عقد الإيجار
عقد الإيجار مُعرّف في المادة 299 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 كما يلي:
“عقد الإيجار هو اتفاق يلتزم بموجبه المؤجِّر بتمكين المستأجر من استخدام شيء معين أو الانتفاع به مع الاستخدام، ويلتزم المستأجر في المقابل بدفع بدل الإيجار المتفق عليه.”
بدل الإيجار
يلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار وفقًا للمادة 313 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، والتي تنص على ما يلي:
“المستأجر ملزم بدفع بدل الإيجار.”
وبموجب مبدأ حرية التعاقد، يمكن للمستأجر والمؤجر تحديد تاريخ دفع بدل الإيجار بأنفسهم. وفي حال عدم تحديده، يتم تنظيم وقت الوفاء في المادة 314 من القانون نفسه، حيث ينص على ما يلي:
“ما لم يوجد اتفاق مخالف أو عرف محلي، يلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار والمصاريف الإضافية، إن وجدت، في نهاية كل شهر، وعلى أبعد تقدير عند انتهاء مدة الإيجار.”
يمكن تحديد بدل الإيجار بحرية بين الأطراف، ولكن وفقًا للمادة 343 من القانون ذاته:
“باستثناء تحديد بدل الإيجار، لا يجوز إجراء أي تعديل يضر بالمستأجر في عقود الإيجار.”
كيف يتم تحديد نسبة زيادة الإيجار؟
كما يمكن تحديد نسبة زيادة الإيجار بحرية من قبل الأطراف، تمامًا كما هو الحال مع بدل الإيجار. ومع ذلك، فقد فرضت المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK) قيدًا على ذلك:
“تكون الاتفاقات بين الأطراف بشأن بدل الإيجار المطبق في فترات التجديد سارية المفعول بشرط ألا تتجاوز معدل التغير في متوسطات مؤشر أسعار المستهلك على مدى الاثني عشر شهرًا السابقة في سنة الإيجار السابقة. وينطبق هذا الحكم أيضًا على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة واحدة.”
وبالتالي، فإن أي اتفاق ينص على زيادة تتجاوز معدل مؤشر أسعار المستهلك يكون غير صالح بموجب أحكام القانون.
على سبيل المثال، إذا تم إبرام عقد إيجار في يناير 2015 بقيمة شهرية قدرها 1.000 ليرة تركية، وعند تجديده بعد مرور سنة، وبالنظر إلى أن معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) بلغ 7.67٪، فإن الحد الأقصى لبدل الإيجار الشهري الجديد اعتبارًا من يناير 2016 سيكون 1.076,70 ليرة تركية.
عدم تحديد نسبة زيادة الإيجار
في حالة عدم تحديد نسبة زيادة الإيجار، سيتم تحديد بدل الإيجار الجديد من قبل القاضي. وقد تم تنظيم هذا الأمر في المادة 344/2 من قانون الالتزامات التركي:
“إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين الأطراف بشأن هذا الموضوع، يتم تحديد بدل الإيجار من قبل القاضي وفقًا لمبدأ الإنصاف، مع مراعاة حالة العين المؤجرة، بشرط ألا يتجاوز معدل التغير في متوسطات المؤشر السنوي لأسعار المستهلك في السنة الإيجارية السابقة.”
على سبيل المثال، قد يتفق الأطراف على نسبة زيادة قدرها 15% لعقد إيجار شهري بقيمة 1.000 ليرة تركية تم إبرامه في يناير 2013. في هذه الحالة، يجب أن يكون بدل الإيجار الجديد 1.150,00 ليرة تركية شهريًا. ومع ذلك، نظرًا لأن نسبة مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) للسنة المعنية تبلغ 7,49%، ولا يمكن تطبيق زيادة تتجاوز هذه النسبة، فقد يقرر القاضي أن يكون بدل الإيجار الأقصى 1.074,90 ليرة تركية.
التنظيم المؤقت (زيادة الإيجار بنسبة 25%)
كما ذكرنا أعلاه، يتم تحديد نسبة زيادة الإيجار بين الأطراف مع مراعاة المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK). وفي حال عدم تحديدها، يتم تعيينها من قبل القاضي وفقًا لنفس المادة، بحيث لا تتجاوز معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) مع الأخذ في الاعتبار وضع العقار المؤجر. ومع ذلك، بموجب المادة الإضافية (المادة المؤقتة 1) التي أُدرجت في قانون الالتزامات التركي (TBK) ودخلت حيز التنفيذ بعد نشرها في الجريدة الرسمية بتاريخ 11.06.2022 تحت العدد 31863، تم فرض حد أقصى بنسبة 25٪ (خمسة وعشرون بالمائة) على زيادة الإيجارات السكنية.
وفقًا للمادة ذات الصلة:
“فيما يتعلق بالإيجارات السكنية، فإن الاتفاقيات المتعلقة بأجرة الإيجار التي سيتم تطبيقها في الفترات المتجددة بين تاريخ دخول هذه المادة حيز التنفيذ وحتى 1/7/2023 (بما في ذلك هذا التاريخ) تكون سارية بشرط ألا تتجاوز 25٪ من أجرة الإيجار للعام السابق. وفي حال كان معدل التغيير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لمدة اثني عشر شهرًا أقل من 25٪، يُعتمد معدل التغيير. وينطبق هذا الحكم أيضًا على عقود الإيجار التي تتجاوز مدتها سنة واحدة. وتُعتبر العقود التي تتضمن زيادات تتجاوز هذه النسبة باطلة من حيث المبلغ الزائد. كما ينطبق حكم هذه الفقرة أيضًا على القرارات التي يتخذها القاضي بموجب الفقرة الثانية من المادة 344.”
اعتبارًا من 01.07.2023، لا يمكن تحديد زيادة في الإيجار تتجاوز 25٪. ومع ذلك، إذا كان معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) أقل من 25٪، فسيتم تطبيق المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK).
تم تمديد هذه الفترة حتى 01.07.2024 بموجب المادة الإضافية (المادة المؤقتة 2) التي أُدرجت في قانون الالتزامات التركي رقم 6098، والتي نُشرت في الجريدة الرسمية بتاريخ 15.07.2023 تحت العدد 32249:
“فيما يتعلق بالإيجارات السكنية، فإن الاتفاقيات المتعلقة بأجرة الإيجار التي سيتم تطبيقها في الفترات المتجددة بين 2/7/2023 وحتى 1/7/2024 (بما في ذلك هذه التواريخ) تكون سارية بشرط ألا تتجاوز 25٪ من أجرة الإيجار للعام السابق. وفي حال كان معدل التغيير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لمدة اثني عشر شهرًا أقل من 25٪، يُعتمد معدل التغيير. وينطبق هذا الحكم أيضًا على عقود الإيجار التي تتجاوز مدتها سنة واحدة. وتُعتبر العقود التي تتضمن زيادات تتجاوز هذه النسبة باطلة من حيث المبلغ الزائد. كما ينطبق حكم هذه الفقرة أيضًا على القرارات التي يتخذها القاضي بموجب الفقرة الثانية من المادة 344.”
على سبيل المثال، كما ذكرنا أعلاه، إذا تم إبرام عقد إيجار في يناير 2015 بقيمة شهرية قدرها 1.000 ليرة تركية وتم تجديده بعد عام واحد، وبالنظر إلى أن معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) كان 7,67٪، فإن الحد الأقصى للإيجار الشهري الجديد اعتبارًا من يناير 2016 سيكون 1.076,70 ليرة تركية.
ومع ذلك، إذا تم إبرام عقد إيجار في يناير 2022 بقيمة شهرية قدرها 1.000 ليرة تركية، فإنه بعد مرور عام، وفقًا لمعدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) البالغ 72,31٪، كان ينبغي أن يكون الإيجار الجديد 1.723,10 ليرة تركية. لكن وفقًا للمادة المؤقتة 1، فإنه اعتبارًا من يناير 2023، وبسبب الحد الأقصى البالغ 25٪، لا يمكن أن يتجاوز الإيجار الشهري الجديد 1.250,00 ليرة تركية.
نسبة زيادة الإيجار بعد 1 يوليو 2024
في حال عدم تمديد حكم المادة المؤقتة 1 المضافة إلى قانون الالتزامات التركي، فسيتم تطبيق المادة 344 من القانون اعتبارًا من 1 يوليو 2024 دون حد %25، وستتم زيادات الإيجار وفقًا لمعدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE).
كيف يتم احتساب معدل زيادة الإيجار بعد مرور 5 سنوات؟
في الحالات التي يتم فيها تحديد بدل الإيجار بالليرة التركية، وفقًا للمادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي:
“بغض النظر عما إذا كان الأطراف قد توصلوا إلى اتفاق في هذا الشأن أم لا، فإنه في عقود الإيجار التي تتجاوز مدتها خمس سنوات أو التي يتم تجديدها بعد مرور خمس سنوات، وكذلك في نهاية كل فترة خمس سنوات تالية، يتم تحديد بدل الإيجار الجديد الذي سيتم تطبيقه في السنة الجديدة من قبل القاضي، مع مراعاة معدل التغيير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة اثني عشر شهرًا، وحالة العقار المؤجَّر، وبدلات الإيجار المماثلة، وذلك بطريقة عادلة. ويمكن تعديل بدل الإيجار المحدد بهذه الطريقة في كل فترة إيجار جديدة بعد مرور خمس سنوات وفقًا للمبادئ المذكورة في الفقرات السابقة.”
وبالتالي، إذا لم يتمكن المستأجر والمؤجِّر من التوصل إلى اتفاق بشأن بدل الإيجار في العقود التي تتجاوز مدتها خمس سنوات أو التي يتم تجديدها بعد مرور خمس سنوات، فيمكن رفع دعوى لتحديد بدل الإيجار. وسيصدر القاضي قراره وفقًا للمادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي.
إلا أنه لا يوجد شرط بضرورة مرور خمس سنوات لرفع دعوى تحديد بدل الإيجار. إذ تنص المادة 345 من القانون ذاته على أنه “يمكن رفع دعوى تحديد بدل الإيجار في أي وقت.”
“لكن، إذا تم رفع هذه الدعوى قبل ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة، أو إذا قام المؤجِّر بإخطار المستأجر كتابيًا خلال هذه الفترة بنيته زيادة بدل الإيجار، فيمكن رفع الدعوى حتى نهاية فترة الإيجار الجديدة، وفي هذه الحالة يكون بدل الإيجار الذي تحدده المحكمة ملزمًا للمستأجر اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة.” (المادة 345/2 من قانون الالتزامات التركي)
“وإذا نص العقد على زيادة بدل الإيجار في الفترة الجديدة، فإن الدعوى التي يتم رفعها حتى نهاية هذه الفترة سيُطبَّق بدل الإيجار الذي تحدده المحكمة فيها اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة.”
وفي عقود الإيجار التي تتجاوز مدتها خمس سنوات أو في زيادة بدل الإيجار بعد مرور خمس سنوات، لن يكون القاضي ملزمًا بحد الـ 25٪.
كيف يتم احتساب زيادة بدل الإيجار في حالة تحديد بدل الإيجار بعملة أجنبية (العملات الصعبة)؟
إذا تم تحديد بدل الإيجار بعملة أجنبية (العملات الصعبة)، فلا يمكن إجراء زيادة في بدل الإيجار قبل مرور خمس سنوات. وقد تم تنظيم هذا الأمر في المادة 344/4 من قانون الالتزامات التركي (TBK):
“إذا تم الاتفاق على بدل الإيجار بعملة أجنبية في العقد، فإنه لا يمكن إجراء أي تعديل على بدل الإيجار قبل مرور خمس سنوات، مع الاحتفاظ بأحكام قانون حماية قيمة العملة التركية رقم 1567 الصادر بتاريخ 20/2/1930. ومع ذلك، فإن حكم المادة 138 من هذا القانون، التي تنظم موضوع “الصعوبة البالغة في التنفيذ”، يبقى محفوظًا. وبعد مرور خمس سنوات، يتم تحديد بدل الإيجار الجديد مع الأخذ بعين الاعتبار التغيرات في قيمة العملة الأجنبية، وتُطبق أحكام الفقرة الثالثة.”
وفي نهاية السنوات الخمس، يتم تحديد بدل الإيجار الجديد وفقًا للمادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي:
“بغض النظر عما إذا كان الطرفان قد توصلا إلى اتفاق بهذا الشأن، فإنه في عقود الإيجار التي تستمر لأكثر من خمس سنوات أو تُجدد بعد خمس سنوات، وكذلك في نهاية كل فترة خمس سنوات لاحقة، يتم تحديد بدل الإيجار الجديد من قبل القاضي بناءً على معدل التغير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة اثني عشر شهرًا، مع الأخذ في الاعتبار وضع العقار وأجرة العقارات المماثلة، وبما يتناسب مع مبادئ العدالة. ويمكن تعديل بدل الإيجار المحدد بهذه الطريقة في السنوات الخمس التالية وفقًا للمبادئ المذكورة في الفقرات السابقة.”
وفي هذه الحالة، لا يكون القاضي مقيدًا بحد الـ 25٪ المفروض بموجب المادة المؤقتة 1 والمادة المؤقتة 2.
ومع ذلك، يجب ألا ننسى أن هناك حظرًا عامًّا على إبرام عقود الإيجار بالعملة الأجنبية بالنسبة لإيجارات المساكن وأماكن العمل ذات الأسقف المغلقة.
قرارات محكمة التمييز
“المدعي، في عريضة دعواه، ذكر بإيجاز أنه استأجر العقار موضوع النزاع من شركة … ميتال للصناعات المحدودة بموجب اتفاق شفهي مؤرخ في 08/02/2011، وتم الاتفاق على أن يكون مبلغ الإيجار السنوي 12,000.00 ليرة تركية، دون تحديد أي نسبة زيادة بين الأطراف، وأن الإيجار يُدفع سنويًا مع زيادة تعتمد على مؤشر أسعار المنتجين ومؤشر أسعار المستهلكين.
وبيّن المدعي أن العقار المؤجر قد تم نقله عن طريق البيع إلى المدعى عليهم من قبل شركة … ميتال للصناعات المحدودة بتاريخ 10/02/2014، مما يجعل المالك الجديد طرفًا في العقد، وبالتالي يجب حساب مستحقات الإيجار وفقًا للعقد المبرم مع المالك السابق. وأشار إلى أن المدعى عليهم بدأوا إجراءات التنفيذ بموجب ملف التنفيذ رقم 2014/6783 لدى دائرة التنفيذ الأولى في توقات لتحصيل الإيجارات غير المدفوعة عن الفترات 10/02/2014 و10/08/2014، بقيمة إجمالية قدرها 13,145.59 ليرة تركية.
وأضاف المدعي أنه قام بدفع هذا المبلغ في ملف التنفيذ تحت تهديد التنفيذ القسري، وأن المدعى عليهم قاموا بزيادة مبلغ الإيجار بشكل مفرط، حيث إن مبلغ الإيجار الشهري المطلوب يتجاوز بكثير المبلغ الذي سينتج عند تطبيق الزيادات القانونية. واستنادًا إلى المادة 344 من قانون الالتزامات التركي، التي تنص على وجوب تحديد زيادة الإيجار وفقًا لنسبة الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين للسنة السابقة، فقد طالب بتحديد بدل الإيجار للفترة بين 01/01/2014 و01/01/2015 من قبل المحكمة، مع الاحتفاظ بحقه في المطالبة بالمبالغ الإضافية، وطلب استرداد مبلغ 100.00 ليرة تركية المدفوع بشكل زائد، مع الفائدة القانونية.
المدعى عليهم ذكروا في ردهم بإيجاز أن الإيجارات الشهرية للمحلات في المنطقة الصناعية تتراوح بين 700,00 – 800,00 ليرة تركية، وأنه تم البدء بإجراءات التنفيذ بموجب ملف التنفيذ رقم 2014/6783 لدى مديرية التنفيذ الأولى في توقات بسبب عدم قيام المدعي بدفع بدل الإيجار، وأن المدعي لم يعترض على إجراءات التنفيذ وقام بالدفع. كما أوضحوا أن المدعي لم يقم بسداد بدلات الإيجار حتى بعد هذا الإجراء، وأن الدعوى المرفوعة تعتبر بمثابة اعتراض على بدل الإيجار، وأن ادعاءات المدعي لا أساس لها من الصحة، ولذلك طالبوا برفض الدعوى.
قررت المحكمة رفض الدعوى على أساس أن المدعي قام بسداد دفعات الإيجار دون اعتراض أو تحفظ رغم عدم وجود عقد مكتوب، مما يعني قبولًا ضمنيًا لمبلغ الإيجار، وأنه لم يُلاحظ وجود خلل جسيم في التوازن التعاقدي بين بدل الإيجار المحدد بناءً على القبول الضمني والقيمة السوقية للإيجار.
وبعد استئناف الحكم من قبل المدعي، قضت دائرتنا بموجب القرار رقم 2017/1881 E – 2017/2690 K بأنه نظرًا لعدم إرسال إشعار ضمن المدة القانونية أو رفع دعوى بخصوص تحديد بدل الإيجار اعتبارًا من 01.01.2014، فإنه لا يمكن تحديد بدل الإيجار بأثر رجعي. وفي هذه الحالة، كان ينبغي للمحكمة أن تطلب من المدعي توضيح طلبه، وإجراء تقييم منفصل لكل من الطلبين، فإذا طلب المدعي تحديد بدل الإيجار للفترة التي تبدأ من 01.01.2015 فكان يتوجب إصدار قرار بشأن ذلك، وبالنسبة لطلب استرداد المبالغ الزائدة، فإنه كان يجب تحديد بدل الإيجار وإعادة أي مبالغ دُفعت بشكل زائد وفقًا لذلك. لكن المحكمة أخطأت بقبول الدفعات التي تمت دون اعتراض أو تحفظ على أنها قبول ضمني، مما أدى إلى نقض الحكم.
قررت المحكمة الامتثال لقرار النقض، ومنحت المدعي مهلة لتوضيح طلبه. وقدم وكيل المدعي عريضة أوضح فيها أنهم يطالبون بتحديد مقدار الإيجار للعامين 2014 و2015 واسترداد مبالغ الإيجار المدفوعة بشكل زائد. واستنادًا إلى تقارير الخبرة التي حصلت عليها المحكمة بشأن تحديد بدل الإيجار، قام المدعي بتعديل طلبه بموجب عريضة تصحيحية مؤرخة في 09.04.2012، وزاد قيمة المطالبة إلى 3.996,00 ليرة تركية.
كما قام المدعي برفع دعوى تنفيذية ضد المدعى عليه أمام دائرة التنفيذ الأولى في طوقات بموجب ملف التنفيذ رقم 2014/6783 E، لمطالبة المدعى عليه بسداد مستحقات الإيجار عن الفترة من 10.02.2014 إلى 10.08.2014، بما في ذلك تلك الأشهر، بمبلغ شهري قدره 1.833,00 ليرة تركية، ليصل إجمالي مبلغ الإيجار المطالب به إلى 12.831 ليرة تركية. وبعد تبليغ المدعى عليه بأمر الدفع، قام بسداد الدين موضوع التنفيذ. ووفقًا لقرار النقض، طُلب من المدعي توضيح طلبه.
تنظم القسم الثاني من قانون المرافعات المدنية رقم 6100 المبادئ الحاكمة للإجراءات القضائية. حيث تنص المادة 25 من القانون على مبدأ “إحضار الأدلة من قبل الأطراف”، والمادة 31 على واجب القاضي في توضيح الدعوى، والمادة 33 على مبادئ تطبيق القانون. وبموجب المادة 25 من قانون المرافعات المدنية، يقع عبء طرح الوقائع المادية على عاتق الأطراف، بينما تعود مسؤولية التكييف القانوني وتوضيح الدعوى إلى القاضي وفقًا للمادتين 31 و33 من نفس القانون. ورغم أن القاضي ملزم بالوقائع المادية التي يقدمها الأطراف، فإنه غير مقيد بالتكييف القانوني، ويطبق القانون التركي تلقائيًا.
يتعلق النزاع القائم بمسألة ما إذا كان المدعي قد دفع مبالغ زائدة كبدل إيجار للمدعى عليه نتيجة لإجراءات التنفيذ، وإذا ثبت ذلك، فما مقدار المبلغ الزائد المدفوع. وبالنظر إلى كيفية عرض الوقائع والتوضيحات المقدمة، يتبين أن طلب وكيل المدعي بشأن “تحديد بدل الإيجار للعامين 2014 و2015” لا يتعلق فنيًا بطلب تحديد بدل الإيجار، بل يتعلق بإثبات مقدار بدل الإيجار المستحق عن الفترة التي كانت محل إجراءات التنفيذ، وفقًا لقواعد الإثبات، وذلك في إطار الادعاءات والدفاعات المتعلقة بعقد الإيجار بين الأطراف.
كقاعدة عامة، يقع عبء إثبات وجود علاقة الإيجار وتحديد مقدار بدل الإيجار الشهري على المؤجر، بينما يقع عبء إثبات سداد بدل الإيجار المتفق عليه من قبل المستأجر على عاتق المستأجر. وإذا كان مبلغ الإيجار السنوي المطلوب من قبل المؤجر يتجاوز الحد الذي يتطلب الإثبات بسند وفقًا للمادة 200 من قانون المرافعات المدنية، فإنه يجب على المؤجر إثبات بدل الإيجار بمستند خطي. وفي حال عدم إثبات ذلك بمستند خطي، فإنه ينبغي اعتماد المبلغ الذي أقر به المستأجر. وبالمثل، إذا كان بدل الإيجار السنوي يتجاوز الحد الذي يستوجب الإثبات بسند، فإن المستأجر ملزم أيضًا بإثبات سداد دين الإيجار من خلال مستند خطي.
في القضية محل النزاع، يقرّ المدّعي (المستأجر) بأن عقد الإيجار الشفهي قد أُبرم بتاريخ 08.02.2011، وأن بدل الإيجار السنوي قد تحدد بمبلغ 12,000 ليرة تركية، كما يقبل بأن يتم احتساب زيادة بدل الإيجار السنوي وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK) بناءً على معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين للسنة السابقة.
ويقع عبء إثبات بدل الإيجار على المؤجّر، إلا أن المؤجّر لم يوفِ بالتزامه بالإثبات الكتابي لبدل الإيجار الذي كان موضوع التنفيذ. ولهذا السبب، ووفقًا لقواعد الإثبات المذكورة أعلاه، يجب اعتماد المبلغ الذي أقرّ به المدّعى عليه (المؤجّر) وتم إبلاغه من قبله، بحيث يتم تحديد مقدار بدل الإيجار الشهري الواجب دفعه خلال الفترة موضوع التنفيذ، وذلك استنادًا إلى بدل الإيجار الذي أقرّ به المستأجر لعام 2011 والبالغ 12,000 ليرة تركية، مضافًا إليه الزيادة المحسوبة وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي. كما يجب احتساب ما إذا كان هناك أي مبلغ زائد قد دفعه المدّعي، واتخاذ القرار وفقًا للنتائج المحسوبة، مع مراعاة أنه لا يمكن إجراء تعديل جديد (إصلاح الطلبات) بعد نقض الحكم.
وبالتالي، فإن إصدار القرار بناءً على تقييم خاطئ وفحص غير كافٍ، دون التقيد بهذه المبادئ، يُعدّ مخالفًا للأصول والقانون، الأمر الذي يستوجب النقض.
لذلك، ووفقًا للمادة 428 من قانون أصول المحاكمات المدنية (HUMK)، فقد تقرر نقض الحكم لصالح المدّعي…
(الدائرة الثالثة لمحكمة التمييز، القرار رقم: 2019/3381، الحكم رقم: 2019/9536، بتاريخ 02.12.2019).
“المدّعي يطلب تحديد بدل الإيجار الشهري، الذي تم دفعه أخيرًا بمبلغ 1.655 ليرة تركية، ليصبح 6.300 ليرة تركية اعتبارًا من تاريخ 01.11.2014، والحكم بتحصيل مستحقات الإيجار غير المدفوعة منذ ذلك التاريخ وفقًا لبدل الإيجار المحدد.
المدّعى عليه طلب رفض الدعوى.
قررت المحكمة تحديد بدل الإيجار الشهري لفترة الإيجار الممتدة من 01.11.2014 إلى 01.11.2015 بمبلغ 6.000 ليرة تركية وفقًا لمبدأ العدالة والإنصاف، وقد تم الطعن بالحكم من قبل وكيل المدّعى عليه.”
“بالنسبة إلى وقائع قضيتنا؛ لا يوجد نزاع بين الأطراف حول أن العقار المؤجَّر قد تم تأجيره من قبل المدّعي إلى المدّعى عليه … بموجب عقد إيجار أرض بعنوان “عقد إيجار أرض لمدة سنة واحدة” والذي بدأ سريانه في 01/11/2011. وبالنظر إلى أن المواد 344 وما يليها من قانون الالتزامات التركي (TBK) تُجيز طلب تحديد بدل الإيجار فقط في النزاعات الناشئة عن إيجارات المساكن والأماكن التجارية ذات الأسقف، ولا يُمكن طلب تحديد الإيجار في الحالات الأخرى، فإن تحديد الصفة الغالبة للعقار المؤجَّر يُعدّ أمرًا ذا أهمية.
ومع ذلك، وبالنظر إلى محتويات الملف، لا يُمكن فهم الصفة الغالبة للعقار المؤجَّر. في هذه الحالة، يتعيّن على المحكمة أولًا تحديد الصفة الغالبة للعقار المؤجَّر، وبناءً على ذلك، إذا تم تحديد أن الصفة الغالبة للعقار هي كونه “مساحة مفتوحة”، فإن العقار سيكون خاضعًا للأحكام العامة لقانون الالتزامات التركي، مما يعني عدم إمكانية المطالبة بتحديد بدل الإيجار، وبالتالي يجب رفض الدعوى. أما في حال ثبت أن الصفة الغالبة للعقار المؤجَّر هي كونه “مكان عمل مسقوف”، فيُمكن عندها إصدار قرار بشأن تحديد بدل الإيجار. ومع ذلك، وفي ضوء تاريخ بدء عقد الإيجار المبرم بين الأطراف، فإن فترة الإيجار المطلوب تحديدها (01.11.2014 – 01.11.2015) لا تُعدّ ضمن فترة العدالة والإنصاف، ولذلك…”
“وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يجب تحديد بدل الإيجار من خلال تطبيق معدل زيادة مؤشر أسعار المنتجين (ÜFE) وإصدار حكم بذلك، وبالتالي فإن إصدار قرار مكتوب دون إجراء فحص كافٍ يُعدّ غير صحيح.
لذلك، يجب نقض الحكم.”
(محكمة التمييز، الدائرة الثالثة للقضايا المدنية، القضية رقم 2017/3152، القرار رقم 2018/6523.)
“المدعي يزعم أن المستأجر المدعى عليه لم يدفع بدلات الإيجار اعتبارًا من ديسمبر 2014، واعترض دون وجه حق على إجراءات التنفيذ التي تم اتخاذها لتحصيل دين الإيجار، ولذلك طلب إلغاء هذا الاعتراض.
المدعى عليه طلب رفض الدعوى.”
“قررت المحكمة أنه اعتبارًا من 01/05/2015، تم رفع بدل الإيجار من 350,00 ليرة تركية إلى 437,50 ليرة تركية صافية، إلا أن المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (T.B.K) التي تنص على زيادة الإيجار بنسبة 25٪ غير سارية، وأن المدعي لا يمكنه طلب زيادة الإيجار إلا بنسبة …، وبما أن المدعى عليه لم يقبل ذلك، فيمكن تحديد نسبة الزيادة فقط من خلال رفع دعوى تحديد بدل الإيجار. وبناءً على ذلك، اعتُبر أن بدل الإيجار ظل عند 350,00 ليرة تركية شهريًا، وأنه عندما يتم خصم تعويض البواب وتكاليف صيانة المصعد التي دفعها المالك نيابة عن المستأجر من الإيجار، يتبين أن المدعى عليه ليس لديه ديون إيجارية، ولكن نظرًا لأن بدل الإيجار دُفع في 09/11/2015 بعد أكثر من 30 يومًا من تاريخ تبليغ أمر الدفع في 17/09/2015، فقد تقرر القبول الجزئي للدعوى، ورفض الدعوى فيما يتعلق بالديون عن الأشهر محل التنفيذ نظرًا لسدادها في ملف التنفيذ رقم 2015/5005 الصادر عن دائرة التنفيذ الأولى، وإلغاء إجراءات التنفيذ في هذا الصدد، ولكن نظرًا لأن الدين المتعلق بالأشهر محل التنفيذ قد تم دفعه بعد 30 يومًا من تاريخ التبليغ، فقد تقرر إلغاء الاعتراض بخصوص الإخلاء واستمرار التنفيذ، ورفض طلب التعويض عن سوء النية بنسبة 20٪.
وقد تم استئناف الحكم من قبل وكلاء الطرفين.”
1-) بالنظر إلى المستندات الموجودة في الملف، والأدلة التي استند إليها الحكم، والأسباب القانونية الموجبة له، وعدم وجود أي خطأ في تقدير الأدلة، فإن طعون المدعى عليه بشأن الإخلاء غير مبررة.
2-) أما بالنسبة إلى طعون المدعي المتعلقة بالمطالبة بالدين؛
تنص المادة 344/1 من قانون الالتزامات التركي (TBK) على أن الاتفاقات بين الأطراف بشأن بدل الإيجار الذي سيتم تطبيقه في فترات الإيجار المتجددة تكون صالحة بشرط ألا تتجاوز معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين للسنة الإيجارية السابقة، وأن هذه القاعدة تنطبق أيضًا على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة واحدة.
وبموجب المادة 53 من القانون رقم 6353، الذي عدّل المادة المؤقتة 2 من القانون رقم 6217، فإنه في عقود إيجار أماكن العمل التي يكون فيها المستأجر من الأشخاص الذين يُعتبرون تجارًا بموجب القانون التجاري التركي، أو الأشخاص الاعتباريين في القانون الخاص والقانون العام، فإن المواد 323 و325 و331 و340 و343 و344 و346 و354 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 لا يمكن تطبيقها لمدة 8 سنوات اعتبارًا من 01.07.2012. وفي هذه الحالة، يُتوقع أن تُطبق أحكام عقد الإيجار استنادًا إلى مبدأ حرية التعاقد فيما يتعلق بالمسائل المحددة في هذه المواد.
لا يوجد نزاع بين الأطراف بشأن عقد الإيجار المؤرخ 01/05/2004 والذي تبلغ مدته سنتين. وقد تم تحديد بدل الإيجار الشهري في العقد بمبلغ 175 ليرة تركية، ونُصَّ على أنه سيتم زيادة بدل الإيجار بنسبة 25% سنويًا.
وبما أن عقد الإيجار المبرم بين الأطراف مدته سنتان، فإنه بعد انتهاء مدة العقد استمر تجديده عامًا بعد عام بنفس الشروط. وقد تم تحديد بدل الإيجار الشهري بوضوح في عقد الإيجار، كما تم توضيح كيفية زيادة بدل الإيجار في الشروط الخاصة بطريقة لا تثير أي شكوك ويمكن حسابها بسهولة.
وبموجب مبدأ الالتزام بالعقد، فإن شرط الزيادة هذا يُلزم الأطراف، ويجب على المستأجر المدعى عليه دفع بدل الإيجار بزيادات تتماشى مع معدل الزيادة المحدد في العقد عبر السنوات. وفي هذه الحالة، كان يتعين على المحكمة، مع الأخذ في الاعتبار أن المستأجر المدعى عليه شخصية اعتبارية في القانون الخاص، تحديد مقدار بدل الإيجار وفقًا لمعدل الزيادة المنصوص عليه في العقد، واتخاذ قرار بشأن طلب الدين بناءً على هذه النتيجة. إلا أن إصدار حكم على النحو المكتوب دون مراعاة هذه الأمور يُعتبر مخالفًا للأصول والقانون، مما يستوجب النقض.
النتيجة:
1- بناءً على الأسباب الموضحة في البند الأول أعلاه، تقرر رفض اعتراضات المستأجر المدعى عليه على الطعن لعدم جديتها، والمصادقة على الجزء من الحكم المتعلق بالإخلاء.
2- نظرًا لعدم صحة الحكم الصادر بالشكل المكتوب للأسباب الموضحة في البند الثاني، ولأن اعتراضات الطعن في محلها من هذه الناحية، فقد تقرر قبولها ونقض الحكم لصالح المدعي فيما يتعلق بالمطالبة بالمستحقات، وذلك وفقًا للمادة 428 من قانون أصول المحاكمات المدنية (HUMK).
كما تقرر إعادة رسم الطعن المدفوع مسبقًا إلى الطاعن عند الطلب، ووفقًا للمادة 440 من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 1086، بالإحالة إلى المادة الانتقالية 3 من قانون المحاكمات المدنية رقم 6100، فإن طريق تصحيح القرار غير مفتوح. وقد صدر القرار بالإجماع بتاريخ 28/11/2017.
(محكمة التمييز، الدائرة الثالثة للقضايا المدنية، القضية رقم 2017/6905، القرار رقم 2017/16628)
Views: 2
