ما هو محضر/تقرير تعليق البناء؟
بموجب المادة 32 من قانون تنظيم البناء رقم 3194، إذا تم بدء البناء دون الحصول على الترخيص أو إذا تم بناء منشآت مخالفة للمشروع أو الأنظمة المعمول بها في المباني المرخصة أو في المنشآت التي يمكن إنشاؤها دون ترخيص، يتم تحديد ذلك من قبل الجهة المعنية، ويتم إغلاق المبنى فوراً ووقف أعمال البناء. في هذه الحالة، يتم تسجيل محضر يسمى “محضر/تقرير تعليق البناء”. وقد تم تعريف محضر تعليق البناء في لائحة تنظيم البناء في المناطق المخططة على النحو التالي: “في حالة بدء البناء بدون ترخيص أو بناء منشآت مخالفة للمشروع والأنظمة المعمول بها في المباني المرخصة، يتم تحديد ذلك من قبل الفنيين المعتمدين من الجهة المعنية، ويُذكر الوضع الحالي للبناء مع المخالفات المقررة بالصور والرسوم والنصوص، مع وثيقة معتمدة تبين أن أعمال البناء لا يمكن أن تستمر.”
المادة 32 من قانون رقم 3194 – بموجب أحكام هذا القانون، إذا تم تحديد بدء البناء دون ترخيص أو بناء منشآت مخالفة للمشروع أو الأنظمة المعمول بها في المباني المرخصة أو في المنشآت التي يمكن إنشاؤها بدون ترخيص، يتم تحديد ذلك من قبل الجهة المعنية والفني المسؤول عنها، وإذا تم الإبلاغ عن ذلك أو إذا تم اكتشاف هذا الوضع بأي طريقة كانت، يتم تحديد الوضع الحالي للبناء من قبل البلدية أو المحافظة. يتم إغلاق المبنى ووقف البناء فوراً. يتم إرسال إشعار كتابي إلى دائرة السجل العقاري في غضون سبعة أيام بحد أقصى لتسجيل المعلومات المتعلقة بالمخالفة في خانة البيانات في السجل العقاري. لا يمكن إزالة التسجيل في خانة البيانات دون إرسال إشعار من الجهة المعنية إلى دائرة السجل العقاري بشأن تصحيح المخالفة.
العناصر الإلزامية
عناصر إلزامية يجب أن تكون موجودة في محضر/محضر وقف البناء هي كما يلي:
- تحديد المخالفات بشكل ملموس ومفصل مع مقاييسها.
- إيقاف البناء غير المرخص أو المخالف للتصريح عن طريق ختمه.
- إبلاغ مالك المبنى بمحضر وقف البناء عن طريق تعليقه في موقع البناء.
ختم
تختم المباني المخالفة للتراخيص والملاحق التابعة لها ويوقف البناء خطوة هامة تشكل الشرط المسبق لقرار الهدم. لذلك، فإن عملية الختم هي عملية حتمية وقابلة للتنفيذ بشكل فوري، التي يتم تنفيذها مع محضر وقف البناء، وتكون متشابكة مع محضر وقف البناء ويمكن أن تكون موضوعًا لدعوى الإلغاء. يمكن أن يتم الختم فقط للأجزاء المخالفة للتراخيص والملاحق، ومن المهم تحديد الأجزاء المخالفة. عادةً ما تشمل عملية الختم جميع أجزاء البناء، ولكن في حال كانت المخالفات في الوحدات المستقلة، يمكن الختم فقط على تلك الأجزاء.
[1] Eroğlu Durkal, Müzeyyen. “İÇTİHATLAR IŞIĞINDA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRILIK DURUMUNDA İMAR YAPTIRIMLARI”. Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 19, sy. 1 (Nisan 2024): 255.
إشعار
وفقًا للمادة 32/2 من قانون رقم 3194، “يُعتبر التوقف قد تم بمجرد تعليق محضر وقف البناء في موقع البناء وإبلاغه إلى صاحب البناء. يتم ترك نسخة من هذا الإشعار لدى المختار، ويتم إرسال نسخة أخرى إلى مديرية البيئة والتخطيط العمراني في المحافظة.”
رسم القياس
عند إعداد محضر وقف البناء، يجب على المسؤولين الإداريين تحديد أبعاد البناء المخالف وطبيعته والأجزاء التي تعتبر ضارة من الناحية القانونية بشكل ملموس ومفصل وواضح. يجب أن يتم ذلك من قبل الأشخاص المتخصصين مثل الفنيين أو المهندسين أو الموظفين المسؤولين عن أعمال التخطيط والبناء. تعتبر محاضر وقف البناء التي لا تحتوي على هذه الخصائص غير صالحة. يمكن إعداد رسم القياس كمرفق لمحضر وقف البناء. ومع ذلك، يجب أن يكون بنفس التاريخ والتوقيع مع محضر وقف البناء.
المساحة المتأثرة بالمخالفة للتخطيط العمراني
وفقًا للفقرة 42/2-ج من القانون رقم 3194، “في حساب المساحة التي تخضع للغرامات، يتم أخذ المساحة المتأثرة بالمخالفة في الاعتبار.”
من المهم جدًا تحديد المخالفات بشكل واضح فيما يتعلق بتراخيص البناء والإضافات ذات الصلة من أجل تطبيق الغرامات. يجب إظهار المساحة المخالفة باستخدام مخطط أو رسم بياني، وتحديد أبعادها بالمتر المربع. علاوة على ذلك، عند حساب الغرامة، يتم أخذ المساحة المتأثرة بالمخالفة في الاعتبار، وإذا كانت هناك مخالفات متعددة في قطعة الأرض نفسها، يتم فرض غرامة على كل بناء بشكل منفصل. بالإضافة إلى ذلك، يجب تحديد تأثير المخالفة على أجزاء أخرى من المبنى، ما إذا كانت هناك زيادة في المساحة، وما إذا كان هناك تأثير على الهيكل الإنشائي للبناء، وتوثيق هذه العناصر في المحضر بشكل تفصيلي.
إزالة المخالفة في البناء
وفقًا للمادة 32/3 من قانون رقم 3194، يُسمح لصاحب البناء أن يطلب إزالة الختم من البلدية أو المحافظة في غضون شهر واحد من الإخطار، شريطة أن يقوم بتعديل بناءه ليكون مطابقًا للرخصة أو الحصول على رخصة.
ووفقًا للمادة 32/4 من نفس القانون، إذا تم إزالة المخالفة أو تم الحصول على رخصة بناء وتبين بعد الفحص أن البناء يتوافق مع الرخصة، يتم رفع الختم من قبل البلدية أو المحافظة ويتم السماح بمواصلة البناء.
ومع ذلك، وفقًا للفقرة الأخيرة من المادة المعنية، “يتم إلغاء رخصة البناء للمباني التي لا يمكن ترخيصها أو التي لا يمكن إزالة المخالفات بها، دون انتظار المهلة التي تم تحديدها في الفقرة الثالثة لمدة شهر، وتُطبق أحكام الفقرة الخامسة بشأن الأعمال المخالفة للوائح.”
قرار الهدم
وفقًا للمادة 32/5 من قانون رقم 3194، تم تنظيم القرار بالهدم في حالة عدم إزالة المخالفة.
“وفي هذه الحالة، يتم إلغاء الترخيص، ويتم هدم المبنى المخالف أو المبنى الذي لا يحمل ترخيصًا بناءً على قرار مجلس البلدية أو مجلس الإدارة الإقليمي، ويتم تنفيذ الهدم من قبل البلدية أو الولاية، على أن يتم تحصيل التكاليف من مالك المبنى. إذا لم يقم مالك المبنى بتعديل المبنى ليتوافق مع الترخيص أو لم يحصل على الترخيص في غضون شهر واحد من تاريخ إعداد محضر التوقف، وعليه يتم التأكد من قبل السلطات المعنية، ولم يتم اتخاذ قرار بالهدم في غضون شهرين، أو إذا تم اتخاذ قرار بالهدم ولكن لم يتم الهدم من قبل السلطات المعنية خلال ستة أشهر، فيمكن للوزارة هدم المبنى أو الإيعاز بهدمه باستخدام إيرادات الشركات المدارة بواسطة الوزارة. يتم تحصيل تكاليف الهدم من السلطة المعنية بنسبة 100٪. إذا تعذر تحصيل المبالغ، يتم تحصيلها من حصة السلطة المعنية وفقًا لقانون رقم 5779. تُسجل المبالغ المحصلة كإيرادات في حساب الوزارة الخاص بالشركات المدارة.”
قرارات مجلس الدولة
“…في محضر وقف البناء الذي سيتم تنظيمه بخصوص تحديد الأبنية التي تم إنشاؤها دون ترخيص أو بما يتعارض مع الترخيص والملاحق، يجب تحديد الأبعاد والانتهاكات بشكل ملموس ومفصل وتحديد الوضع الحالي للبناء، ويجب إيقاف البناء عن طريق ختم البناء وتعليق المحضر في موقع البناء وتبليغ صاحب البناء. يجب ترك نسخة من الإشعار لدى المختار. ابتداءً من توقيف البناء بالاختام، في حال منح صاحب البناء فترة لا تتجاوز الشهر للحصول على الترخيص أو تعديل البناء ليتوافق مع الترخيص، إذا تم تحديد فترة، في حال عدم تحديد أي فترة، يمكن اتخاذ قرار بهدم البناء وفقًا للمادة 32 من قانون 3194 بعد مرور شهر من تاريخ التحديد. وفقًا لهذا التنظيم، من أجل تطبيق العقوبات المنصوص عليها في القانون ضد بناء غير مرخص أو بناء يتعارض مع الترخيص والملاحق، يجب تحديد الإنتاج المتنازع عليه من قبل العناصر الفنية المعنية بشكل واضح دون مجال للشك، وكتابته في محضر يتم تنظيمه بشكل يتوافق مع الإجراءات. كما يجب تنظيم محضر وقف البناء بطريقة قانونية من قبل السلطة المختصة بالنسبة للبناء الذي يتعارض مع الترخيص والملاحق، ويجب أن يتم تحديد الانتهاكات المتعلقة بالترخيص بشكل ملموس ومفصل في هذا المحضر.” (محكمة الدولة، الدائرة السادسة، رقم الملف: 2019/9588، القرار: 2020/9900، 21.10.2020)
“على الرغم من أنه تم تحديد أن البناء قد تم في العقار محل الدعوى بما يتعارض مع ترخيص البناء والملاحق من قبل موظفي الإدارة المدعى ضدهم من خلال محضر وقف البناء الذي أعدوه، إلا أنه في محضر وقف البناء، لم يتم تحديد هذه المخالفات بشكل ملموس ومفصل؛ بسبب عدم وجود أي شرح أو مخطط في المحضر أو مرفقاته بخصوص هذه النقطة، ولذلك يعتبر المحضر المذكور لا يحتوي على العناصر التي يجب أن يتضمنها ‘محضر وقف البناء’ وفقًا للمادة 32 من قانون 3194…” (المحكمة الإدارية العليا، الدائرة 14، رقم الملف: 2017/4461، القرار: 2018/8139، 26.12.2018)
“في قرار محكمة الإدارة الثانية في إسطنبول، تم تحديد أن البناء المخالف للتصريح تم تحديده في محضر بتاريخ 11.6.1999 وتم ختمه، وفي التفتيش الذي أجري في 13.8.1999 تم تحديد أن البناء قد استمر وتم ختمه مرة أخرى، ووفقًا لقرار المجلس الموضوعي تم اتخاذ قرار بهدم الأجزاء المخالفة للمشروع والتصريح في المباني. بناءً على الفحص الذي أجري في الموقع ونتيجة تقرير خبير محلف، تم التوصل إلى أن الكثافة التي تم إعطاؤها تتعارض مع المشروع والتصريح، وخلص إلى أن المباني 4 و 5 لم تُبنى وفقًا للتصريح والمشروع المعتمد. كما تم ذكر أن المادة 32 من قانون البناء رقم 3194 تنص على أن ‘محضر وقف البناء’ هو محضر يحدد الحالة الحالية للبناء، وأنه لا يوجد حكم آخر ينص على ضرورة تحديد المخالفات بشكل ملموس ومفصل. في هذه القضية، قام قاضي المحكمة الإدارية بإجراء فحص ميداني بناءً على صلاحياته للتحقيق من تلقاء نفسه، حيث تم تحديد بشكل ملموس تجاوز كمية البناء، وقرر المحكمة رفض الدعوى على أساس أن القرار الذي اتخذ بشأن هدم الأجزاء المخالفة من المشروع والتصريح لم يتعارض مع القوانين.
كما تنص المادة 32 من قانون البناء رقم 3194 على أن: “وفقًا لأحكام هذا القانون، باستثناء المباني التي يمكن إنشاؤها دون تصريح؛ إذا تم اكتشاف أن البناء قد بدأ دون تصريح أو أن البناء تم بمخالفة التصريح والملاحق، يتم تحديد الحالة الحالية للبناء من قبل البلدية أو الولاية. يتم ختم البناء ويتوقف البناء فورًا. يتم اعتبار التوقف قد تم إبلاغه إلى صاحب البناء من خلال تعليق محضر وقف البناء في موقع البناء. يتم ترك نسخة من هذا الإشعار في مكتب الحي، ثم يحق لصاحب البناء طلب رفع الختم من البلدية أو الولاية بعد فترة لا تتجاوز شهرًا إذا قام بتصحيح المخالفة أو الحصول على التصريح. إذا تم تصحيح المخالفة أو الحصول على التصريح، يتم رفع الختم ويُسمح بمواصلة البناء. إذا لم يتم التصحيح، يتم إلغاء التصريح، ويتم هدم المبنى المخالف أو المبنى غير المرخص من قبل البلدية أو الولاية بناءً على قرار مجلس البلدية أو المجلس الإداري الإقليمي، وتُسترد التكاليف من صاحب البناء.”
كما ورد في قرار دائرة مجلس الدولة السادس؛ وفقًا للمادة 32 من قانون 3194، لكي يتم اتخاذ قرار بهدم المباني المخالفة للتصريح والملاحق، يجب أن يتم إعداد محضر وقف البناء من قبل الإدارة يحدد المخالفات بشكل ملموس ومفصل، وأنه لا يمكن اتخاذ قرار بالهدم دون تحديد المخالفات بشكل واضح وصريح. في القضية المعروضة، لم يتم تحديد بشكل ملموس كيفية تجاوز الكثافة أو تحديد المخالفات بشكل واضح، ولم يتم إلغاء تصريح البناء قبل اتخاذ قرار الهدم، ولذلك، لا يتوافق قرار الهدم مع اللوائح.” (مجلس الدولة، دائرة القضايا الإدارية، 2004/2530 هـ، 2005/1121 ك.، 05.05.2005)
Views: 1
