Ein Tapuanwalt ist ein Anwalt mit umfassendem Wissen und Erfahrung im Bereich des Immobilienrechts. Anwälte, die sich mit Fällen im Bereich des Immobilienrechts befassen, bieten rechtliche Unterstützung in verschiedenen Bereichen wie: Tapu-Verfahren, Erstellung von Mietverträgen für Immobilien, Vorbereitung von Kaufverträgen, Werkverträgen, Verträgen über dingliche und persönliche Rechte, Überprüfung der Übereinstimmung von Bauprojekten mit Umweltvorschriften, Immobilienfinanzierungsprüfungen, Erwerb von Immobilien durch Ausländer sowie die Überprüfung und Gestaltung von Hypothekenverträgen.
Tapufälle gehören zwar zum Immobilienrecht, jedoch ist das Immobilienrecht ein Teilbereich des Sachenrechts. Das Immobilienrecht befasst sich mit unbeweglichem Eigentum, das die meisten Teile der Gesellschaft betrifft, wie Grundstücke, Ackerland, Wohnungen, Geschäfte und andere Vermögenswerte sowie die damit verbundenen Eigentumsrechte. Dieser Rechtsbereich legt die Gesetze fest, die befolgt werden müssen, um das Eigentum von Einzelpersonen oder Unternehmen zu schützen, zu übertragen oder zu nutzen.
Das Immobilienrecht umfasst eine breite Palette komplexer Rechtsstreitigkeiten. Bei Konflikten im Bereich des Tapu- und Immobilienrechts gibt es zahlreiche Wechselbeziehungen zu anderen Rechtsgebieten. Daher ist es entscheidend, den Prozess mit einem erfahrenen Anwalt zu führen, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist, um Rechtsverluste zu vermeiden und mögliche rechtliche Fehler zu verhindern.
Im Immobilienrecht gehören zu den häufig vorkommenden und seit langem in unserer Kanzlei bearbeiteten Fällen und rechtlichen Beziehungen unter anderem folgende:
- Klage auf Aufhebung und Eintragung des Grundbucheintrags,
- Klage auf Korrektur des Grundbucheintrags,
- Ecrimisil (unrechtmäßige Besetzung) Schadenersatzklagen,
- Klage auf Beseitigung der Störung (Verhinderung der Besetzung),
- Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft (Izale-i Şüyuu),
- Klage zur Feststellung der Zugehörigkeit des Besitzes,
- Weitere Feststellungsklagen,
- Klagen aufgrund des Vorkaufsrechts (Şufa),
- Klagen auf Räumung der Mietobjekte,
- Klagen auf Festlegung und Anpassung der Miete,
- Errichtung von Eigentumswohnungen und Erlangung von Baurechten,
- Verträge über den Verkauf von Immobilien, Nutzungsrechte etc.,
- Bauverträge gegen Gegenwert von Eigentumswohnungen,
- Mietverträge, Immobilienverkaufsversprechen,
- Eintragung und Aufhebung von Hypotheken auf Immobilien,
- Unrechtmäßige Besetzung ohne Entschädigung und deren Verhinderung.
KLAGEN ZUR STORNIERUNG UND REGISTRIERUNG VON GRUNDBUCHINHABER-ANMELDUNGEN IM TÜRKISCHEN RECHT
Die Klagen zur Stornierung und Registrierung von Grundbucheinträgen sind Klagen, bei denen behauptet wird, dass das Eigentumsrecht an einem im Grundbuch eingetragenen Grundstück rechtswidrig und entgegen der Realität eingetragen ist, und die Registrierung des tatsächlichen Eigentümers im Grundbuch beantragt wird.
Klagen zur Stornierung und Registrierung von Grundbucheinträgen können aus verschiedenen Gründen entstehen, wie z.B. Erbschaftsbetrug (Vermögensverlagerung), Klagen zur Stornierung von Grundbucheinträgen zwischen Geschwistern, fehlerhafte Ausstellung eines Erbscheins, betrügerische Transaktionen, falsche Feststellung des Katasterplans, Verkaufsversprechen von Grundstücken oder Bauverträge gegen Anteil am Grundstück. Artikel 1025 des türkischen Zivilgesetzbuchs (4721) regelt die fehlerhafte Registrierung: „Wenn ein dingliches Recht fehlerhaft eingetragen oder eine Eintragung fehlerhaft gelöscht oder geändert wurde, kann die Person, deren dingliches Recht dadurch beeinträchtigt wird, die Korrektur des Grundbuchs verlangen. Die dinglichen Rechte von gutgläubigen Dritten, die aufgrund dieser fehlerhaften Eintragung erworben wurden, sowie jegliche Schadenersatzansprüche bleiben unberührt…“
In der Regel ist das zuständige Gericht für Klagen zur Stornierung und Registrierung von Grundbucheinträgen das Zivilgericht erster Instanz. Das zuständige Gericht für Klagen zur Stornierung und Registrierung von Grundbucheinträgen ist das Gericht des Ortes, an dem sich das Grundstück befindet. Es sollte jedoch darauf hingewiesen werden, dass sich das zuständige Gericht je nach den Ursachen für die Klage ändern kann. Daher ist es erforderlich, jedes konkrete Fall einzeln zu bewerten, um das zuständige Gericht zu bestimmen.
Klagen zur Stornierung und Registrierung von Grundbucheinträgen sind in der Regel langwierige Verfahren. Um eine ungefähre Dauer anzugeben, können diese mindestens 2-3 Jahre dauern. Um diese Prozesse zu minimieren und sicherzustellen, dass der Eigentümer (Eigentümer) keine Rechte verliert, ist es von entscheidender Bedeutung, mit einem rechtlichen Vertreter zusammenzuarbeiten. Besonders bei solchen Klagen sollte rechtliche Unterstützung von einem Anwalt eingeholt werden, der sich auf dieses Gebiet spezialisiert hat und über umfassende Kenntnisse verfügt.
Correction of Land Registry in Turkish Law
Die Klage zur Korrektur des Grundbucheintrags ist eine Art von Klage, die eingereicht wird, um die Informationen einer Person, die ein dingliches Recht an einer Immobilie besitzt, im Grundbuch zu korrigieren oder zu aktualisieren. Es kann vorkommen, dass bei der Ausstellung des Grundbuchdokuments durch das Grundbuchamt, einer offiziellen Institution, oder bei späteren Änderungen im Grundbuch Fehler auftreten. Diese Fehler manifestieren sich in der Regel als Ungenauigkeiten, fehlende Informationen oder nicht aktualisierte Daten im Grundbuch, wie zum Beispiel Fehler in den Angaben wie Vorname, Nachname, Name der Mutter oder des Vaters. Grundstückseigentümer oder betroffene Parteien können eine Klage zur Korrektur des Grundbucheintrags einreichen, um diese Fehler zu beheben.
Gemäß Artikel 1027 des Türkischen Zivilgesetzbuches: „Ohne die schriftliche Zustimmung der Beteiligten kann der Grundbuchbeamte die Unrichtigkeit im Grundbuch nur mit einer gerichtlichen Entscheidung korrigieren. Die Korrektur kann in Form der Streichung der alten Eintragung und der Durchführung einer neuen Eintragung erfolgen. Der Grundbuchbeamte korrigiert einfache Schreibfehler von Amts wegen gemäß der von dem Präsidenten erlassenen Verordnung…“
Die Klage zur Korrektur des Grundbucheintrags gehört zu den unstreitigen Verfahren. Daher wird diese Art von Klage vom Grundstückseigentümer oder den betroffenen Parteien beim Friedensgericht eingereicht, wobei das Grundbuchamt als Gegner genannt wird.
ECRIMISIL (UNRECHTMÄSSIGE BESITZUNG) SCHADENERSATZKLAGE IM TÜRKISCHEN RECHT
Die Ecri Misil-Klage ist eine Schadensersatzklage wegen unrechtmäßiger Besetzung. Eine Ecri Misil-Klage wird eingereicht, wenn der Besitzer eines beweglichen oder unbeweglichen Vermögens oder einer Immobilie ohne seine Erlaubnis und Zustimmung von einem unberechtigten und bösgläubigen Besitzer (Nutzer/Besetzer) unrechtmäßig besetzt wird. Um Ecri Misil fordern zu können, muss die Person, die das Besetzungsereignis begangen hat, unrechtmäßig gehandelt haben und der Eigentümer der Immobilie muss einen Schaden erlitten haben.
Die gesetzliche Grundlage der Ecri Misil-Klage sind die Artikel 993-995 des Türkischen Zivilgesetzbuches (TMK). Die Ecri Misil-Klage ist jedoch ein Thema, das sich in der Praxis entwickelt hat, und die relevanten Fragen werden in den Urteilen des Kassationsgerichts (Yargıtay) behandelt. In Ecri Misil-Klagen ist gemäß Artikel 2 des türkischen Zivilprozessgesetzes (HMK) das zuständige Gericht das Zivilgericht des ersten Grades. Das zuständige Gericht wird nach den allgemeinen Zuständigkeitsregeln gemäß Artikel 6 des HMK bestimmt.
In der Praxis ist das zuständige Gericht nach der Entscheidung des Kassationsgerichts das Gericht am Ort des unrechtmäßigen Ereignisses, des Schadens oder des möglichen Schadens oder das Gericht des Wohnsitzes der geschädigten Person.
Die Klagen zur Verhinderung der Intervention im Türkischen Recht
Die Klage zur Verhinderung der Intervention, auch bekannt als Klage zur Verhinderung der Aneignung, ist eine Klage, die gegen Personen erhoben wird, die unrechtmäßig auf bewegliche oder unbewegliche Eigentümerrechte zugreifen oder diese missbrauchen. Diese Klage dient der Verhinderung eines unrechtmäßigen Zugriffs oder Gebrauchs von Eigentum. Die Klage zur Verhinderung der Intervention, also die Klage zur Verhinderung der Aneignung, ist in Artikel 683 des Türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) wie folgt geregelt:
„Der Eigentümer einer Sache hat das Recht, innerhalb der Grenzen der Rechtsordnung über diese Sache nach Belieben zu verfügen, zu nutzen und zu verfahren. Der Eigentümer kann gegen eine Person, die das Eigentum unrechtmäßig besitzt, eine Klage auf Besitzrecht einreichen, ebenso kann er die Verhinderung jeder Art von unrechtmäßiger Aneignung verlangen.“
Während die Klage auf Besitzrecht dazu dient, festzustellen, wem das Eigentum gehört, zielt die Klage auf Verhinderung der Aneignung darauf ab, unrechtmäßige Angriffe zu verhindern und, falls Schäden entstanden sind, diese zu ersetzen. Um eine Klage auf Verhinderung der Aneignung einzureichen, sind 3 Voraussetzungen erforderlich. Diese sind:
- Die Intervention (Aneignung) muss unrechtmäßig sein.
- Die unrechtmäßige Intervention muss fortgesetzt werden.
- Die Person, die die Klage erhebt, muss über dingliche oder persönliche Rechte wie Eigentum oder Mietrecht verfügen.
Im Fall der Klage auf Verhinderung der Aneignung ist das zuständige Gericht das Zivilgericht erster Instanz. Das zuständige Gericht für unbewegliches Eigentum ist das Gericht des Ortes, an dem sich das Grundstück befindet, und für bewegliches Eigentum ist es das Gericht des Wohnsitzes des Beklagten. Der Kassationshof, 1. Zivilsenat, Entscheidung 2013/19685 E. und 2014/6897 K. lautet:
„Es ist offensichtlich, dass der Kläger die Klage eingereicht hat, indem er behauptet, dass der Beklagte sein Eigentum an einem Grundstück unrechtmäßig besetzt hat. Die Klage bezieht sich eindeutig auf das Grundstück und das Vermögen des Eigentümers. Es steht außer Frage, dass die Klage vor dem Zivilgericht erster Instanz verhandelt wird.“
Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft (İzale-i Şüyü) im Türkischen Recht
Die Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft (İzale-i Şüyü) oder auch als Klage zur Auflösung der Gemeinschaft bekannt, ist eine Klage, die das Ende der Miteigentümerschaft zwischen den Miteigentümern eines gemeinsam genutzten Grundstücks oder beweglichen Eigentums zur Folge hat und den Übergang zum persönlichen Eigentum ermöglicht. Die Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft (İzale-i Şüyü) wird auf zwei Arten durchgeführt.
- Zuweisung durch Teilung (Aynen taksim suretiyle izale-i şüyu): Dies ist die Aufteilung des betroffenen beweglichen oder unbeweglichen Eigentums, indem es in Teile unterteilt und den Miteigentümern zugewiesen wird. Zum Beispiel; Wenn das Grundstück, das im gemeinsamen Eigentum von A und B steht, in zwei Teile aufgeteilt und an die beiden Miteigentümer verteilt wird.
- Zuweisung durch Verkauf (Satış yoluyla izale-i şüyu): Hierbei wird das betroffene bewegliche oder unbewegliche Eigentum verkauft, und der Erlös wird unter den Parteien entsprechend verteilt. Zum Beispiel; Zwei Geschwister, die gemeinsam Eigentümer einer Wohnung sind, lassen die Wohnung verkaufen und teilen den Erlös proportional unter sich auf.
Die Aufhebung der Gemeinschaft hat ihren Ursprung im Gesetz und in den gesetzlichen Anwendungen. Nach der Regelung des 698. Artikels unseres Türkischen Zivilgesetzbuches;
„Es sei denn, es besteht eine Verpflichtung zur Fortsetzung des Anteilsbesitzes aufgrund einer rechtlichen Transaktion oder weil das gemeinschaftliche Gut für einen bestimmten Zweck bestimmt wurde, kann jeder der Miteigentümer die Aufteilung des Eigentums verlangen.
Das Recht auf Aufteilung kann durch eine rechtliche Transaktion auf maximal zehn Jahre begrenzt werden. Verträge zur Fortsetzung des Miteigentums an Immobilien unterliegen der öffentlichen Form und können im Grundbuch eingetragen werden. Ein Antrag auf Aufteilung kann zu einem ungeeigneten Zeitpunkt nicht gestellt werden.“
Im Fall einer Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft (Izale-i Şüyu) ist das zuständige Gericht das Gericht des Ortes, an dem sich das unbewegliche Eigentum befindet. Das zuständige Gericht ist das Friedensgericht.
Der Erwerb von Eigentum durch Ausländer im türkischen Recht.
In letzter Zeit ist es zunehmend üblich, dass Ausländer in der Türkei Immobilien erwerben möchten. Besonders während der Sommermonate möchten ausländische Touristen, die regelmäßig die Türkei besuchen, eine Ferienwohnung oder eine Immobilie als Investition erwerben. Ausländische Staatsbürger können in der Türkei jede Art von Immobilien erwerben, vorausgesetzt, sie halten sich an die gesetzlichen Einschränkungen.
Gemäß dem in der Türkei geltenden Gesetz ist die Form des Vertrages für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer die gleiche wie für türkische Staatsbürger. Das heißt, der Eigentumsübergang von Immobilien erfolgt durch die Unterzeichnung eines offiziellen Dokuments und die Registrierung beim Grundbuchamt. Der Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger wird im Artikel 35 des Grundbuchgesetzes geregelt. Demnach…
Artikel 35 – (Neuregelung: 29.12.2005-5444/1 Art.; Änderung: 3.5.2012 6302/1 Art.)
„Unter Einhaltung der gesetzlichen Beschränkungen können ausländische natürliche Personen, die Staatsbürger der vom Präsidenten festgelegten Länder sind und im Hinblick auf bilaterale internationale Beziehungen sowie in Fällen, die den nationalen Interessen des Landes dienen, in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Die Gesamtfläche der Immobilien und der unabhängigen und dauerhaften beschränkten dinglichen Rechte, die von ausländischen natürlichen Personen erworben werden, darf nicht mehr als zehn Prozent der Fläche des Bezirks, der im Privateigentum steht, und nicht mehr als dreißig Hektar pro Person im gesamten Land betragen. Der Präsident ist befugt, die Obergrenze für die Menge, die pro Person im gesamten Land erworben werden kann, bis auf das Zweifache zu erhöhen.
Der Präsident kann im Falle des nationalen Interesses den Erwerb von Immobilien und beschränkten dinglichen Rechten durch ausländische natürliche Personen und von Handelsgesellschaften, die nach den Gesetzen ihres Heimatlandes im Ausland gegründet wurden, nach Land, Person, geografischer Region, Dauer, Anzahl, Anteil, Art, Qualität, Fläche und Menge festlegen, einschränken, teilweise oder vollständig stoppen oder verbieten.“
Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienbesitz in der Türkei
Es ist von großer Bedeutung, einen Fachanwalt in diesem Bereich hinzuzuziehen, um den Prozess vor und nach dem Kauf/Verkauf von Immobilien zur Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft zu überwachen und sicherzustellen, dass die Bedingungen vollständig erfüllt sind, um Missverständnisse oder Nachteile zu vermeiden. Die Bedingungen für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch den Kauf von Immobilien, als Ausnahmeweg, sind klar im Vorschriften zur Anwendung des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes geregelt. Laut den relevanten Bestimmungen:
Gemäß Artikel 20, Absatz 2, Buchstabe (b) der Verordnung zur Anwendung des Türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes: „Ausländische Personen können die türkische Staatsbürgerschaft durch den Erwerb eines im Grundbuch eingetragenen, mindestens 400.000 US-Dollar (oder dem entsprechenden Betrag in Fremdwährung) wertvollen, mit einem Wohnungsrecht oder einem Baurecht versehenen oder bebauten Grundstücks erhalten, wenn im Grundbuch ein Vermerk über das Verbot des Verkaufs für drei Jahre eingetragen wird oder wenn der Kaufpreis von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem entsprechenden Betrag in Fremdwährung in einer Notarvereinbarung hinterlegt wird, mit der Zusage, dass keine Übertragung oder Änderung des Eigentums innerhalb von drei Jahren erfolgt. Dieser Erwerb wird vom Ministerium für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel festgestellt.“
Die Änderungen, die am 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 und 12.12.2023 in Kraft traten, sind ebenfalls in der Verordnung enthalten.
Demnach sind die Inkrafttretungsdaten der Verordnungsänderungen wie folgt:
- 1- Zwischen dem 12.01.2017 und dem 18.09.2018 erworbene Immobilien/Immobilien müssen einen Wert von 1.000.000 US-Dollar haben,
- 2- Nach dem 19.09.2018 erworbene/zukünftige Immobilien müssen einen Wert von 400.000 US-Dollar haben,
- 3- Nach dem 07.12.2018 abgeschlossene/zu vereinbarende Kaufverträge für Immobilien müssen einen Wert von 400.000 US-Dollar haben,
- 4- Mit der Änderung am 06.01.2022 wurde der Begriff „entsprechend in Türkischen Lira“ aus der Verordnung entfernt, und es wird verlangt, dass der Immobilienwert in Fremdwährung an eine Bank verkauft wird, um ihn an die Zentralbank zu überweisen.
Immobilien, die vor dem Inkrafttreten der ersten Regelung zur Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft durch den Erwerb von Immobilien auf außergewöhnlichem Weg am 12.01.2017 gekauft wurden, sowie Immobilien, die vor dem 07.12.2018 Gegenstand eines Kaufversprechens waren, werden bei der Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft nicht berücksichtigt.
ANTALYA NOTARANWALT – IMMOBILIENANWALT
Immobilienrecht und insbesondere Grundbuchstreitigkeiten gehören zu den komplexen und sorgfältig zu bearbeitenden Konflikten. In unserem Land betreffen Themen und Streitigkeiten wie der Kauf, Verkauf oder die Teilung von Immobilien unter den Eigentümern nahezu jeden. Solche Fälle erfordern in jeder Phase des Prozesses und der Ergebnisse sorgfältige Schritte. Daher wird die Zusammenarbeit mit einem Anwalt, der über umfassende Erfahrung im Immobilienrecht, aktuelle Kenntnisse der Gesetze und Expertise in diesem Bereich verfügt, den Prozess erleichtern und gleichzeitig verhindern, dass Rechte verloren gehen oder mögliche rechtliche Fehler auftreten.
In unserem Büro in Antalya stehen wir Ihnen mit einem spezialisierten und kompetenten Anwaltsteam im Bereich des Immobilienrechts zur Verfügung. Wenn Sie rechtliche Beratung oder Vertretung wünschen, können Sie uns über die Kontaktseite problemlos erreichen und einen Termin vereinbaren.
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