Türk hukukunda kira hukuku avukatı, kiraya veren ve kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen, müvekkilinden gelen kira kontratını düzenleyen ve Türk Borçlar Kanunu’na göre kira hukukuna uygun sözleşmeleri hazırlayan hukukçudur. Ayrıca bu işlemlerin yanı sıra kira hukuku kaynaklı tahliye davaları ve kira tespit davaları gibi uyuşmazlıklar ile de kira hukuku alanında uzman avukatlar ilgilenir.
Ülkemizde en çok görülen uyuşmazlıklardan biri de kira hukuku alanında oluşan dava ve işlemlerdir. Kiraya verilen eşya, gayrimenkul, araç, arazi ya da bir işyeri olabilir. Yani aslında kira hukuku alanında çok çeşitli dava ve işlemler vardır. Oldukça geniş kapsamı olan kira hukuku alanındaki uyuşmazlık ve işlemlerin hukuka uygun ve hak kaybı olmadan yürütülmesi için bu alanda profesyonel avukatlar hizmet verir. Alanında uzmanlaşmış kira hukuku avukatları, müvekkillerine kira hukuku ile ilgili hukuki danışmanlık sunarlar ve gerektiğinde mahkemede müvekkillerini temsil ederek haklarını savunurlar.
TÜRK HUKUKUNDA KİRA HUKUKU AVUKATININ GÖREVLERİ?
- Kiraya veren ve kiralayan kişilerin kira hukuku alanında aydınlatılması ve haklarının anlatılması,
- Kiraya veren ve kiralayan arasındaki hukuki ilişkinin düzenlenmesi,
- Kira sözleşmelerinin hukuka uygun olarak hazırlanması ve takibi,
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması,
- Kira sözleşmesinin feshi,
- Kirasını ödemeyenler hakkında kira bedelinin tahsili için dava açılması ve icra takibinin yapılması,
- Kira sözleşmesinin sonlanması halinde kiralananın olağan kullanımı için tazminat davasının açılması,
- AVM ve işyeri için kira hukukuna ilişkin hukuki hizmet sağlanması
- Kira sözleşmesinin sonlanması veya kiralananın kötüye kullanılması sonucu tahliye davası açılması ve takip edilmesi,
- Ecri misil davası açılması ve takip edilmesi,
- Kiralanandaki ayıba ilişkin tespit için dava açılması ve gerektiğinde tazminat talep edilmesi,
- Depozito bedelinin iadesine ilişkin davaların yürütülmesi,
- Yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye işlemlerinin yürütülmesi,
TÜRK HUKUKUNDA KİRA HUKUKU NEDİR?
Kira hukuku, bir malın sahibi ile o malın kiracısı arasında yapılan sözleşmeden doğan hukuki sorumluluk olarak tanımlanabilir. Türkiye’de kira hukuku 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299’dan başlayarak madde 378’e kadar kira sözleşmeleri ve ilgili hükümler yer almıştır. Bu kanunun 299. Maddesine göre kira hukuku “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira hukuku kapsamı oldukça geniştir ve birden fazla hukuk dalı ile de ilişki içerisindedir. Örneğin kiralanan eşya ya da malın kötüye kullanılması ile oluşan zararı tazmin etmek için açılan tazminat davası ile borçlar hukuku ile yakın ilişki içerisindedir. Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine açılan kira bedeli tahsilatı davasında icra hukuku ile ilişki içerisindedir. Görüldüğü üzere kira hukuku alanındaki uyuşmazlık ve işlemler geniş ve karmaşık kapsamlıdır. Dolayısıyla bu alanda hukuki bilgisi ve deneyimiyle uzman bir avukat ile çalışmak hak kaybının oluşmasını engeller ve işlemler hukuka uygun bir şekilde yürütülür.
TÜRK HUKUKUNDA KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR, NASIL YAPILIR?
Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiralayan arasında bir mülk için yapılan iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri, bir mülkü kiraya verenin mülk üzerindeki kullanma ve faydalanma hakkını sözleşme süresine göre bir başkasına devrettiği ve kiralayana da sözleşme süresince mülkü kullanma ve kira bedelini zamanında tam olarak ödeme sorumluluğunu yüklediği sözleşmelerdir.
Kiracı ile mülk sahibi arasında oluşan uyuşmazlıklarda, taraflar arasında bir kira ilişkisi olduğu ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine aitken, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya aittir. Dolayısıyla kira sözleşmeleri kural olarak şekil şartına tabi değildir ancak ispat kolaylığı nedeniyle yazılı yapılması tavsiye edilir. Hem kiraya verenin hem de kiralayanın haklarını koruyan bu belge daha sonra oluşabilecek uyuşmazlık durumları için yasal bir dayanak oluşturur.
Kira sözleşmesinde kiralanan mülk ya da konutun genel özellikleri, kira bedeli, depozito miktarı, ödeme süresi ve sözleşme süresi gibi hak ve yükümlülükler bulunur. Türk Borçlar Kanunu kapsamında da düzenlendiği üzere kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere iki türlü kurulur. Bu kanunun ilgili maddesine göre;
MADDE 300- Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira sözleşmesinin hazırlanması ya da yorumlanması konusunda kira hukuku avukatı müvekkiline birçok fayda sağlar. Kiraya veren için kira sözleşmesi yasal gerekliliklere uygun olur ve oluşabilecek sorunları öngöreceği için buna uygun hareket eder. Kiralayan için, kiracı haklarını anlamalarına ve yasal yollarla korumalarına yardımcı olur.
TÜRK HUKUKUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olmakla birlikte tarafların sözleşmeye uymaları şarttır. Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli sözleşme olarak yapılmasına bağlı olarak sonlandırılması ya da feshedilmesi değişiklik göstermektedir. Ülkemizde genel olarak yazılı ve belirli süreli sözleşmeler yapılmaktadır. Sözleşme türüne göre sonlandırma ve fesih yollarından aşağıda bahsedeceğiz.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinin sonlandırılması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme, belirli bir süre ile kurulur ve sürenin sonunda sözleşme yenilenmez ise kendiliğinden sona ereceği kararlaştırılır. Taraflar, yıllık kira döneminin yani sözleşmenin sonlanmasına en az 15 gün kala kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir.
Ancak kira sözleşmesinde belirlenen süre dolmasına rağmen kiraya verenin tahliye için yazılı olarak bildirimde bulunmaması, kiracının ise kira bedellerini ödemeye aynen devam etmesi halinde taraflar örtülü bir şekilde anlaşmış olur ve kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl süre ile yenilenerek uzar. Bir yıllık uzama ile birlikte kiraya verenin kira süresinin dolması nedeniyle kiracının tahliyesini isteme hakkı 10 yıl süre ile uzamaktadır ve 10.yılın sonlanmasından en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 367
“Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.”
- Belirsiz süreli kira sözleşmesinin sonlandırılması
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanun, kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma hakkı vermemiştir. Bu tür kira sözleşmelerinde sözleşme yapılmasından itibaren yıllık dönemin dolmasından en az 15 gün önce kiracının ev sahibine yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği takdirde sözleşme sona erecektir. Aksi taktirde kiracı böyle bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme kendiliğinden yenilenerek 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren kişi kira sözleşmesinden yapılması tarihinden itibaren ancak 10 yıl geçmesiyle sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiraya veren, 10 yıllık sürenin dolmasına en geç 3 ay kala kiracıya yapacağı yazılı bir bildirim ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 328
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.”
TÜRK HUKUKUNA GÖRE KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE DAVALARI
Kira hukukunda tahliye davaları genellikle kiracının kirasını zamanında ve tam olarak ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi sonucu açılan davalardır. Kiracı, kira sözleşmesi şartlarına uymakla ve kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Aksi taktirde kiraya veren icra davası açabilir ya da tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için mutlaka taraflar arasında yazılı ve hukuka uygun şekilde yapılmış bir kira sözleşmesi bulunması ve kiraya verenin alacağını belirtmesi gerekir.
Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde kiraya veren alacağının tahsili için icra davası açabilir. Kiracı icraya 7 gün içinde itiraz edebilir ve 30 gün içinde malın bedelini ödemesi gerekir. Belirlenen süreler içinde gerekli ödeme yapılmaz ise kiraya veren, icra hukuk mahkemesine başvuru yaparak tahliye davası açar. Dava sonrasında ise icra memurları tahliye işlemlerini başlatır.
TÜRK HUKUKUNA GÖRE KİRA HUKUKUNDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEMELER
Kira hukuku alanında ve kira sözleşmesinden doğan her türlü fesih, tazminat ya da tahliye davalarında genel olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan dava, kiraya veren ya da kiracı tarafından açılmış olsa bile bununla ilgili açılan karşılık davada yine Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Ancak özel yasa hükümleri geçerli olduğu taktirde genel kural uygulanmaz. Örneğin kira konusu konutun boşaltılması yani tahliyesi isteniyorsa bu duruma ilişkin itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında İcra Mahkemesi görevli olacaktır. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemelerine göre sözleşmenin yerine getirileceği yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar isterlerse yetkili mahkemeyi sözleşmeyle belirleyebilirler.
ANTALYA KİRACI AVUKATI – ANTALYA KİRA HUKUKU AVUKATI
Kira hukuku alanındaki dava ve işlemler hemen herkesi ilgilendiren ve bu konuda her zaman hukuki destek alınması gereken süreçlerdir. Hukuka uygun hazırlanmayan kira sözleşmeleri ya da sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmemekten doğacak olan maddi ve manevi zararı önlemek için kira hukuku alanında geniş bilgi sahibi ve bu alanda uzman bir avukattan yardım almak gerekir.
Antalya’da bulunan hukuk büromuzda uzun zamandır deneyimlediğimiz ve çözümlemeye devam ettiğimiz kira hukuku alanında işlem ve davalarda vatandaşımıza hukuki hizmet vermeye devam etmekteyiz. Bu alanda uzmanlaşmış, profesyonel avukat kadromuz ile her türlü uyuşmazlık ve işlemlerde hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bizlere iletişim kısmından randevu alabilir ya da ulaşabilirsiniz.
Views: 0
