönelik davadır. El atmanın önlenmesi davasını açabilmek için gerekli 3 şart vardır. Bunlar;
- Müdahalenin (el atmanın) haksız olması gerekir
- Söz konusu haksız müdahale devam ediyor olmalıdır.
- Davayı açan kişinin ayni veya kira vb. şahsi hak sahibi olması gerekir.
El atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, taşınırlarda ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2013/19685 E. ve 2014/6897 K.
“Davacının, maliki olduğu taşınmazı davalının fuzulen işgal ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı, davanın taşınmazın aynına, mal varlığına yönelik olduğu açıktır. Davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılacağı tartışmasızdır.”
TÜRK HUKUKUNDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASI
İzale-i şüyu veya diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyet ya da paylı mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mal için ortaklar arasındaki paydaşlığa son veren ve kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava çeşididir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası iki yöntem ile uygulanmaktadır.
- Aynen taksim suretiyle izale-i şüyu: Davaya konu taşınır veya taşınmaz gayrimenkulün bölünerek pay edilmesidir. Örneğin; A ve B kişisinin ortak olduğu arsanın ikiye bölünerek pay edilmesidir.
- Satış yoluyla izale-i şüyu: Yine davaya konu olan taşınır veya taşınmaz malın satılarak satış bedelinin taraflar arasında paylaştırılmasıdır. Örneğin; daireye ortak iki kardeş dairenin satışını yaptırarak bedeli orantılı olarak aralarında paylaştırılır.
Ortaklığın giderilmesi kaynağını mevzuattan ve yasal uygulamalardan almıştır. Türk medeni kanunumuzun 698. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre;
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.
TÜRK HUKUKUNDA YABANCILARIN MÜLK EDİNMESİ
Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinmek istemesi son zamanlarda sık rastladığımız bir durumdur. Özellikle yaz mevsimlerinde sık sık Türkiye’yi ziyaret eden yabancı turistler ülkemizden yazlık konut veya yatırım amaçlı bir mülk edinmek istemektedir. Yabancı uyruklu kişiler kanuni sınırlamalara uymak şartıyla ülkemizden her türlü taşınmazı edinebilirler.
Türkiye’de yürürlükte olan yasaya göre yabancıların gayrimenkul almasında yapılacak olan sözleşmenin şekli de vatandaşların gayrimenkul almasıyla aynıdır. Yani taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu müdürlüklerinde imzalanacak olan resmi senet ve tescil ile yapılmaktadır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de mülk edinebilmesi, Tapu kanunu 35. Maddede düzenlenmiştir. Bu hükme göre;
Madde 35 – (Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012 6302/1 md.) “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir”.
TÜRKİYEDE TAŞINMAZ YOLUYLA İKAMET İZNİ EDİNME
Yabancı kişilerin Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla yapacağı taşınmaz işlemlerinde ve devamında aranılan şartların tam olarak sağlanmasının tespiti nedeniyle mağduriyet oluşmaması bakımından satın alma/satış vaadi işlemleri öncesinde ve sonrasında sürecin takip edilmesi amacıyla bu alanda uzman bir avukattan destek almak oldukça önemlidir. İstisnai yoldan yani taşınmaz yoluyla vatandaşlık hakkı kazanımı usul ve esasları Türk vatandaşlığı kanununun uygulanmasına ilişkin yönetmelikte açıkça düzenlenmiştir. İlgili yönetmeliğe göre;
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20’nci maddesinin 2’inci fıkrasının (b) bendi kapsamında; “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı (12.12.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren değişiklik) tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilir.
Yönetmelikte sırası ile 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 ve 12.12.2023 tarihlerinde yürürlüğe giren değişiklikler yapılmıştır.
Buna göre Yönetmelik değişikliklerinin yürürlük tarihleri bakımından;
- 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması,
- 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,
- 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz /taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,
- 06.01.2022 tarihinde yapılan değişiklik ile “karşılığı Türk Lirası” ibaresi Yönetmelik’ten çıkarılmış olup taşınmaz bedeli döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması,
Gerekmektedir.
Yönetmelikte istisnai yoldan taşınmaz edinimi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin ilk düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih olan 12.01.2017’den önce satın alınmış taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar Türk vatandaşlığı kazanımında dikkate alınmayacaktır.
ANTALYA TAPU AVUKATI – GAYRİMENKUL AVUKATI
Gayrimenkul hukuku ve bu alana girmekte olan özellikle tapu davaları oldukça karmaşık ve titizlikle çalışmalar yapılması gereken uyuşmazlıkları içerir. Ülkemizde hemen herkesi ilgilendiren gayrimenkul alımı, satışı veya hak sahipleri arasında paylaşımı gibi konu ve davalar, hem süreç hem de sonuç bakımından her aşamasında dikkatli adım atılması gereken durumlardır. Dolayısıyla gayrimenkul hukuku alanında tecrübesi fazla olan, yasaları takip eden, geniş bilgiye sahip ve bu alanda uzmanlaşmış avukat ile birlikte hareket etmek süreci kolaylaştırırken aynı zamanda hak kaybı yaşamayı veya oluşabilecek bir hukuki yanlışlığı önleyecektir.
Antalya´da bulunan büromuzda, gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış ve yetkin avukat kadromuz ile birlikte vatandaşlarımızın ve yabancı uyruklu kişilerin her zaman hizmetindeyiz. Hukuki danışmanlık ya da hukuki temsil almak isterseniz iletişim kısmından bizlere rahatlıkla ulaşabilir ve randevu alabilirsiniz.
Views: 2
