في القانون التركي، محامي التسجيل العقاري – محامي العقارات

محامي التسجيل العقاري هو محامٍ ذو معرفة وخبرة واسعة في مجال قانون العقارات. المحامون الذين يتعاملون مع القضايا في مجال قانون العقارات يقدمون الدعم القانوني في العديد من الإجراءات، بما في ذلك معاملات السجل العقاري، إعداد عقود الإيجار للعقارات، إعداد عقود البيع والشراء، عقود العمل، عقود إنشاء الحقوق العينية والشخصية، مراقبة توافق المشاريع العمرانية مع اللوائح البيئية، فحص تمويل العقارات، اكتساب الأجانب للملكية، فحص وتنظيم عقود الرهن العقاري.

على الرغم من أن قضايا التسجيل العقاري تتعلق بقانون العقارات، إلا أن قانون العقارات يعد فرعًا من فروع القانون المدني. يتناول قانون العقارات الممتلكات العقارية مثل الأراضي، الأراضي الزراعية، الشقق، المتاجر وما إلى ذلك، وحقوق الملكية المتعلقة بها. يحدد هذا الفرع من القانون القوانين التي يجب اتباعها لحماية الممتلكات أو نقلها أو استخدامها من قبل الأفراد أو الشركات.

يشمل قانون العقارات أنواعًا واسعة ومعقدة من القضايا. حيث أن النزاعات التي تحدث في قضايا السجل العقاري وقانون العقارات ترتبط بمجالات قانونية أخرى عديدة. لذلك، من المهم جدًا إدارة هذه العمليات مع محامٍ ذو خبرة متخصص في قانون العقارات لتجنب فقدان الحقوق وتجنب الأخطاء القانونية المحتملة.

القضايا التي تُرى بشكل متكرر في قانون العقارات والتي تم الوصول إلى حلول لها منذ فترة طويلة في مكتبنا، تتعلق ببعض العلاقات القانونية على النحو التالي:

1. قضايا إلغاء السجل العقاري وتسجيله،
2. قضايا تصحيح السجل العقاري،
3. قضايا التعويض عن الاحتلال غير المشروع (إكراميسيل)،
4. قضايا منع التدخل (منع التدخل)،
5. قضايا إنهاء الشراكة (إزالة الشيوع)،
6. قضايا تحديد ملكية الإضافات (موهتسات)،
7. قضايا التحديد الأخرى،
8. قضايا استحقاق الشراء (حق الشفعة)،
9. قضايا إخلاء العقارات المستأجرة،
10. قضايا تحديد الإيجار وتعديل الإيجار،
11. إنشاء ملكية الشقق وتوفير حقوق الإرتفاق بين الشقق،
12. عقود بيع العقارات، الانتفاع، وما إلى ذلك،
13. عقود البناء مقابل الشقق،
14. عقود الإيجار، عقود وعود بيع العقارات،
15. إنشاء الرهن العقاري على العقار، رفع الرهن،
16. الاستيلاء على الممتلكات بدون تعويض ومنعه،

دعاوى إلغاء التسجيل والتسجيل في القانون التركي

دعاوى إلغاء التسجيل والتسجيل في السجل العقاري؛ هي الدعوى التي يتم فيها طلب تسجيل ملكية العقار المُسجل في السجل العقاري باسم المالك الذي له الحق القانوني والفعلي، وذلك بسبب الادعاء بأن التسجيل غير قانوني ويخالف الواقع.

يمكن أن تنشأ دعوى إلغاء التسجيل والتسجيل بسبب العديد من الأسباب مثل التواطؤ بين الورثة (إخفاء المال)، دعوى إلغاء التسجيل بين الأشقاء، إعداد شهادة الميراث الخاطئة، المعاملات الاحتيالية، تحديد المساحة العقارية بشكل خاطئ، عقود بيع العقار أو عقود بناء مقابل حصة من الأرض. ينظم القانون التركي المدني رقم 4721 المادة 1025 «إذا تم تسجيل حق عيني بطريقة غير قانونية أو إذا تم إلغاء أو تغيير تسجيل بطريقة غير قانونية، يحق للمتضرر من ذلك أن يطالب بتصحيح السجل العقاري. تظل الحقوق العينية التي اكتسبها الأطراف الثالثة بحسن نية بناءً على هذا التسجيل، وكذلك جميع المطالبات بالتعويض، محمية…».

في دعوى إلغاء التسجيل والتسجيل، المحكمة المختصة عادةً هي محكمة الحقوق المدنية. المحكمة المختصة في دعاوى إلغاء التسجيل والتسجيل هي المحكمة التي يقع فيها العقار. من المهم أيضًا أن نذكر أن المحكمة المختصة قد تتغير بناءً على الأسباب التي أدت إلى رفع دعوى إلغاء التسجيل والتسجيل. لذا يجب تقييم كل حالة بشكل منفصل لتحديد المحكمة المختصة.

دعاوى إلغاء التسجيل والتسجيل عادة ما تكون طويلة الأمد. وإذا أردنا تقديم تقدير متوسط، فقد تستغرق هذه الدعاوى على الأقل 2-3 سنوات. ومن المهم جدًا أن يعمل صاحب الحق (المالك) مع محامٍ لتمثيله قانونياً من أجل تقليل هذه الفترة إلى الحد الأدنى ولتجنب فقدان الحقوق. يجب الحصول على الدعم القانوني من محام متخصص وذو خبرة واسعة في هذا النوع من القضايا.

دعوى تصحيح التسجيل العقاري في القانون التركي

دعوى تصحيح التسجيل العقاري هي الدعوى التي يتم فتحها لتصحيح أو تحديث المعلومات المتعلقة بحامل الحق العقاري في السجل العقاري. من الممكن حدوث بعض الأخطاء في السجل العقاري أثناء إصدار شهادة الطابو من قبل إدارة السجل العقاري الرسمية أو عند إجراء معاملات لاحقة في السجل العقاري. تظهر هذه الأخطاء عادة على شكل أخطاء أو نقص أو معلومات غير محدثة في السجل العقاري، مثل الأخطاء في الأسماء أو الألقاب أو أسماء الأم أو الأب… يقوم مالكو العقارات أو الأطراف المعنية بفتح دعوى لتصحيح السجل العقاري من أجل تصحيح هذه المعلومات.

وفقًا للمادة 1027 من القانون المدني التركي، “لا يمكن لموظف السجل العقاري تصحيح الخطأ في السجل العقاري إلا بقرار من المحكمة ما لم تكن هناك موافقة كتابية من الأطراف المعنية. يمكن أن يتم التصحيح إما من خلال إلغاء التسجيل السابق وإجراء تسجيل جديد. كما يقوم موظف السجل العقاري بتصحيح الأخطاء الكتابية البسيطة بموجب اللائحة الصادرة عن رئيس الجمهورية…”

دعوى تصحيح السجل العقاري هي من أنواع القضايا غير النزاعية. لذلك، يتم رفع هذه القضايا أمام محكمة الحقوق المدنية من قبل مالك العقار أو الأطراف المعنية مع وزارة الطابو كخصم.

قضية تعويض الإكراميسيل (الاحتلال غير المشروع) في القانون التركي

دعوى الإكراميسيل هي دعوى تعويض عن الاحتلال غير المشروع. دعوى الإكراميسيل هي دعوى تعويض تُرفع ضد الاحتلال غير المشروع لممتلكات من قبل شخص غير صاحب الحق، عديم النية الطيبة، الذي يستعمل أو يحتل الممتلكات العقارية أو المنقولة دون إذن أو رضا صاحبها. لكي يُطلب تعويض الإكراميسيل، يجب أن يكون الشخص الذي قام بالاحتلال قد ارتكب احتلالًا غير مشروع، ويجب أن يكون صاحب الحق في العقار قد تعرض للضرر.

تشكل المواد 993-995 من القانون المدني التركي الأساس القانوني لدعوى الإكراميسيل. ومع ذلك، فإن دعوى الإكراميسيل تعتبر قضية تطورت في التطبيق، وغالبًا ما تُحدد قضاياها من خلال قرارات محكمة النقض. وفقًا للمادة 2 من قانون الإجراءات المدنية، فإن المحكمة المختصة في دعوى الإكراميسيل هي محكمة الحقوق المدنية. كما يتم تحديد المحكمة المختصة وفقًا للمادة 6 من قانون الإجراءات المدنية وفقًا للقواعد العامة للاختصاص.

وفي التطبيق، وفقًا لمحكمة النقض، قد تكون المحكمة المختصة هي محكمة المكان الذي وقع فيه الفعل غير المشروع، أو حيث حدث الضرر أو حيث من الممكن أن يحدث الضرر، أو محكمة محل إقامة الشخص المتضرر.

دعاوى منع التدخل في القانون التركي

دعوى منع التدخل، والمعروفة أيضًا بدعوى منع الاستيلاء، هي دعاوى تُرفع ضد الأشخاص الذين ارتكبوا فعلًا غير قانوني بحق الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة بهدف منع هذا الهجوم أو الاستخدام غير المشروع. وتُنظم دعوى منع التدخل، أو دعوى منع الاستيلاء، في المادة 683 من القانون المدني التركي على النحو التالي:

“يحق للشخص الذي يملك شيئًا أن يستخدمه ويستفيد منه ويتصرف فيه كما يشاء في حدود النظام القانوني. كما يمكن للمالك أن يقيم دعوى استحقاق ضد الشخص الذي يحتفظ بشيء بشكل غير قانوني، وكذلك يمكنه رفع دعوى لمنع أي نوع من التدخل غير المشروع.”

تُرفع دعوى الاستحقاق لتحديد من يملك الملكية، بينما تُرفع دعوى منع الاستيلاء لمنع الهجوم غير المشروع، وإذا تم التسبب في أضرار، لتعويض هذه الأضرار. هناك ثلاث شروط ضرورية لرفع دعوى منع الاستيلاء، وهي:

• يجب أن يكون التدخل (الاستيلاء) غير قانوني.
• يجب أن يكون التدخل غير القانوني مستمرًا.
• يجب أن يكون الشخص الذي يرفع الدعوى مالكًا لحق عيني أو حق شخصي مثل حق الإيجار.

في دعوى منع التدخل (منع التملك)، المحكمة المختصة هي محكمة الحقوق المدنية الابتدائية. أما المحكمة المختصة فهي محكمة المكان الذي توجد فيه العقارات غير المنقولة، وفي حالة العقارات المنقولة، تكون المحكمة في مكان إقامة المدعى عليه.

قررت الدائرة الأولى لمحكمة النقض في القضية رقم 2013/19685 E. والقضية رقم 2014/6897 K. ما يلي:

“من الواضح أن المدعي قد رفع الدعوى الحالية مدعيًا أن المدعى عليه قد احتل العقار الذي يملكه بدون وجه حق. والدعوى تتعلق بالملكية العقارية والمال العام. ولا شك أن الدعوى سيتم النظر فيها من قبل محكمة الحقوق المدنية الابتدائية.”

في القانون التركي، دعوى إنهاء الشراكة (إزالة الشيوع)

دعوى إزالة الشيوع أو ما يعرف بدعوى إنهاء الشراكة هي دعوى تهدف إلى إنهاء الشراكة بين الشركاء في الممتلكات المشتركة، سواء كانت عقارًا أو منقولًا. الهدف من هذه الدعوى هو إنهاء حالة الشيوع والانتقال إلى الملكية الشخصية. دعوى إزالة الشيوع (إنهاء الشراكة) تُنفذ بطريقتين.

1. التقسيم العيني لإزالة الشيوع: هي تقسيم الممتلكات المشتركة، سواء كانت منقولة أو غير منقولة، وتوزيعها بين الشركاء. على سبيل المثال: تقسيم قطعة الأرض التي يمتلكها كل من الشخصين “أ” و “ب” إلى قسمين وتوزيعها بينهما.
2. إزالة الشيوع عن طريق البيع: يتم في هذه الطريقة بيع الممتلكات المشتركة سواء كانت منقولة أو غير منقولة، ومن ثم توزيع عائد البيع بين الأطراف. على سبيل المثال: بيع شقة يملكها شقيقان، ومن ثم يتم تقسيم ثمن البيع بينهما بشكل متناسب.

إزالة الشيوع تستند إلى التشريعات والتطبيقات القانونية. وفقًا للتنظيم الوارد في المادة 698 من القانون المدني التركي؛

“ما لم يكن هناك التزام باستمرار الملكية المشتركة بسبب إجراء قانوني أو تخصيص الملكية المشتركة لغرض معين، يحق لكل شريك طلب تقسيم المال.

يمكن أن يتم تقييد حق طلب القسمة بعمل قانوني لمدة لا تزيد عن عشر سنوات. أما فيما يخص العقارات، فإن العقود المتعلقة باستمرار الملكية المشتركة تتطلب الشكل الرسمي ويمكن تسجيلها في سجل الطابو. لا يمكن طلب القسمة في وقت غير مناسب.”

في دعوى إزالة الشيوع (إزالة الشيوع)، المحكمة المختصة هي محكمة المكان الذي توجد فيه الممتلكات العقارية. أما المحكمة المختصة بالقضية فهي محكمة الحقوق المدنية.

في القانون التركي، امتلاك الأجانب للعقارات

في الآونة الأخيرة، أصبح من الشائع أن يرغب الأجانب في امتلاك العقارات في تركيا. خاصة في فصل الصيف، يزور العديد من السياح الأجانب تركيا بشكل متكرر، ويرغبون في امتلاك عقار صيفي أو استثماري في بلادنا. يمكن للأشخاص ذوي الجنسية الأجنبية أن يمتلكوا أي نوع من العقارات في تركيا بشرط الامتثال للقيود القانونية.

وفقاً للقانون المعمول به في تركيا، فإن شكل العقد الذي سيتم إبرامه لشراء العقار من قبل الأجانب هو نفسه كما هو الحال مع المواطنين الأتراك. بمعنى آخر، يتم نقل ملكية العقار من خلال توقيع عقد رسمي في دوائر الطابو وتسجيله. يمكن للأشخاص ذوي الجنسية الأجنبية امتلاك العقارات في تركيا وفقاً للمادة 35 من قانون الطابو. وفقاً لهذه المادة؛

المادة 35 – (إعادة تنظيم: 29/12/2005-5444/1؛ تعديل: 3/5/2012 6302/1)
“بموجب الامتثال للقيود القانونية، وفيما يتعلق بالعلاقات الثنائية الدولية وحالات تتطلبها مصالح البلاد، يمكن للمواطنين الأجانب من الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، امتلاك العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا. كما أن إجمالي مساحة العقارات التي يمتلكها الأجانب من الأفراد الطبيعيين مع الحقوق العينية المستقلة والدائمة لا يتجاوز عشرة في المئة من المساحة الإجمالية لمنطقة البلدية التي تقع فيها العقارات، ولا يتجاوز ثلاثين هكتاراً لكل شخص على مستوى البلاد. ولرئيس الجمهورية صلاحية زيادة الكمية المسموح بها لكل شخص على مستوى البلاد حتى الضعف.”

“رئيس الجمهورية، في الحالات التي تتطلبها مصالح البلاد، يمكنه تحديد أو تقييد أو إيقاف جزئيًا أو كليًا أو حظر امتلاك الأفراد الأجانب الطبيعيين والشركات التجارية التي تم تأسيسها في الدول الأجنبية وفقًا لقوانين بلدانهم للعقارات والحقوق العينية المحدودة؛ وفقًا للبلد، الشخص، المنطقة الجغرافية، المدة، العدد، النسبة، النوع، الخصائص، المساحة والمقدار.”

الحصول على إذن الإقامة من خلال الممتلكات العقارية في تركيا

من المهم جدًا الحصول على دعم من محام متخصص في هذا المجال لمتابعة الإجراءات قبل وبعد معاملات شراء/بيع الممتلكات العقارية الخاصة بالأشخاص الأجانب الراغبين في الحصول على الجنسية التركية، وذلك لتجنب حدوث أي ضرر نتيجة للتأكد من استيفاء جميع الشروط المطلوبة. وقد تم تنظيم إجراءات وأساسيات اكتساب الجنسية التركية من خلال الممتلكات العقارية بشكل واضح في اللوائح التنفيذية لقانون الجنسية التركية. وفقًا للائحة التنفيذية ذات الصلة:

في الفقرة الثانية من المادة 20 من لائحة تنفيذ قانون الجنسية التركية، بند (ب)؛ “يمكن للأشخاص الأجانب الذين يشترون عقارًا بموجب ملكية الشقق أو حق الانتفاع بالشقق بمبلغ لا يقل عن 400.000 دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملة الأجنبية أو شراء قطعة أرض تحتوي على بناء أو تم تأسيس ملكية شقق أو حق الانتفاع بالشقق عليها، شريطة وضع قيد في سجلات الطابو بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات، أو يتم عقد اتفاق لدى كاتب العدل يتضمن وعدًا ببيع العقار بعد دفع المبلغ نقدًا وبدون إجراء أي نقل أو تحويلات لمدة ثلاث سنوات في سجلات الطابو، الحصول على الجنسية التركية وفقًا لقرار من رئيس الجمهورية، بعد تحديده من قبل وزارة البيئة والتخطيط الحضري والتغير المناخي”.

تم إجراء التعديلات التي دخلت حيز التنفيذ في التواريخ التالية وفقًا للائحة: 12.01.2017، 19.09.2018، 07.12.2018، 06.01.2022، 13.06.2022 و12.12.2023.

وبناءً على ذلك، فيما يتعلق بتواريخ سريان التعديلات في اللائحة؛

1. يجب أن تكون قيمة العقار/العقارات المشتراة بين تاريخي 12.01.2017 و 18.09.2018 مليون دولار أمريكي.
2. يجب أن تكون قيمة العقار/العقارات المشتراة أو التي ستشترى بعد تاريخ 19.09.2018 400.000 دولار أمريكي.
3. يجب أن تكون قيمة العقار/العقارات التي تم توقيع عقد وعد بالبيع بشأنها أو سيتم توقيعه بعد تاريخ 07.12.2018 400.000 دولار أمريكي.
4. بتعديل 06.01.2022، تم إزالة عبارة “مقابلها بالليرة التركية” من اللائحة، وأصبح يجب بيع قيمة العقار بالعملة الأجنبية إلى بنك لبيعها للبنك المركزي.

يجب

لن يتم أخذ العقارات التي تم شراؤها قبل تاريخ 12.01.2017، تاريخ دخول أول تنظيم يتعلق بالحصول على الجنسية التركية عن طريق اكتساب العقارات بطريقة استثنائية، وكذلك العقارات التي كانت موضوع اتفاقية وعد بالبيع قبل 07.12.2018 في الاعتبار عند الحصول على الجنسية التركية.

محامي الطابو في أنطاليا – محامي العقارات

قانون العقارات والقضايا المتعلقة بهذا المجال، وخاصة قضايا الطابو، تحتوي على نزاعات معقدة تتطلب العمل الدقيق والمراجعة المتأنية. القضايا المتعلقة بشراء وبيع العقارات أو توزيع الملكية بين أصحاب الحقوق، وهي من المواضيع التي تؤثر على الجميع في بلدنا، تتطلب اتخاذ خطوات دقيقة في كل مرحلة من مراحل العملية، سواء من حيث الإجراءات أو النتائج. لذلك، سيكون التعاون مع محامٍ ذو خبرة واسعة في قانون العقارات، يتابع القوانين، ويملك معرفة شاملة، ويختص في هذا المجال، يسهم في تسهيل العملية ويمنع ضياع الحقوق أو الوقوع في أخطاء قانونية.

في مكتبنا الموجود في أنطاليا، نحن دائمًا في خدمة مواطنينا والأجانب من خلال فريق من المحامين المتخصصين في قانون العقارات. إذا كنت ترغب في الحصول على استشارات قانونية أو تمثيل قانوني، يمكنك التواصل معنا من خلال قسم الاتصال وحجز موعد بسهولة.

Views: 0