Was ist eine Bauunterbrechungsbescheinigung/-protokoll?
Gemäß Artikel 32 des Baugesetzes Nr. 3194 wird, wenn festgestellt wird, dass ein Bauwerk ohne Genehmigung begonnen wurde oder dass ein Bauwerk entgegen der Genehmigung und ihren Anhängen oder entgegen den Projektplänen und den einschlägigen Vorschriften für Bauten, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen, errichtet wurde, das Bauwerk von der zuständigen Behörde versiegelt und die Bauarbeiten sofort eingestellt. Das während dieses Vorgangs erstellte Protokoll wird als Bauunterbrechungsprotokoll bezeichnet.
In der Bauordnung für geplante Gebiete wird das Bauunterbrechungsprotokoll wie folgt definiert:
„Wenn festgestellt wird, dass ein Bauwerk ohne jegliche Genehmigung begonnen wurde, um einen illegalen Bau zu errichten, oder dass in genehmigten Bauwerken entgegen der Genehmigung und ihren Anhängen gebaut wurde, wird von den von der zuständigen Behörde ermächtigten technischen Mitarbeitern ein bestätigtes Dokument erstellt. Dieses Dokument beschreibt den aktuellen Zustand des Bauwerks sowie die Abweichungen anhand von Bildern, Skizzen und Schriftstücken und weist darauf hin, dass die Bauarbeiten nicht fortgesetzt werden dürfen.“
Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194:
Gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes wird, wenn festgestellt, von der zuständigen Fachkraft festgestellt und gemeldet oder auf andere Weise festgestellt wird, dass ein Bauwerk ohne Genehmigung begonnen wurde oder entgegen der Genehmigung und ihren Anhängen oder entgegen den Projektplänen und den einschlägigen Vorschriften für Bauten, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen, gebaut wurde, der aktuelle Zustand des Baus von der Gemeinde oder der Gouverneursbehörde dokumentiert. Das Bauwerk wird versiegelt, und die Bauarbeiten werden sofort eingestellt.
Die Informationen über die Nichteinhaltung der Bauvorschriften werden von der zuständigen Behörde spätestens innerhalb von sieben Tagen schriftlich an das Grundbuchamt weitergeleitet, damit diese im Anmerkungsfeld der Grundbuchaufzeichnungen vermerkt werden. Ohne die Mitteilung der zuständigen Behörde an das Grundbuchamt, dass die Abweichung behoben wurde, kann der Eintrag im Anmerkungsfeld nicht gelöscht werden.
Zwingende Elemente
Die zwingenden Elemente, die in einer Bauunterbrechungsbescheinigung/-protokoll enthalten sein müssen, sind wie folgt:
- Die Abweichungen sind mit ihren Maßen konkret und detailliert anzugeben.
- Die Bauarbeiten sind durch Versiegelung des genehmigungslosen oder genehmigungswidrigen Bauwerks einzustellen.
- Das Bauunterbrechungsprotokoll ist durch Anbringung an der Baustelle dem Eigentümer des Bauwerks zuzustellen.
Versiegelung
Die Versiegelung von Bauwerken, die den Genehmigungen und deren Anhängen widersprechen, ist ein wichtiger Schritt zur Einstellung der Bauarbeiten und stellt eine Voraussetzung für den Abrissbeschluss dar.
Daher ist die Versiegelung ein verbindlicher, endgültiger und umzusetzender Verwaltungsakt, der zusammen mit der Bauunterbrechungsbescheinigung erlassen wird, eng mit dieser verbunden ist und Gegenstand einer Anfechtungsklage sein kann.[1]
Die Versiegelung kann nur für die Teile des Bauwerks erfolgen, die den Genehmigungen und deren Anhängen widersprechen, weshalb die Feststellung, welche Teile abweichen, von Bedeutung ist.
In der Regel umfasst die Versiegelung das gesamte Bauwerk, doch bei Abweichungen in unabhängigen Einheiten kann die Versiegelung ausschließlich auf diese Teile beschränkt werden.
[1] Eroğlu Durkal, Müzeyyen. “İÇTİHATLAR IŞIĞINDA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRILIK DURUMUNDA İMAR YAPTIRIMLARI”. Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 19, sy. 1 (Nisan 2024): 255.
Zustellung
Gemäß Artikel 32 Absatz 2 des Gesetzes Nr. 3194 gilt: „Die Einstellung der Bauarbeiten gilt als dem Eigentümer des Bauwerks zugestellt, wenn die Bauunterbrechungsbescheinigung an der Baustelle angebracht wird. Eine Kopie dieser Zustellung wird dem Dorfvorsteher übergeben, und eine weitere Kopie wird an die Provinzdirektion für Umwelt und Stadtplanung gesendet.“
Maßstabsplan
Bei der Erstellung der Bauunterbrechungsbescheinigung müssen die Verwaltungsbehörden die Dimensionen, Art und die rechtlich problematischen Teile des rechtswidrigen Bauwerks konkret, detailliert und eindeutig angeben. Dieser Vorgang muss von Fachleuten wie Technikern, Ingenieuren oder Beamten, die für Bau- und Planungsangelegenheiten zuständig sind, durchgeführt werden. Bauunterbrechungsbescheinigungen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, gelten als ungültig. Der Maßstabsplan kann als Anhang zur Bauunterbrechungsbescheinigung erstellt werden, muss jedoch das gleiche Datum und die gleichen Unterschriften wie die Bauunterbrechungsbescheinigung tragen.
Vom Bauverstoß betroffene Fläche
Gemäß Artikel 42 Absatz 2-c des Gesetzes Nr. 3194 gilt: „(…) Bei der Berechnung der Fläche, die Gegenstand der Geldstrafe ist, wird die vom Bauverstoß betroffene Fläche berücksichtigt.“
Für die Anwendung von Bußgeldern im Bereich der Bauvorschriften ist es von großer Bedeutung, die Verstöße gegen die Genehmigung und deren Anhänge eindeutig anzugeben. Die betroffene Fläche muss mit einem Plan oder Schema dargestellt und ihre Maße in Quadratmetern angegeben werden. Darüber hinaus wird bei der Berechnung der Geldstrafe die vom Verstoß betroffene Fläche berücksichtigt, und wenn es in einem Grundstück mehrere Verstöße gibt, wird für jedes Bauwerk eine separate Strafe verhängt. Zusätzlich müssen auch Elemente wie die Auswirkungen des Verstoßes auf andere Teile des Bauwerks, die mögliche Erweiterung der Fläche und die Beeinträchtigung der Statik des Gebäudes festgestellt und im Protokoll detailliert angegeben werden.
Beseitigung des Bauverstoßes
Gemäß Artikel 32 Absatz 3 des Gesetzes Nr. 3194 gilt: „(…) Innerhalb von maximal einem Monat nach der Zustellung kann der Eigentümer des Bauwerks, indem er das Bauwerk genehmigungskonform macht oder eine Genehmigung erwirbt, die Aufhebung der Versiegelung bei der Gemeinde oder der Gouverneursbehörde beantragen.“
Ebenso gilt gemäß Artikel 32 Absatz 4 des gleichen Gesetzes: „Wenn bei einem Bauwerk, das gegen die Genehmigung verstößt, festgestellt wird, dass der Verstoß beseitigt wurde oder eine Genehmigung erteilt wurde und das Bauwerk mit dieser Genehmigung übereinstimmt, wird die Versiegelung von der Gemeinde oder der Gouverneursbehörde aufgehoben und die Fortsetzung der Bauarbeiten erlaubt.“
Jedoch gemäß dem letzten Absatz des betreffenden Artikels: „Bauwerke, die von der Verwaltung als nicht genehmigungsfähig oder bei denen festgestellt wird, dass die Verstöße nicht beseitigt werden können, werden ohne Abwarten der in Absatz 3 festgelegten einmonatigen Frist widerrufen, und die Bestimmungen des Absatzes 5 werden auf die illegalen Bauarbeiten angewendet.“
Abrissbeschluss
Gemäß Artikel 32 Absatz 5 des Gesetzes Nr. 3194 wird festgelegt, dass im Falle der Nichtbeseitigung des Verstoßes ein Abrissbeschluss erlassen wird.
„Andernfalls wird die Genehmigung widerrufen, und das Bauwerk, das ohne Genehmigung oder entgegen der Genehmigung errichtet wurde, wird nach Beschluss des Gemeinderats oder des Provinzverwaltungsrats durch die Gemeinde oder die Gouverneursbehörde abgerissen, und die Kosten werden dem Eigentümer des Bauwerks in Rechnung gestellt. Wenn innerhalb eines Monats nach dem Datum der Erstellung der Bauunterbrechungsbescheinigung festgestellt wird, dass das Bauwerk nicht genehmigungskonform gemacht oder keine Genehmigung erteilt wurde, und innerhalb von zwei Monaten kein Abrissbeschluss ergangen ist, oder wenn trotz eines Abrissbeschlusses innerhalb von sechs Monaten der Abriss nicht durchgeführt wurde, kann das Bauwerk auf Kosten der Rücklagen des Ministeriums abgerissen oder abreißen lassen werden. Die Abrisskosten werden zu 100 % mit einem Zuschlag von der zuständigen Behörde eingezogen. Falls dies nicht eingezogen werden kann, wird der Betrag gemäß dem Gesetz Nr. 5779 von den übertragenen Anteilen der zuständigen Behörde abgezogen. Die eingezogenen Beträge werden als Einnahmen auf das Rücklagenkonto des Ministeriums verbucht.“
Verwaltungsgerichtsurteile
„…Im Bauunterbrechungsprotokoll, das in Bezug auf die Feststellung von Bauwerken, die ohne Genehmigung oder entgegen der Genehmigung und deren Anhängen errichtet wurden, erstellt wird, müssen die Abweichungen zusammen mit den Maßen konkret und detailliert angegeben und der aktuelle Zustand des Bauwerks festgestellt werden. Das Bauwerk muss versiegelt und der Bau gestoppt werden, und das Bauunterbrechungsprotokoll muss durch Anbringung an der Baustelle dem Eigentümer des Bauwerks zugestellt werden. Eine Kopie dieser Zustellung muss dem Dorfvorsteher übergeben werden. Nach der Versiegelung und dem Baustopp des genehmigungslosen oder genehmigungswidrigen Bauwerks muss dem Eigentümer innerhalb eines Monats, sofern eine Frist gesetzt wird, die Möglichkeit gegeben werden, eine Genehmigung zu beantragen oder das Bauwerk genehmigungskonform zu machen. Wenn keine Frist gesetzt wird, kann nach Ablauf eines Monats ab dem Feststellungsdatum gemäß Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194 ein Abrissbeschluss für Bauwerke gefasst werden, bei denen keine Genehmigung erteilt oder die nicht genehmigungskonform gemacht wurden.
Nach dieser Regelung ist es notwendig, dass die betreffende Bauarbeit von den zuständigen technischen Fachkräften eindeutig und ohne Raum für Zweifel festgestellt und in einem ordnungsgemäß erstellten Protokoll dokumentiert wird, damit die im Gesetz vorgesehenen Sanktionen für genehmigungslose oder genehmigungswidrige Bauwerke angewendet werden können. Um einen Abrissbeschluss für solche Bauwerke zu erlassen, muss von der zuständigen Behörde ein ordnungsgemäßes Bauunterbrechungsprotokoll erstellt und in diesem Protokoll die Abweichungen von der Genehmigung konkret und detailliert angegeben werden.“ (Danıştay 6. Kammer, E:2019/9588, K: 2020/9900, 21.10.2020)
„Im Bauunterbrechungsprotokoll, das von den Verwaltungsbeamten erstellt wurde, wurde festgestellt, dass auf dem streitigen Grundstück ein Bau ohne Genehmigung oder entgegen der Genehmigung und deren Anhängen durchgeführt wurde. Jedoch wurde in diesem Protokoll nicht konkret und detailliert auf die festgestellten Abweichungen hingewiesen. Da weder im Bauunterbrechungsprotokoll noch in den Anhängen eine Erklärung oder ein Plan zu diesem Thema enthalten war, entspricht das Protokoll nicht den Anforderungen, die gemäß Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194 an das ‚Bauunterbrechungsprotokoll‘ gestellt werden.“ (Danıştay 14. Kammer, E:2017/4461, K:2018/8139, 26.12.2018)
„Das Verwaltungsgericht Istanbul 2 entschied in einem Berufungsurteil, dass die Abweichung von der Genehmigung am 11.06.1999 durch ein Protokoll festgestellt und das Bauwerk versiegelt wurde, dass bei der Überprüfung am 13.08.1999 festgestellt wurde, dass mit dem Bau fortgefahren wurde, und das Bauwerk erneut versiegelt wurde. Mit dem streitigen Gemeinderatsbeschluss wurde entschieden, die Teile der Gebäude, die dem Projekt und der Genehmigung widersprechen, abzureißen. In dem aufgrund der örtlichen Untersuchung und der Expertenprüfung erstellten Bericht wurde festgestellt, dass die Dichte das genehmigte Maß überschritten hatte und dass die Gebäude Nr. 4 und Nr. 5 nicht gemäß der Genehmigung und dem genehmigten Projekt gebaut worden waren. Im Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194 wird erwähnt, dass das Bauunterbrechungsprotokoll den aktuellen Zustand des Bauwerks ‚feststellt‘. Darüber hinaus gibt es keine Bestimmung, die besagt, dass das Bauunterbrechungsprotokoll die Abweichungen von der Genehmigung konkret und detailliert festlegen muss. In diesem Fall wurde gemäß der von der Verwaltungsgerichtsrichterin ausgeübten Amtsuntersuchung die Feststellung der Abweichungen vor Ort durchgeführt, und im Expertenbericht wurde konkret angegeben, in welchem Ausmaß die Bautätigkeit die zulässigen Vorgaben überschritten hatte. Daher wurde der Fall mit der Begründung abgewiesen, dass keine rechtlichen Verstöße gegen die Abbruchentscheidung vorliegen.
Im Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194 heißt es: ‚Nach den Bestimmungen dieses Gesetzes, mit Ausnahme von Bauten, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen, wird nach Feststellung des Vorliegens eines Baus ohne Genehmigung oder eines Baus, der nicht mit der Genehmigung und deren Anhängen übereinstimmt, durch die zuständige Behörde, der Baubeginn oder die Abweichung von der Genehmigung durch den zuständigen Techniker festgestellt und gemeldet. Die Bauarbeiten werden sofort gestoppt und das Bauwerk versiegelt. Die Unterbrechung gilt als dem Eigentümer zugestellt, wenn das Bauunterbrechungsprotokoll am Bauort angebracht wird. Eine Kopie dieses Protokolls wird dem Dorfvorsteher übergeben. Innerhalb eines Monats nach diesem Datum muss der Eigentümer die Genehmigung beantragen oder das Bauwerk genehmigungskonform machen, um die Aufhebung des Versiegelung zu beantragen. Wenn die Abweichung behoben oder eine Genehmigung erteilt wird und das Bauwerk mit dieser Genehmigung übereinstimmt, wird die Versiegelung durch die zuständige Behörde aufgehoben und der Bau kann fortgesetzt werden. Andernfalls wird die Genehmigung widerrufen, und das Gebäude, das ohne Genehmigung oder entgegen der Genehmigung gebaut wurde, wird nach Beschluss des Gemeinderats oder des Provinzverwaltungsrats abgerissen und die Kosten werden dem Eigentümer in Rechnung gestellt.‘
Wie auch im Urteil der 6. Kammer des Danıştay angegeben, ist es notwendig, dass das Bauunterbrechungsprotokoll durch die zuständige Behörde so erstellt wird, dass die Abweichungen von der Genehmigung konkret und detailliert angegeben werden, damit ein Abbruchbeschluss für Bauwerke erlassen werden kann, die gegen die Genehmigung und deren Anhänge verstoßen. Ohne dass die Abweichungen klar und eindeutig festgelegt sind, kann kein Abbruchbeschluss erlassen werden. In dem vorliegenden Fall wurde kein Abbruchbeschluss erlassen, obwohl nicht konkret angegeben wurde, in welchem Ausmaß die Bautätigkeit gegen die genehmigten Vorgaben verstößt und das erteilte Baugesetz nicht widerrufen wurde.“ (Danıştay Verwaltungsgerichtliche Kammern 2004/2530 E., 2005/1121 K., 05.05.2005)
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