İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı hakkın sahibine; başkasına ait mala zilyet olma, malı kullanma ve
faydalanma, tasarrufta bulunma gibi yetkiler tanıyan bir sınırlı ayni, irtifak hakkıdır. Kural olarak intifa hakkı, başkasına devredilemez ve miras yoluyla intikal edemez ancak intifa hakkı sahibi, bu hakkı başkasının kullanmasına izin verebilir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu madde 794’te düzenlenmiş olup, şu şekilde ifade edilmiştir:
‘’İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.’’
İntifa hakkının; hak sahibine bahsedilen hak ve yetkiyi tanımasının yanında, bu
imkanları malik yani mülkiyet hakkı sahibinden de almaktadır. Buna göre; üzerinde intifa hakkı bulunan malın maliki, kullanma ve yararlanma yetkilerini kaybetmekte, dolayısıyla mülkiyet hakkı yalnızca çıplak mülkiyet (kuru mülkiyet) olarak var olmaktadır. Ancak bu husus malikin, mülkiyet hakkını üçüncü bir kişiye devretmesine engel olmamakta ve mülkiyet devri gerçekleşse dahi intifa hakkı sahibinde kalmaktadır.
Ayrıca intifa hakkının kişiye, mülkiyet hakkından sonra en kapsamlı koruma ve
kullanma yetkisi tanıyan hak olduğu bilinmelidir. Bu hakkın sahipleri, hakkın
konusunu teşkil eden şey/mal üzerinde tam ve sınırsız bir faydalanma imkanını elde etmektedir.
İntifa Hakkının Kurulması
İntifa hakkının kurulması; sözleşmeyle kurulma, tek taraflı hukuki işlemle kurulma ve kanuni olarak kurulma olarak 3’e ayrılmaktadır. Sözleşmeyle kurulma; taşınmaz üzerindeki intifa hakkını içeren sözleşmenin tapuda tescil edilmesi ile tek taraflı hukuki işlemle kurulma, vasiyetname gibi tek taraflı hukuki işlemlerin ardından meydana gelmektedir. Kanuni olarak ise intifa hakkı, kanunda yer alan özel bir düzenlemenin neticesinde kurulmaktadır.
Ayrıca intifa hakkının kurulma usulü, TMK madde 795’te aşağıdaki şekilde yer
almaktadır:
‘’İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.’’
İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
Bahsedildiği gibi intifa hakkı sahibinin zilyet olma; malı yönetme, kullanma,
yararlanma, mal üzerinde tasarrufta bulunma ve defter tutulmasını isteme yetkileri bulunmaktadır (TMK madde 803/1).
1. Zilyet Olma
İntifa hakkı sahibinin zilyet olması, malın fiili hakimiyeti kapsamında bulundurma yetkisidir. Ayrıca intifaya konu olan taşınmazın işgal edilmesi halinde intifa hakkı sahibi, el atmanın önlenmesi ya da ecrimisil davasını açabilmektedir.
2. Malı Yönetme, Kullanma ve Yararlanma
Malı yönetme, kullanma ve yararlanma yetkisi; malın özdeğerine zarar verilmeyecek şekilde, intifa hakkı sahibince kullanılabilir. İntifa hakkı sahibi, dilerse yönetme yetkisini başkasına da verebilmekte ve yararlanma yetkisine binaen malın semerelerinden mutlak olarak yararlanabilmektedir. Dolayısıyla intifa hakkı süresi içerisinde elde edilen doğal ürünler (TMK madde 804) gibi faydalar, malik kişiye değil intifa hakkı sahibine ait sayılmaktadır.
3. Tasarrufta Bulunma
İntifa hakkı sahibi, herhangi bir mülkiyet hakkı yani devretme veya ayni hak tesis etme hakkı bulunmasa da istisnai olarak tasarruf yetkisi bulunmaktadır. Bu konuya örnek olarak; tüketilmesi mümkün olan şeylerin, aksi kararlaştırılmadığı sürece, intifa hakkı sahibine ait olması veya yine aksi kararlaştırılmadıkça değer biçilerek kendisine verilen diğer taşınırların mevcut olması durumları verilebilir.
4. Defter Tutulmasını İsteme
İntifa hakkı sahibi; tıpkı malik gibi, diğerlerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına konu malların noter tarafından defterinin tutulmasını isteyebilmektedir. Bu husus Kanun Koyucu tarafından, TMK madde 811’de düzenlenmiştir.
Malın Malikinin Hak ve Yükümlülükleri
İntifa hakkına konu olan mal üzerinde tam tasarruf yetkisi, mülkiyet hakkı olan kişiye yani malike ait olmaktadır. Buna binaen malik; malı devredebilmekte, satabilmekte veya mal üzerinde rehin hakkı kurabilmektedir. Ek olarak; intifa hakkı sahibi malı hukuka ve niteliğine uygun kullanmadığında malik, itiraz hakkına da sahiptir.
Bunların yanında malik, intifaya konu olan malın özdeğerini koruma sorumluluğu altında olan kişidir. Dolayısıyla malın durumu önemli işleri veya önlemlerin alınmasını gerektiriyor ise bunların gerçekleştirilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ayrıca TMK madde 812/2,3 gereğince intifa hakkı sahibi, malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması durumunda, onun adına bizzat kendisi de yapabilir.
İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkının sona ermesine, TMK madde 796’da yer verilmiş olmakta ve 7 halde gerçekleşebilmektedir. Bu haller: intifa konusu malın yok olması, intifa hakkı süresinin dolması, cebri icra yoluyla satış, kamulaştırma, intifa hakkı sahibinin ölümü, tüzel kişiliğin ölümü ve mahkeme kararıyla terkin edilmesi olmaktadır. İntifa hakkının sona ermesine yönelik Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 28.10.2021 Tarihli, 2021/2711 Esas, 2021/2433 Karar nolu kararında, ‘’Taşınmazlarda intifa hakkının tesisi için resmi senet ile tapuya tescil gerekmekte olup, tesisinden sonra intifa hakkı kaydının terkin edilebilmesi yasal birtakım sebeplere dayanmalıdır. Bunlar; TMK md. 796/1’e göre tescilin terkini, TMK md. 798’e göre kamulaştırma, TMK md. 796/1’e göre eşyanın yok olması, cebri icra, TMK md. 796’ya göre yasal intifa sebebinin ortadan kalkması, TMK md. 796/2’ye göre hak sahibinin vazgeçmesi, süre öngörülmüşse sürenin sona ermesi ve nihayet intifa hakkı sahibinin ölümü şeklinde sıralanabilir. İntifa hakkı, hak sahibi vefat ettiği takdirde başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden sona ermektedir. Niteliği gereği şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olması sebebiyle intifa hakkının, hak sahibi murisin mirasçılarına intikal edebilmesi mümkün değildir.’’ ifadelerini kullanmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İntifa Hakkı Zamanaşımıyla Kazanılır mı?
İntifa hakkının gerek olağan gerekse olağanüstü zamanaşımıyla elde edilmesi
mümkün olmaktadır. Bu hususa ilişkin, intifa hakkına konu olan mal taşınmaz ise taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımıyla kazanılması hükümleri uygulanmaktadır.
2. İntifa Hakkı En Fazla Kaç Yıldır?
TMK madde 797 intifa hakkının süresini,
‘’İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.’’ şeklinde açıklamıştır.
3. Mirasçılar İntifa Hakkını Kaldırabilir Mi?
‘’İntifa Hakkının Sona Ermesi’’ başlığı altında bahsedildiği gibi intifa hakkı, hak
sahibi kişinin ölümü ile sona ermekte ve dolayısıyla miras yoluyla intikal
etmemektedir. Ancak TMK madde 797’de ifade edildiği üzere, intifa hakkı sahibi
tüzel kişi ise bu hak en fazla 100 yıl devam etmektedir.
4. Üzerinde İntifa Hakkı Olan Ev Satılabilir Mi?
İntifa hakkı ayni bir hak olmasına karşın, söz edildiği gibi mülkiyet hakkından daha az kapsamlıdır. Netice itibariyle malik, üzerinde intifa hakkı bulunan taşınır veya taşınmazın satışını gerçekleştirebilir. Satışın sonucunda, satın alan kişinin ilgili malı kullanma ve yararlanma yetkileri üzerinde ‘’sınırlayıcı işlevi’’ bulunur. Mülkiyetin devredilmesinin ardından intifa hakkı sahibi ise hak kaybı yaşamamakta, intifa hakkı sahibi olmaya devam etmektedir.
İntifa Hakkına İlişkin Bazı Yargıtay Kararları
- ‘’Ortaklığının giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur. Satış suretiyle ortaklığın
giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde 4721 sayılı TMK’nın yürürlüğe girdiği
01.01.2002 tarihinden önce kurulmuş bir intifa hakkı varsa taşınmazın
14.03.1960 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca
intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız
başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse
diğer paydaşların muvafakati aranmaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmelidir.’’ (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.10.2021 Tarihli, 2021/5940 Esas, 2021/2117 Karar nolu kararı) - ‘’… somut olaya gelince; davacı … Genel Müdürlüğü ile davalı … arasında
03.05.2011 tarihinde mülkiyeti davacıya ait bulunan 3 ada 33 parsel sayılı
taşınmazdaki Seyrantepe Spor Kompleksinin (Türk Telekom Arena Stadı
olarak tanıtılan spor kompleksi) 49 yıllığına intifa hakkının davalıya tanınması hususundaki 20.04.2007 tarihli ön sözleşmede düzenlenmemiş olan hususların düzenlenmesi konulu bir sözleşme akdedilmiştir. Davalı …, sahip olduğu intifa hakkına dayanarak dava konusu Seyrantepe Spor Kompleksi üzerinde baz istasyonu kurulması amacıyla 28.07.2011 tarihinde 5 yıl 2 gün süre için Turkcell İletişim Hizmetleri A.Ş. ile 1.600.080,00 TL bedelli ve 18.08.2011 tarihinde 5 yıl süre için Vodafone Telekom A.Ş. ile 1.414.080,00 TL bedelli iki sözleşme imzalamıştır. Aksine düzenleme olmadıkça intifa hakkı sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır; ancak, TMK’nun yukarıda açıklanan 804. maddesinde belirtildiği gibi, intifa sözleşmesine konu «malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçalar» malike aittir. Bu nedenle; taraflar arasındaki sözleşme ile oluşturulan intifa hakkı, davalıya, taşınmaz üzerinde baz istasyonlarını kurma ve yararlanma hususunda kira sözleşmesi yapma hakkı vermeyeceğinden elde ettiği kira gelirlerinin davacıya ödenmesi gerekir. İş bu sebeple davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 27.09.2021 Tarihli, 2021/24 Esas, 2021/1153 Karar nolu karar) - ‘’Mal rejimi ne olursa olsun, sağ kalan eşe tereke malları arasında bulunan aile konutu ve ev eşyaları üzerinde yasal miras payına mahsuben mülkiyet hakkı, eğer haklı nedenler varsa mülkiyet yerine oturma veya intifa hakkını isteme olanağı getirmiştir. Ancak bu özgüleme ve alım hakkı bedelsiz değildir. Eğer eşin mirastan payına düşen miktar aile konutunun değerini karşılamıyorsa, eş miras payı dışında kalan aile konutunun değerini ödeyerek onun mülkiyet hakkını talep edebilecek, bakiye değeri ödeyecek gücü yok ise aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı talep edebilecektir. Somut olayda, sağ kalan eş …’ın karar tarihinden önce 31.08.2014 tarihinde öldüğü anlaşıldığından 20.11.2014 tarihli ilam ile sağ kalan eş … ’a miras payına mahsuben aile konutunun özgülenmesine dair bir karar verilemeyeceği açıktır. Ancak mahkemece 2012/326 E sayılı dosyada 20.11.2014 tarihinde sağ kalan eşe miras payına mahsuben aile konutunun özgülenmesine ilişkin talep kabul edilmiş olup bu ilam tarafların temyiz etmemesi üzerine 04.06.2015 tarihinde kesinleşmiştir. Kesinleşmiş mahkeme kararı üzerinden bu kararın hukuki sonuçlarını tamamen ortadan kaldıracak şekilde 13.12.2019 tarihinde ek karar verilmesi hukuken mümkün olmadığından mahkemenin 13.12.2019 tarihli ek kararının bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 19.04.2021 Tarihli, 2020/3509 Esas, 2021/2907 Karar nolu karar)
- ‘’Yukarıda da açıklandığı üzere kira sözleşmesi devam ederken intifa hakkının sona ermesi halinde davacı şirket ile davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesi sona ermeyecektir. BK’nın 254. maddesinin kıyasen uygulanması neticesinde, intifa hakkı sona erse bile, malik olan … Belediyesi kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu nedenle intifa hakkı sona erdiği hâlde kira sözleşmesi devam ettiğinden anılan madde uyarınca, Belediyenin, kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinin kabulü gerekir. 46. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, Özel Daire kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olmakla bozulması gerektiği yönünde ileri sürülen görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 47. O hâlde, yukarıda açıklanan ilkeler ve genişletilmiş gerekçelerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekmektedir.’’ (Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu, 06.04.2021 Tarihli, 2017/2641 Esas, 2021/411 Karar nolu karar) - ‘’Hal böyle olunca, öncesinde üzerinde davacıya ait intifa hakkı tescil
edilmişken, kat irtifakı kurulması aşamasında dava konusu bağımsız bölüm kaydına intifa hakkının geçirilip, tescil edilmemesi, kayıtlara göre taşınmazın önce cebri satış, ardından da satış yoluyla davalı tarafından devralınması aşamasında sicil kaydında intifa hakkının yer almaması karşısında davalı iyi niyetle taşınmazı satın alan ve kullanan üçüncü kişi konumunda olup; haksız işgal sayılamayacağından davacının ecrimisil isteminin reddi gerekir. Bu nedenle: aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozulması gerekir.’’ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.12.2010 Tarihli, 2010/3-654 Esas, 2010/692 Karar nolu karar)
ANTALYA GAYRİMENKUL HUKUKU AVUKATI — ANTALYA GAYRİMENKUL HUKUKU
İntifa hakkı kurulması, devri veya kaldırılması sürecinde bir avukat desteği büyük önem taşır. İşte avukatın sağlayabileceği katkılar:
- Sözleşmelerin hazırlanması: Hakkın kapsamı ve süresi açık şekilde belirlenir.
- Tapu işlemlerinin takibi: Resmî işlemlerde hata yapılmaması sağlanır.
- Uyuşmazlıkların çözümü: Hakkın ihlali durumunda hukuki yollarla savunma yapılır.
- Miras ihtilafları: İntifa hakkının mirasla ilgili boyutlarında rehberlik edilir.
İntifa hakkı, hem mülkiyet hem de kullanım haklarını etkileyen karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu nedenle bir gayrimenkul avukatı, hem sizin hak kaybına uğramanızı engeller hem de süreci yasal çerçevede güvence altına alır. İster bir taşınmaz devri planlıyor olun, ister mirasla ilgili bir hakka sahip olun; intifa hakkı konusunda uzman bir avukata danışmak, sizi ileride doğabilecek ciddi sorunlardan korur.
Views: 0
