Адвокат по недвижимости — это юристы, обладающие глубокими знаниями и опытом в области права недвижимости. Адвокаты, занимающиеся делами в области права недвижимости, предоставляют юридическую помощь по таким вопросам, как операции с недвижимостью, составление договоров аренды недвижимости, подготовка договоров купли-продажи, договоры о произведениях, договоры об установлении вещных и личных прав, проверка соответствия строительных проектов экологическому законодательству, проверка финансирования недвижимости, приобретение недвижимости иностранцами, проверка и оформление ипотечных договоров.
Дела, связанные с регистрацией прав на недвижимость, входят в область права недвижимости, в то время как само право недвижимости является подотраслью вещного права. Это отрасль права охватывает недвижимое имущество, такое как земля, участок, квартира, магазин, и связанные с ними права собственности, что затрагивает практически все слои общества. Это право определяет законы, которым должны следовать отдельные лица или компании для защиты, передачи или использования своей собственности.
Право недвижимости охватывает широкий спектр и сложные типы дел. Споры по делам о праве собственности на недвижимость часто имеют отношение и к другим областям права. Поэтому, чтобы избежать потери прав и предотвратить возможные юридические ошибки, крайне важно управлять процессом с опытным адвокатом, специализирующимся на праве недвижимости.
Часто встречающиеся дела в области права недвижимости, с которыми наша практика справляется уже долгое время, включают следующие юридические отношения:
- Дела об аннулировании и регистрации прав на недвижимость,
- Дело о корректировке записи в реестре прав на недвижимость,
- Дела о компенсации за незаконное владение (экрамизил),
- Дела об устранении вмешательства (предотвращение вмешательства),
- Дело о ликвидации собственности (Изале-и Шую),
- Дело о выявлении принадлежности имущества,
- Прочие дела о признании,
- Дела, основанные на праве преимущественного выкупа (Шуфа),
- Дела о выселении арендатора,
- Дела о определении и корректировке арендной платы,
- Создание права собственности на квартиры, оформление прав на общие части,
- Контракты купли-продажи недвижимости, договора о праве пользования и другие,
- Договоры строительства на основе долевого участия,
- Договоры аренды, договоры продажи недвижимости,
- Установление ипотеки на недвижимость, снятие ипотеки,
- Незаконное занятие земли и его предотвращение.
Дела об аннулировании и регистрации прав на недвижимость в турецком праве
Иски об аннулировании и регистрации прав на недвижимость — это тип иска, в котором требуется регистрация собственности на недвижимость на имя законного владельца, с претензией, что право собственности на недвижимость, зарегистрированное в кадастре, является незаконным или не соответствует действительности.
Иски об аннулировании и регистрации могут возникать по многим причинам, таким как уклонение от наследства (маскировка имущества), иск об аннулировании регистрации между братьями и сестрами, неправомерно составленное свидетельство о наследстве, мошеннические действия, ошибки в кадастровых данных, договора купли-продажи недвижимости или строительства на основании доли земли и т. д. Согласно статье 1025 Турецкого гражданского кодекса (№ 4721): «Если вещное право было зарегистрировано незаконно, или регистрация была отменена, изменена или сделана с нарушением закона, лицо, чье вещное право было нарушено, может подать иск о исправлении записи в кадастре. Права добросовестных третьих лиц, которые приобрели вещные права на основе этой регистрации, а также любые иски о компенсации, остаются неприкосновенными…» — данная статья регулирует случаи незаконной регистрации.
Обычно, в иске об аннулировании и регистрации прав на недвижимость, компетентным судом является Суд по гражданским делам. Однако суд, который будет рассматривать конкретное дело, определяется в зависимости от местонахождения недвижимости. Следует отметить, что в зависимости от причин, приведших к подаче иска, компетентный суд также может изменяться. Поэтому необходимо проводить отдельную оценку в каждом конкретном случае для определения правильного суда.
Иски об аннулировании и регистрации прав на недвижимость обычно являются длительными судебными процессами. В среднем они могут длиться от 2 до 3 лет. Для минимизации сроков и предотвращения потери прав владельцем крайне важно сотрудничать с юридическим представителем. Особенно важно получить юридическую помощь от адвоката, специализирующегося в этой области и обладающего широкими знаниями.
Иск о исправлении записи в кадастре в турецком праве
Иск об исправлении записи в кадастре — это иск, подаваемый для исправления или обновления информации о праве собственности на имущество в кадастровой записи. Возможно возникновение ошибок в кадастровой записи, как при выдаче свидетельства о праве собственности владельцу, так и при проведении последующих операций в кадастре. Эти ошибки чаще всего проявляются в виде неправильных, неполных или устаревших данных, таких как имя, фамилия, имя матери или отца и т.д. Владельцы имущества или заинтересованные лица могут подать иск о исправлении записи в кадастре для исправления этих данных.
Статья 1027 Турецкого гражданского кодекса гласит: «Без письменного согласия заинтересованных лиц кадастровый чиновник может исправить ошибку в кадастровой записи только на основании решения суда. Исправление может быть выполнено путем отмены старой записи и внесения новой. Кадастровый чиновник исправляет простые ошибки в написании в соответствии с постановлением, изданным Президентом…»
Иск об исправлении записи в кадастре относится к делам, не имеющим спора. Такие иски подаются владельцем имущества или заинтересованными сторонами в суд по гражданским делам с кадастровым управлением в качестве ответчика.
Иск о компенсации за эджримисиль (незаконное владение) в турецком праве
Иск о компенсации за эджримисиль — это иск о компенсации за незаконное владение. Иск эджримисиль подается против незаконного захвата движимого или недвижимого имущества или недвижимости лицом, не имеющим прав на них, и действующим без разрешения или согласия собственника. Для подачи иска эджримисиль необходимо, чтобы лицо, осуществляющее захват, совершило незаконное занятие и чтобы собственник недвижимости понес ущерб.
Правовую основу иска эджримисиль составляют статьи 993-995 Гражданского кодекса Турции (TMK). Однако иск о компенсации за эджримисиль является более развившейся темой на практике, и вопросы, связанные с ним, формируются в решениях Верховного суда Турции. В исках о компенсации за эджримисиль компетентным судом является гражданский суд первой инстанции согласно положениям статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Турции (HMK). Кроме того, в соответствии с статьей 6 HMK, компетентный суд определяется по общим правилам юрисдикции.
На практике, согласно решениям Верховного суда, компетентным судом может быть суд, расположенный по месту совершения правонарушения, возникновения или возможного возникновения ущерба, или суд по месту жительства потерпевшего.
Иски о предотвращении вмешательства в турецком праве
Иск о предотвращении вмешательства, также известный как иск о предотвращении захвата, представляет собой иск, поданный против лиц, которые осуществляют незаконное вмешательство или использование движимого или недвижимого имущества с целью предотвращения этого незаконного действия. Иск о предотвращении вмешательства, или иск о предотвращении захвата, регулируется статьей 683 Гражданского кодекса Турции следующим образом:
«Лицо, являющееся собственником чего-либо, имеет право использовать, пользоваться и распоряжаться этим имуществом, как оно желает, в пределах правового порядка. Собственник может подать иск о праве собственности против лица, которое незаконно удерживает его имущество, а также может подать иск о предотвращении любого незаконного вмешательства».
Иск о праве собственности подается для установления, кому принадлежит право собственности на имущество, в то время как иск о предотвращении захвата направлен на предотвращение незаконных действий и возмещение ущерба, если таковой был нанесен. Для подачи иска о предотвращении захвата необходимо выполнение трех условий.
- Мешательство (захват) должно быть незаконным.
- Необходимость продолжения данного незаконного вмешательства.
- Лицо, подающее иск, должно быть владельцем вещных прав, например, прав собственности или аренды.
В деле о предотвращении захвата, компетентным судом является гражданский суд первой инстанции. Подсудный суд определяется в зависимости от местоположения недвижимости для недвижимых вещей, а для движимого имущества — судом по месту жительства ответчика. Верховный суд 1-го гражданского отделения, дело 2013/19685, решение 2014/6897:
«Истец подал иск, утверждая, что ответчик незаконно захватил его имущество, что свидетельствует о том, что иск направлен на защиту прав на недвижимость, а не на имущество. Очевидно, что дело будет рассматриваться в гражданском суде первой инстанции.»
ДЕЛО О РАСПУЩЕНИИ СОБСТВЕННОСТИ (ИЗАЛЕ-И ШЮЮ) В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ
Изаале-и Шью, или, как его еще называют, дело о распущении собственности, является видом иска, который прекращает долевое владение между участниками и переводит право собственности на индивидуальную собственность для недвижимости или движимого имущества, находящихся в совместной или долевой собственности. Дело о распущении собственности (изаале-и Шью) применяется двумя методами.
- Разделение собственности путем равного раздела: Это разделение имущества (движимого или недвижимого), с целью выделения долей. Например, разделение земли, принадлежащей совместно лицам A и B, на две части.
- Разделение собственности через продажу: В этом случае имущество (движимое или недвижимое) продается, и полученная сумма от продажи делится между сторонами. Например, два брата, являющиеся совладельцами квартиры, продают квартиру, а вырученная сумма делится между ними пропорционально их долям.
Разделение собственности основывается на законодательных актах и юридической практике. В соответствии с положениями статьи 698 Турецкого гражданского кодекса;
«В соответствии с юридической процедурой или по причине того, что долевая собственность предназначена для постоянной цели, каждый из совместных собственников может потребовать раздела имущества, если нет обязательства продолжать долевую собственность.
Право на требование раздела может быть ограничено юридическим действием на срок не более десяти лет. Контракты о продолжении долевой собственности на недвижимость должны быть заключены в официальной форме и могут быть зарегистрированы в кадастровом реестре. Требование о разделе не может быть предъявлено в неподобающий момент.»
В деле о прекращении совместной собственности (изале-и шую) компетентным судом является суд по месту нахождения недвижимости. Суд, имеющий юрисдикцию, — это суд мира.
В турецком праве приобретение собственности иностранцами
В последнее время всё чаще встречается желание иностранных граждан приобрести недвижимость в Турции. Особенно в летний сезон иностранные туристы, часто посещающие Турцию, хотят приобрести в нашей стране дачу или недвижимость для инвестиционных целей. Иностранцы могут приобретать любую недвижимость в нашей стране при условии соблюдения законных ограничений.
Согласно действующему законодательству Турции, форма договора при покупке недвижимости иностранцами идентична той, что применяется для граждан. То есть передача права собственности на недвижимость осуществляется посредством официального документа, подписанного в регистрационных органах и регистрации. Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами регулируется статьёй 35 Закона о кадастре. Согласно этому положению:
Статья 35 – (Пересмотр: 29/12/2005-5444/1 статья; Изменено: 3/5/2012 6302/1 статья) «При соблюдении законных ограничений, в отношении международных двусторонних отношений и в случаях, когда этого требуют интересы страны, граждане иностранных государств, являющиеся гражданами стран, определённых Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции. Общая площадь недвижимости, а также независимых и постоянных ограниченных вещных прав, приобретённых иностранными гражданами, не может превышать 10% площади района, находящегося в частной собственности, и 30 гектаров на одного человека по всей стране. Президент имеет право увеличивать этот лимит на дважды на одного человека по всей стране.
Президент может в случаях, когда этого требуют интересы страны, устанавливать, ограничивать, частично или полностью приостанавливать или запрещать приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав иностранными гражданами и торговыми компаниями, имеющими юридическую личность в иностранных странах в соответствии с их законодательством, с учётом страны, личности, географической области, срока, числа, процента, типа, качества, площади и количества».
ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПРОЖИВАНИЕ В ТУРЦИИ ЧЕРЕЗ НЕДВИЖИМОСТЬ
Очень важно получить поддержку юриста, специализирующегося в этой области, для отслеживания процесса до и после сделок купли-продажи/обещания продажи с целью избежать возможных неприятностей в процессе получения гражданства Турции через недвижимость и подтверждения соблюдения всех необходимых условий. Исключительный порядок получения гражданства через недвижимость четко регулируется в регламенте, касающемся применения Закона о гражданстве Турции. Согласно соответствующему регламенту;
В соответствии с пунктом (b) второго абзаца статьи 20 Регламента о применении Закона о гражданстве Турции; «Иностранные граждане, которые приобрели недвижимость в виде жилого комплекса или земельного участка с правом застройки или с уже построенным зданием на сумму не менее 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в другой валюте (внесенные изменения, вступившие в силу с публикацией в Официальном журнале от 12.12.2023), с условием наложения ограничения на продажу в течение трех лет в реестре прав на недвижимость или с обязательством по контракту, заверенному у нотариуса, с обязательством не производить передачу или отказ в течение трех лет, и если такая сделка будет подтверждена Министерством окружающей среды, городского развития и изменения климата, могут получить турецкое гражданство по решению Президента.»
В регламенте были внесены изменения, вступившие в силу 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 и 12.12.2023.
Соответственно, в отношении дат вступления в силу изменений в регламент,
- С 12.01.2017 по 18.09.2018 года приобретенная недвижимость/недвижимости должны быть на сумму 1.000.000 американских долларов.
- После 19.09.2018 года приобретенная недвижимость/недвижимости должны быть на сумму 400.000 американских долларов.
- После 07.12.2018 года договор о продаже недвижимости/недвижимостей должен быть составлен на сумму 400.000 американских долларов.
- Изменением от 06.01.2022 года фраза «в эквиваленте в турецких лирах» была исключена из регламента, и стоимость недвижимости должна быть оплачена валютой, которая будет продана в Центральный банк через банк.
Недвижимость, приобретенная до 12.01.2017 года, когда вступило в силу первое положение о приобретении недвижимости для получения турецкого гражданства, а также недвижимость, ставшая предметом договора о продаже до 07.12.2018 года, не будут учитываться при получении турецкого гражданства.
Адвокат по вопросам недвижимости в Анталье – Адвокат по недвижимости
Недвижимость и дела, связанные с правом собственности, особенно споры по вопросам недвижимости, являются весьма сложными и требуют тщательной работы. В нашей стране вопросы и дела, касающиеся покупки и продажи недвижимости или распределения прав собственности между владельцами, касаются почти каждого и представляют собой ситуации, в которых необходимо проявлять осторожность на каждом этапе как в процессе, так и в результатах. Поэтому, сотрудничество с опытным, следящим за законодательством, обладающим широкими знаниями и специализирующимся в области права недвижимости адвокатом сделает процесс легче и одновременно поможет предотвратить потерю прав или юридические ошибки.
В нашем офисе в Анталии мы всегда готовы помочь гражданам и иностранцам с вопросами недвижимости, с нашей командой высококвалифицированных и опытных адвокатов в области недвижимости. Если вам нужна юридическая консультация или представительство, вы можете легко связаться с нами через раздел контактов и записаться на консультацию.
Views: 1
