Право пользования (usufruct) в турецком праве

Что такое право пользования (интифа)?

Право пользования (интифа) — это ограниченное вещное право, которое предоставляет его обладателю возможности владения чужим имуществом, использования и извлечения пользы из него, а также распоряжения им. Как правило, право пользования не может быть передано другому лицу и не переходит по наследству, однако его обладатель может разрешить другому лицу использовать это право. Это право регулируется статьей 794 Гражданского кодекса Турции и формулируется следующим образом:

«Право пользования может быть установлено в отношении движимого или недвижимого имущества, прав или имущественного комплекса. Если не предусмотрено иное, это право предоставляет его владельцу полное пользование объектом права».

Помимо предоставления указанных прав и полномочий владельцу, право пользования также отбирает эти возможности у собственника. Таким образом, собственник имущества, на котором установлено право пользования, теряет возможность использовать и извлекать выгоду из него, и его право собственности существует лишь как голая собственность (naked ownership). Однако это не препятствует передаче права собственности третьему лицу, и даже при такой передаче право пользования остаётся за его владельцем.

Следует также отметить, что право пользования является наиболее защищённым и широким по объёму правом на использование имущества после права собственности. Владельцы этого права получают возможность полного и неограниченного использования вещи или имущества, являющегося объектом права.

Установление права пользования (интифа)

Установление права пользования (интифа) делится на три вида: по договору, односторонним юридическим действием и по закону.

• По договору — возникает в результате регистрации в кадастре договора, содержащего право пользования на недвижимое имущество.
• Односторонним юридическим действием — возникает, например, после составления завещания или другого одностороннего юридического действия.
• По закону — возникает в результате действия специальной нормы, предусмотренной законом.

Кроме того, процедура установления права пользования регулируется статьёй 795 Гражданского кодекса Турции (TMK) следующим образом:

«Право пользования возникает путем передачи владения в отношении движимого имущества, передачи требования в отношении долговых обязательств или путем регистрации в кадастре в отношении недвижимости. При приобретении и регистрации права пользования на движимое или недвижимое имущество, если не предусмотрено иное, применяются положения о праве собственности. Законное право пользования на недвижимость может быть заявлено в отношении осведомленных лиц даже без регистрации в кадастре. Если право зарегистрировано, оно может быть заявлено против всех».

Права и обязанности обладателя права пользования (интифа)

Как уже упоминалось, обладатель права пользования (интифа) имеет право владения, а также право управлять имуществом, использовать его, извлекать выгоду, распоряжаться им и требовать ведения учёта (статья 803, часть 1 Гражданского кодекса Турции — TMK).

1. Владение (Зильятство)

Владение обладателя права пользования (интифа) означает возможность фактического контроля над имуществом. Кроме того, если недвижимость, являющаяся предметом права пользования, занята третьими лицами, обладатель права пользования может предотвратить самоуправство или обратиться в суд за возмещением убытков (иск о неосновательном обогащении — ecrimisil).

2. Управление, использование и извлечение выгоды

Право на управление, использование и извлечение выгоды из имущества может осуществляться обладателем права пользования без ущерба для самой сущности имущества. Обладатель права пользования может, при желании, передать право управления другому лицу и полностью извлекать выгоду из плодов имущества на основании своего права. Таким образом, естественные плоды, полученные в течение срока действия права пользования (статья 804 TMK), принадлежат обладателю права пользования, а не собственнику.

3. Распоряжение

Хотя обладатель права узуфрукта не имеет права собственности, то есть не может отчуждать имущество или устанавливать вещные права, он обладает исключительным правом распоряжения. В качестве примера можно привести следующие случаи: если речь идет о вещах, подлежащих потреблению, то, если иное не предусмотрено соглашением, они принадлежат обладателю права узуфрукта; аналогично, если иное не предусмотрено, обладателю передаются другие движимые вещи, оцененные в денежном выражении.

4. Требование ведения учёта

Обладатель права пользования (интифа) также, как и собственник, может требовать ведения нотариально заверенной книги учёта имущества, являющегося предметом права пользования, с целью распределения расходов между другими лицами. Этот вопрос регулируется статьёй 811 Гражданского кодекса Турции (TMK).

Права и обязанности собственника имущества

Полное право распоряжения имуществом, являющимся объектом права пользования (интифа), принадлежит собственнику, то есть владельцу права собственности. Соответственно, собственник может отчуждать имущество, продавать его или устанавливать на него право залога.

Кроме того, если обладатель права пользования использует имущество неправомерно или не по назначению, собственник имеет право на возражение.

Собственник также несёт обязанность по сохранению сущности и ценности имущества, являющегося предметом права пользования. Следовательно, если состояние имущества требует выполнения важных действий или принятия мер, собственник обязан разрешить их выполнение.

Согласно статье 812, части 2 и 3 Гражданского кодекса Турции (TMK), если собственник уклоняется от выполнения необходимых действий, обладатель права пользования вправе выполнить их лично от имени собственника.

Прекращение права пользования (интифа)

Прекращение права пользования регулируется статьёй 796 Гражданского кодекса Турции (TMK) и может происходить в семи случаях. Эти случаи включают:

1. Уничтожение имущества, являющегося предметом права пользования,
2. Истечение срока действия права пользования,
3. Принудительная продажа через исполнительное производство,
4. Экспроприация (изъятие имущества государством),
5. Смерть обладателя права пользования,
6. Ликвидация юридического лица,
7. Прекращение права по решению суда.

Что касается прекращения права пользования, 7-й Гражданский сенат Верховного суда Турции (Yargıtay), постановление от 28.10.2021, № дела 2021/2711, № решения 2021/2433, отметил:

«Для установления права пользования на недвижимость требуется официальное соглашение и регистрация в кадастре. После установления право пользования может быть отменено только на основании законных причин. К ним относятся: отмена регистрации согласно ст. 796/1 TMK, экспроприация согласно ст. 798 TMK, уничтожение имущества согласно ст. 796/1 TMK, принудительная продажа, прекращение законной причины права пользования согласно ст. 796 TMK, отказ обладателя права согласно ст. 796/2 TMK, истечение предусмотренного срока, и наконец, смерть обладателя права пользования. Право пользования прекращается автоматически при смерти его владельца без необходимости каких-либо дополнительных действий. Поскольку право пользования непосредственно связано с личностью владельца, оно не может перейти к наследникам умершего».

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли приобрести право пользования (интифа) через давность?

Право пользования может быть приобретено как по обычной, так и по исключительной давности. В этом случае, если имущество, являющееся предметом права пользования, является недвижимостью, применяются правила приобретения права собственности на недвижимость через давность.

2. Каков максимальный срок права пользования (интифа)?

Статья 797 Гражданского кодекса Турции (TMK) определяет срок права пользования следующим образом:

«Право пользования прекращается со смертью физического лица, являющегося обладателем права; для юридических лиц — по истечении согласованного срока, а если срок не установлен — с прекращением существования юридического лица. Право пользования для юридических лиц может продолжаться не более ста лет».

3. Могут ли наследники прекратить право пользования (интифа)?

Как было указано в разделе «Прекращение права пользования (интифа)», право пользования прекращается со смертью его владельца и, следовательно, не переходит по наследству.

Однако, согласно статье 797 Гражданского кодекса Турции (TMK), если обладателем права пользования является юридическое лицо, это право может продолжаться не более 100 лет.

4. Можно ли продать дом, на который установлено право пользования (интифа)?

Хотя право пользования является имущественным правом, оно, как уже отмечалось, имеет меньший объём по сравнению с правом собственности. В результате собственник может продать движимое или недвижимое имущество, на которое установлено право пользования.

При продаже приобретатель сохраняет право собственности, однако его права на использование и извлечение выгоды из имущества ограничены действием права пользования. После передачи права собственности обладатель права пользования не теряет своих прав и продолжает оставаться обладателем права пользования.

Некоторые решения Верховного суда Турции по праву пользования (интифа)

1. «Если на недвижимость, по которой требуется прекращение совместной собственности, установлено право пользования (интифа), включение владельца этого права в дело является обязательным. Если право пользования было установлено на недвижимость до вступления в силу Гражданского кодекса № 4721 01.01.2002 года, то при продаже недвижимости совместная собственность должна быть прекращена с учётом права пользования, согласно Решению Пленума Верховного суда от 14.03.1960, № 1/3. Если владелец права пользования требует превращения своего права в денежную сумму и продажу недвижимости без учёта права пользования, суд должен принять решение о продаже недвижимости без учёта права пользования, без согласия других участников собственности». (Верховный суд Турции, 7-й гражданский отдел, решение от 20.10.2021, № 2021/5940 по делу, № 2021/2117 по решению)
2. «… что касается конкретного дела: истец … и ответчик … заключили 03.05.2011 договор, касающийся регулирования вопросов, не урегулированных в предварительном договоре от 20.04.2007, о предоставлении ответчику права пользования (интифа) на 49 лет на спортивный комплекс Seyrantepe (спортивный комплекс, известный как стадион Türk Telekom Arena), собственность которого принадлежит истцу, участок 3, № 33. Ответчик …, основываясь на своем праве пользования, 28.07.2011 заключил с компанией Turkcell İletişim Hizmetleri A.Ş. договор сроком на 5 лет 2 дня стоимостью 1.600.080,00 TL, а 18.08.2011 с компанией Vodafone Telekom A.Ş. договор сроком на 5 лет стоимостью 1.414.080,00 TL, с целью установки базовых станций на предметном спортивном комплексе Seyrantepe. Право пользования является сервитутом, который, если иное не предусмотрено, предоставляет его владельцу полное право пользования объектом; однако, как указано в статье 804 Гражданского кодекса Турции, «дополнительные части», которые не считаются естественным продуктом или плодом объекта, принадлежат собственнику. Следовательно, право пользования, созданное договором между сторонами, не предоставляет ответчику право заключать договор аренды для установки базовых станций и получения выгоды от объекта, поэтому арендные доходы, полученные ответчиком, должны быть уплачены истцу. По этой причине отказ в удовлетворении иска является несоответствующим закону и процедуре, и решение подлежит отмене». (Верховный суд Турции, 7-й гражданский отдел, решение от 27.09.2021, № 2021/24 по делу, № 2021/1153 по решению)
3. «Независимо от режима имущества, супруг, оставшийся в живых, имеет право собственности на семейное жильё и домашнее имущество из состава наследственной массы, с учётом своей законной доли, а при наличии уважительных причин ему предоставляется возможность вместо права собственности требовать права проживания или права пользования (интифа). Однако это исключительное право и право приобретения не предоставляются бесплатно. Если доля супруга в наследстве не покрывает стоимость семейного жилья, супруг может требовать право собственности на жильё, оплатив разницу сверх своей доли. Если он не имеет возможности оплатить остаточную стоимость, супруг может требовать права пользования или проживания на семейное жильё. В конкретном случае, поскольку выяснено, что оставшийся в живых супруг … умер до даты решения, а именно 31.08.2014, явно невозможно было вынести решение от 20.11.2014 о выделении семейного жилья оставшемуся в живых супругу … с учётом его доли в наследстве. Однако суд по делу № 2012/326 E 20.11.2014 удовлетворил требование о выделении семейного жилья оставшемуся в живых супругу с учётом его доли в наследстве. Это решение стало окончательным 04.06.2015, так как стороны его не обжаловали. Невозможно юридически отменить последствия окончательного судебного решения путём вынесения дополнительного решения 13.12.2019, поэтому дополнительное решение суда от 13.12.2019 подлежало отмене». (Верховный суд Турции, 14-й гражданский отдел, решение от 19.04.2021, № 2020/3509 по делу, № 2021/2907 по решению)
4. «Как уже было разъяснено выше, в случае прекращения права пользования (интифа) во время действия договора аренды, договор аренды между истцом-компанией и ответчиком … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. не прекращается. Вследствие аналогичного применения статьи 254 Гражданского кодекса (BK), даже если право пользования прекращается, собственник, а именно … муниципалитет, остается связанным договором аренды и будет находиться в положении, указанном во втором абзаце статьи 254 BK, как если бы он являлся новым собственником, принявшим предмет аренды. Поэтому, поскольку договор аренды продолжается даже после прекращения права пользования, согласно указанной статье необходимо признать муниципалитет стороной договора аренды. Во время обсуждений в 46-м пленуме Верховного суда было предложено, что решение о несогласии (direnme kararı) является процедурно и юридически неправильным, так как следовало подчиниться решению Особого отделения, и подлежит отмене. Однако большинство Пленума не поддержало это мнение по вышеуказанным причинам. Следовательно, с учётом изложенных выше принципов и расширенных мотивировок, решение о несогласии соответствует процедуре и закону и подлежит утверждению». (Верховный суд Турции, Пленум по гражданским делам, решение от 06.04.2021, № 2017/2641 по делу, № 2021/411 по решению)
5. «В такой ситуации, когда ранее право пользования (интифа), принадлежащее истцу, было зарегистрировано, но при создании квартиры в кондоминиуме оно не было перенесено и зарегистрировано на спорный независимый объект, а согласно записям в реестре недвижимость сначала была приобретена посредством принудительной продажи, а затем — путем обычной продажи ответчиком, и в регистрационных данных право пользования отсутствует, ответчик является третьим лицом, купившим и использующим недвижимость добросовестно; следовательно, это не считается неправомерным владением, и требование истца о взыскании платы за незаконное пользование (ecrimisil) должно быть отклонено. Поэтому: необходимо придерживаться решения об отмене Особого отделения, поддержанного Пленумом по гражданским делам, указывающего на то же направление, в то время как сохранение предыдущего решения по ошибочной мотивировке противоречит процедуре и закону и подлежит отмене». (Верховный суд Турции, Пленум по гражданским делам, решение от 22.12.2010, № 2010/3-654 по делу, № 2010/692 по решению)

АДВОКАТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В АНТАЛЬЕ – НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВО В АНТАЛЬЕ

Поддержка адвоката имеет большое значение при установлении, передаче или прекращении права пользования. Вот чем может помочь адвокат:

• Подготовка договоров: объем и срок права четко определяются.
• Сопровождение сделок с недвижимостью: обеспечивается отсутствие ошибок в официальных процедурах.
• Разрешение споров: в случае нарушения права осуществляется юридическая защита.
• Наследственные споры: предоставляется руководство по вопросам, связанным с правом пользования в наследстве.

Право пользования имеет сложную структуру, затрагивающую как право собственности, так и право пользования. Поэтому юрист по недвижимости не только предотвращает потерю ваших прав, но и обеспечивает законность всего процесса. Независимо от того, планируете ли вы передачу недвижимости или обладаете наследственным правом, консультация с юристом, специализирующимся на праве пользования, защитит вас от возможных серьёзных проблем в будущем.