Yapı Tatil Zaptı/Tutanağı Nedir?
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 32. Maddesi uyarınca ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti halinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Bu esnada tutulan tutanağa yapı tatil zaptı/tutanağı denir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapı tatil zaptının tanımı yapılmıştır: “Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belge.”
3194 Sayılı Kanun Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce] tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Zorunlu Unsurlar
Yapı tatil zaptı/tutanağında olması gereken zorunlu unsurlar aşağıdaki gibidir:
- Aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı olarak belirtilmesi,
- Ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatın mühürlenerek durdurulması,
- Yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmesi
Mühürleme
Ruhsat ve eklerine aykırı yapıların mühürlenmesi, inşaatın durdurulması için önemli bir adım olup yıkım kararının ön koşulunu oluşturur. Bu nedenle mühürleme işlemi, yapı tatil zaptı ile birlikte tesis edilen, yapı tatil zaptı ile iç içe geçmiş, iptal davasına konu edilebilecek, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir.[1] Mühürleme, yalnızca ruhsat ve eklerine aykırı kısımlar için yapılabilir ve hangi kısımların aykırı olduğunun tespiti önemlidir. Genelde mühürleme işlemi yapının tamamını kapsasa da bağımsız bölümlerdeki aykırılıklar için yalnızca o bölümlere yönelik mühürleme yapılabilir.
[1] Eroğlu Durkal, Müzeyyen. “İÇTİHATLAR IŞIĞINDA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRILIK DURUMUNDA İMAR YAPTIRIMLARI”. Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 19, sy. 1 (Nisan 2024): 255.
Tebligat
3194 Sayılı Kanun’un 32/2 hükmü uyarınca “Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.”
Ölçüm Krokisi
Yapı tatil tutanağı hazırlanırken, idari yetkililerin, hukuka aykırı yapının boyutlarını, türünü ve hukuki açıdan sakıncalı olan kısımlarını somut, ayrıntılı ve net bir şekilde belirtmesi gerekmektedir. Bu işlem, imar ve inşaat işlerinden sorumlu tekniker, mühendis veya memurlar gibi uzman kişiler tarafından yapılmalıdır. Bu özellikleri taşımayan yapı tatil zaptları geçersiz sayılır. Ölçüm krokisi, yapı tatil zaptının eki olarak düzenlenebilir. Ancak yapı tatil zaptıyla aynı tarihli ve imzalı olmalıdır.
İmara Aykırılıktan Etkilenen Alan
3194 sayılı Kanun’un 42/2-c hükmü uyarınca “(…) Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır.”
İmar para cezalarının uygulanabilmesi için, ruhsat ve eklerine aykırılıkların açıkça belirtilmesi büyük önem taşır. Aykırı olan alanın kroki veya şema ile gösterilmesi ve metrekare cinsinden ölçülerinin belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca, para cezası hesaplanırken, aykırılığın etkilediği alan dikkate alınır ve bir parselde birden fazla aykırılık varsa, her bir yapı için ayrı ayrı ceza kesilir. Bunun yanı sıra, ruhsata aykırılığın yapının diğer bölümlerine etkisi, ilave alan kazanımı olup olmadığı ve binanın statiğinin etkilenip etkilenmediği gibi unsurların da tespit edilerek tutanakta ayrıntılı bir şekilde belirtilmesi şarttır.
İmara Aykırılığın Giderilmesi
3194 sayılı Kanun’un 32/3 hükmü uyarınca tebliğden itibaren “(…)itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.”
Yine aynı Kanun’un 32/4 hükmü uyarınca “Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.”
Ancak ilgili maddenin son fıkrası uyarınca “İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”
Yıkım Kararı
3194 sayılı Kanun’un 32/5 hükmünde aykırılık giderilmediği takdirde yıkım kararı verileceği düzenlenmiştir.
“Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.”
Danıştay Kararları
“…ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların tespitine ilişkin olarak düzenlenecek yapı tatil tutanağında, aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı olarak belirtilerek yapının o anki durumunun tespit edilmesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatın mühürlenerek durdurulması ve yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmesi, tebligatın bir nüshasının muhtara bırakılması gerekmektedir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapının mühürlenerek inşaatın durdurulmasından itibaren, yapı sahibine ruhsat almak veya yapısını ruhsata uygun hale getirmek için bir ayı geçmemek koşulu ile süre verilmesi durumunda bu sürenin; herhangi bir süre verilmemesi halinde ise tespit tarihinden itibaren bir aylık sürenin sonunda, ruhsat alınmayan veya ruhsatına uygun hale getirilmeyen yapılara ilişkin 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca yıkım kararı alınabileceği açıktır. Bu düzenlemeye göre, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı hakkında kanunda öngörülen yaptırımların uygulanabilmesi için, ihtilaf konusu imalatın ilgili fen elemanları tarafından açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde saptanarak usule uygun şekilde düzenlenecek bir tutanağa bağlanması, ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için yıkım kararı verilebilmesi için idarece usulüne uygun olarak yapı tatil tutanağının düzenlenmesi ve bu tutanakta ruhsata aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekmektedir..” (Danıştay 6. Dairesi, E:2019/9588, K: 2020/9900, 21.10.2020)
“Davalı idare elemanlarınca düzenlenen yapı tatil tutanağı ile dava konusu taşınmazda yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak inşaat yapıldığı belirlenmiş ise de, yapı tatil zaptında, söz konusu aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak belirlenmediği; yapı tatil tutanağı veya ekinde, bu hususta herhangi bir açıklama ya da krokinin bulunmaması nedeniyle söz konusu tutanağın 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi hükmünde belirtilen ‘Yapı Tatil Tutanağı’nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı…” (Danıştay 14.Daire, E:2017/4461, K:2018/8139, 26.12.2018)
“İstanbul 2. İdare Mahkemesi ısrar kararında, ruhsata aykırı inşaatın 11.6.1999 günlü tutanakla tespit edilerek mühürlendiği, 13.8.1999 gününde yapılan denetimde de inşaata devam edildiğinin tespit edilerek tekrar mühürlendiği, dava konusu encümen kararıyla yapıların proje ve ruhsata aykırı kısımlarının yıkımına karar verildiği, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda, proje ve ruhsat hilafına verilen yoğunluğun aşıldığı, sonuç olarak 4 ve 5 no’lu blokların ruhsat ve onaylı projeye uygun olarak inşa edilmediği kanısına varıldığının belirtildiği, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde “yapı tatil tutanağının” inşaatın o andaki durumunu “tespit” eden bir tutanak olduğundan söz edildiği, bunun dışında ayrıca yapı tatil tutanağının “ruhsata aykırılığının somut ve ayrıntılı olarak belirlenecek şekilde düzenlenmesi” gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmadığı, dava konusu olayda da İdare Mahkemesi hakiminin sahip olduğu re’sen araştırma yetkisi uyarınca aykırılıkların neler olduğunun tespiti amacıyla yerinde keşif yapıldığı ve bilirkişice düzenlenen raporda somut olarak inşaat emsalinin ne miktarda aşıldığının belirtildiği, bu nedenle proje ve ruhsata aykırı kısımların yıkımı yolunda tesis edilen işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde, “Bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tesbiti, fenni mesulce tesbiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonucunda anlaşılırsa, mühür belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.” hükmü yer almaktadır.
Danıştay Altıncı Daire kararında da belirtildiği üzere; 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için, idarece düzenlenen yapı tatil tutanağının ruhsata aykırılıkları somut ve ayrıntılı olarak belirtecek şekilde düzenlenmesinin gerektiği, ruhsat ve eklerine aykırılıkların neler olduğu açık ve net bir şekilde ortaya konulmaksızın yıkım kararı verilemeyeceğinin kuşkusuz olduğu, dava konusu olayda, davalı idarece inşaat emsalinin ne şekilde aşıldığı somut bir şekilde ortaya konulmadan, verilen inşaat ruhsatı iptal edilmeden ve bu inşaat ruhsatına aykırılıkların neler olduğu açıkça tespit edilmeden yıkım kararı verilmesinde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.”(Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2004/2530 E., 2005/1121 K., 05.05.2005)
Views: 3
