{"id":67291,"date":"2025-08-03T17:29:38","date_gmt":"2025-08-03T14:29:38","guid":{"rendered":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/alman-10-yili-gecen-kira-soezlesmelerinde-kiracinin-tahliyesi\/"},"modified":"2025-09-24T12:34:30","modified_gmt":"2025-09-24T09:34:30","slug":"alman-10-yili-gecen-kira-soezlesmelerinde-kiracinin-tahliyesi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/de\/alman-10-yili-gecen-kira-soezlesmelerinde-kiracinin-tahliyesi\/","title":{"rendered":"K\u00fcndigung des Mieters bei Mietvertr\u00e4gen \u00fcber 10 Jahre"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>
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<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Nach dem t\u00fcrkischen Obligationenrecht wird der Mietvertrag als ein Vertragstyp definiert, bei dem der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache zu \u00fcberlassen, w\u00e4hrend der Mieter im Gegenzug die Verpflichtung \u00fcbernimmt, das vereinbarte Entgelt f\u00fcr diese Nutzung zu zahlen. Es handelt sich also um einen gegenseitige Verpflichtungen begr\u00fcndenden Vertrag.<\/p>\n\n\n\n

Mietvertr\u00e4ge begr\u00fcnden ein langfristiges Rechtsverh\u00e4ltnis zwischen den Parteien und k\u00f6nnen im Laufe der Zeit Probleme hervorrufen, die zu Beginn des Vertrages nicht absehbar waren. Insbesondere bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen mit Dach f\u00fchrt die \u00dcberschreitung einer Mietdauer von zehn Jahren zu der M\u00f6glichkeit des Vermieters, das Mietverh\u00e4ltnis zu beenden \u2013 ein Thema, das in der Praxis h\u00e4ufig vorkommt, jedoch oftmals nicht ausreichend bekannt ist. Die einschl\u00e4gigen Bestimmungen des t\u00fcrkischen Obligationenrechts gew\u00e4hren dem Vermieter in diesem Zusammenhang unter bestimmten Voraussetzungen ein K\u00fcndigungsrecht, das weitreichende Folgen bis hin zur R\u00e4umung des Mieters nach sich zieht. In diesem Beitrag wird der Umfang des K\u00fcndigungsrechts des Vermieters nach Ablauf einer zehnj\u00e4hrigen Mietdauer, seine gesetzliche Grundlage, die Voraussetzungen sowie seine praktische Bedeutung n\u00e4her behandelt.<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcndigung bei langfristigen Mietvertr\u00e4gen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Mietvertr\u00e4ge werden je nach Dauer in zwei Hauptkategorien unterteilt: befristete und unbefristete Mietvertr\u00e4ge. Befristete Mietvertr\u00e4ge sind solche, deren Laufzeit von den Parteien im Voraus festgelegt und im Vertrag bestimmt wurde und die mit Ablauf dieser Frist automatisch enden. Bei dieser Vertragsart endet das Mietverh\u00e4ltnis somit mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer von selbst. Unbefristete Mietvertr\u00e4ge hingegen sind Vertr\u00e4ge, deren Laufzeit nicht im Voraus bestimmt ist. Beide Vertragsarten f\u00fchren hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Parteien zu Unterschieden und werden im Rahmen dieses Beitrags unter zwei gesonder<\/p>\n\n\n\n

A) Hinsichtlich befristeter Mietvertr\u00e4ge:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Art. 347 Abs. 1 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts:<\/strong>
\u201eBei Mietverh\u00e4ltnissen \u00fcber Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume mit Dachverl\u00e4ngerung gilt: K\u00fcndigt der Mieter den befristeten Vertrag nicht sp\u00e4testens f\u00fcnfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer, so wird der Vertrag zu den gleichen Bedingungen jeweils um ein Jahr verl\u00e4ngert. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit dem Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gr\u00fcnden k\u00fcndigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres mitteilt.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Durch diese Vorschrift wird bestimmt, dass der Mieter bei befristeten Mietvertr\u00e4gen den Vertrag sp\u00e4testens f\u00fcnfzehn Tage vor Ablauf der Mietzeit durch Mitteilung beenden kann; unterl\u00e4sst er diese Mitteilung, so verl\u00e4ngert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr zu den gleichen Bedingungen. Zugleich wird im weiteren Verlauf der Norm klargestellt, dass der Vermieter den Vertrag nicht mit dem blo\u00dfen Ablauf der Vertragszeit beenden darf. Erst nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer erh\u00e4lt der Vermieter das Recht, den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen zu beenden.<\/p>\n\n\n\n

Unter diesen Voraussetzungen ist f\u00fcr die Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses zun\u00e4chst erforderlich, dass zwischen den Parteien ein g\u00fcltiger und bestehender Mietvertrag vorliegt und dass nach Ablauf der im Mietvertrag festgelegten Dauer die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungszeit vollst\u00e4ndig abgelaufen ist. Ebenso ist es Voraussetzung, dass der Vermieter mindestens drei Monate vor Ablauf des auf die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer folgenden Jahres eine schriftliche K\u00fcndigungserkl\u00e4rung abgibt, um das Mietverh\u00e4ltnis wirksam beenden zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

B) Hinsichtlich unbefristeter Mietvertr\u00e4ge:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Art. 347 Abs. 2 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts:<\/strong>
\u201eBei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses den Vertrag durch K\u00fcndigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Mit dieser gesetzlichen Regelung wird klargestellt, dass der Vermieter im Falle eines unbefristeten Mietvertrages das Mietverh\u00e4ltnis nach Ablauf von zehn Jahren seit Mietbeginn ohne Angabe eines Grundes beenden darf. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die in den Artikeln 328 und 329 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts festgelegten K\u00fcndigungsvoraussetzungen einzuhalten und die K\u00fcndigung schriftlich zu erkl\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n

Art. 328 T\u00fcrkisches Obligationenrecht:<\/strong>
\u201eBei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen kann jede Partei den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen K\u00fcndigungsfristen und -termine k\u00fcndigen, sofern nicht eine l\u00e4ngere K\u00fcndigungsfrist oder ein anderer K\u00fcndigungstermin vereinbart worden ist. F\u00fcr die Berechnung der K\u00fcndigungstermine ist der Beginn des Mietvertrages ma\u00dfgebend. Wird die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehene K\u00fcndigungsfrist oder -fristigkeit nicht eingehalten, so gilt die K\u00fcndigung f\u00fcr den n\u00e4chsten K\u00fcndigungstermin.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Art. 329 T\u00fcrkisches Obligationenrecht:<\/strong>
\u201eJede Partei kann einen Mietvertrag \u00fcber eine unbewegliche Sache oder ein bewegliches Bauwerk zum Ende der im \u00f6rtlichen Gebrauch bestimmten Mietperiode oder, wenn ein solcher Gebrauch nicht besteht, zum Ende einer sechsmonatigen Mietperiode unter Einhaltung einer dreimonatigen K\u00fcndigungsfrist k\u00fcndigen.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Was ist eine K\u00fcndigungsandrohung und wie wird sie ausgesprochen?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine K\u00fcndigungsandrohung<\/strong> ist gem\u00e4\u00df Artikel 347 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts (Gesetz Nr. 6098) die schriftliche Mitteilung, die der Vermieter nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer eines Mietvertrages an den Mieter richten muss, um das Vertragsverh\u00e4ltnis zu beenden. F\u00fcr die Wirksamkeit dieser Mitteilung ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass sie schriftlich erfolgt<\/strong> und dem Mieter zugestellt<\/strong> wird. Mitteilungen, die nicht schriftlich erfolgen oder nicht zugestellt werden, sind rechtlich unwirksam. Die Zustellung der Androhung an den Mieter notariell<\/strong> oder pers\u00f6nlich gegen Empfangsbest\u00e4tigung<\/strong> erleichtert den Nachweis sowohl der Zustellung als auch des Inhalts der Mitteilung.<\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus ist zu beachten, dass der Inhalt der Androhung klar und eindeutig<\/strong> angeben muss: dass der Mietvertrag nicht verl\u00e4ngert wird<\/strong>, dass der Vermieter den Vertrag einseitig beendet<\/strong> und dass der Mieter aufgefordert wird, die Mietr\u00e4ume bis zu einem bestimmten Datum zu r\u00e4umen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Wie wird die Frist in einem R\u00e4umungsprozess nach zehn Jahren berechnet?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Frist in einem R\u00e4umungsverfahren nach zehn Jahren<\/strong> ist eine der wichtigsten Voraussetzungen f\u00fcr die Einleitung der Klage. Die Berechnung der Frist unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt, und wird daher unter zwei getrennten \u00dcberschriften behandelt.<\/p>\n\n\n\n

a) Hinsichtlich der Fristberechnung bei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Art. 347 Abs. 2 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts (TBK) lautet:<\/strong>
\u201eBei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses den Vertrag durch K\u00fcndigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Wie in dieser gesetzlichen Bestimmung ausdr\u00fccklich festgelegt, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses zu k\u00fcndigen. Anders als bei befristeten Mietvertr\u00e4gen wird die Zehn-Jahres-Frist bei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen ab Beginn des Vertrags<\/strong> berechnet.<\/p>\n\n\n\n

b) Fristberechnung bei befristeten Mietvertr\u00e4gen:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bei der Berechnung der Frist f\u00fcr befristete Mietvertr\u00e4ge<\/strong> wird das Enddatum des Mietvertrages<\/strong> zugrunde gelegt. Tats\u00e4chlich hei\u00dft es in Art. 347 Abs. 1 TBK:
\u201eDer Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gr\u00fcnden k\u00fcndigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres mitteilt.\u201c
Dies zeigt, dass die Frist ab dem Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Dauer<\/strong> zu laufen beginnt.<\/p>\n\n\n\n

Weiterhin wird in derselben gesetzlichen Bestimmung klargestellt, dass der Vertrag nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer<\/strong>, unter der Voraussetzung, dass die Mitteilung mindestens drei Monate vor Ende jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres<\/strong> erfolgt, beendet werden kann. Bei der Analyse der gesetzlichen Bestimmung sollten f\u00fcr die Fristberechnung bei befristeten Mietvertr\u00e4gen folgende Kriterien ber\u00fccksichtigt werden: Vertragsdauer + zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer + einj\u00e4hriger Verl\u00e4ngerungszeitraum<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Zum Beispiel: Ein Mietvertrag vom 01.01.2014<\/strong> mit einer Laufzeit von 1 Jahr verl\u00e4ngert sich automatisch um ein weiteres Jahr, sofern er nicht vom Mieter gek\u00fcndigt wird. Das erste Verl\u00e4ngerungsjahr beginnt am 01.01.2015<\/strong> und die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer endet am 31.12.2024<\/strong>. Der Zeitraum vom 01.01.2025 bis 31.12.2025<\/strong> stellt das erste Verl\u00e4ngerungsjahr nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Frist dar, und der Vermieter hat das Recht, den Vertrag bis sp\u00e4testens 30.09.2025<\/strong> schriftlich zu k\u00fcndigen.<\/p>\n\n\n\n

Die im Vertrag festgelegte Laufzeit \u2013 ob 1 Jahr oder l\u00e4nger \u2013 spielt f\u00fcr die Berechnung der Frist keine Rolle. Ma\u00dfgeblich ist das Enddatum der im Mietvertrag vorgesehenen Laufzeit<\/strong>. Wenn beispielsweise ein zwischen den Parteien geschlossener Mietvertrag vom 01.01.2014<\/strong> nicht 1 Jahr, sondern 3 Jahre betr\u00e4gt, beginnt die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer trotzdem erst nach Ablauf dieser 3-j\u00e4hrigen Vertragslaufzeit. Das bedeutet: Sofern der Mieter den Vertrag nicht k\u00fcndigt, beginnt die automatische Verl\u00e4ngerung ab dem 01.01.2017<\/strong> f\u00fcr ein Jahr, und die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer endet am 31.12.2026<\/strong>. Der Zeitraum vom 01.01.2027 bis 31.12.2027<\/strong> stellt das erste Verl\u00e4ngerungsjahr nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Frist dar, und der Vermieter kann den Vertrag bis 30.09.2027<\/strong> k\u00fcndigen.<\/p>\n\n\n\n

Es ist besonders hervorzuheben, dass, wenn die Parteien nach dem urspr\u00fcnglichen Mietvertrag einen neuen Mietvertrag abschlie\u00dfen, die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer ab dem Enddatum des neuen Vertrags<\/strong> berechnet wird. Mit anderen Worten: Jeder neue Mietvertrag wird nicht als Fortsetzung des vorherigen Vertrags betrachtet, sondern als eigenst\u00e4ndiger Vertrag, und die zehnj\u00e4hrige Frist beginnt mit diesem neuen Vertrag von vorn. Falls also ein Mietvertrag vom 01.01.2014<\/strong> besteht, die Parteien aber am 01.01.2019<\/strong> einen neuen Mietvertrag schlie\u00dfen, wird die zehnj\u00e4hrige Verl\u00e4ngerungsdauer auf Grundlage des Mietvertrags vom 01.01.2019<\/strong> und nicht des Vertrags von 2014 berechnet.<\/p>\n\n\n\n

Beeinflusst der Verkauf der Immobilie die Fristberechnung?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine h\u00e4ufige Situation in der Praxis ist der Verkauf der Immobilie durch den Vermieter an eine andere Person, wodurch sich die Stellung des Vermieters \u00e4ndert. Grunds\u00e4tzlich bleibt bei Verkauf der Immobilie oder \u00dcbertragung der Vermieterstellung der bestehende Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen bestehen. Wenn zwischen dem neuen Eigent\u00fcmer und dem Mieter kein neuer Vertrag abgeschlossen wird, wird die Zehn-Jahres-Frist weiterhin auf Grundlage des bestehenden Mietvertrags berechnet. Mit anderen Worten: Solange kein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen wird, geh\u00f6rt die \u00dcbertragung oder der Verkauf der Immobilie nicht<\/strong> zu den Gr\u00fcnden, die die Zehn-Jahres-Frist unterbrechen.<\/p>\n\n\n\n

Wird jedoch zwischen dem neuen Vertragspartner und dem Mieter ein neuer Vertrag<\/strong> abgeschlossen, unterbricht dieser Vertrag die Zehn-Jahres-Frist, und bei der Berechnung der Frist wird der neue Vertrag zugrunde gelegt.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e4umungsklage gem\u00e4\u00df Art. 350 TBK<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Selbst wenn der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren eine g\u00fcltige K\u00fcndigung<\/strong> gem\u00e4\u00df Art. 347 TBK ausgesprochen hat, kann es in einigen F\u00e4llen vorkommen, dass der Mieter die Wohnung nicht r\u00e4umt. In einem solchen Fall hat der Vermieter das Recht, eine R\u00e4umungsklage<\/strong> auf Grundlage von Art. 350 TBK einzureichen.<\/p>\n\n\n\n

Art. 350 TBK:<\/strong>
Der Vermieter kann den Mietvertrag k\u00fcndigen und die R\u00e4umung geltend machen, wenn:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Er selbst, sein Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren oder andere Personen, f\u00fcr die er gesetzlich sorgen muss, die Mietsache als Wohn- oder Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume ben\u00f6tigen<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n
  2. Eine wesentliche Renovierung, Erweiterung oder \u00c4nderung<\/strong> der Mietsache f\u00fcr den Zweck des Wiederaufbaus oder der Neugestaltung erforderlich ist und die Nutzung der Mietsache w\u00e4hrend dieser Arbeiten nicht m\u00f6glich<\/strong> ist.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Bei befristeten Vertr\u00e4gen<\/strong> kann die Klage am Ende der vereinbarten Vertragsdauer, bei unbefristeten Vertr\u00e4gen<\/strong> unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen K\u00fcndigungsfristen<\/strong> und K\u00fcndigungstermine innerhalb eines Monats ab dem festgelegten Datum eingereicht werden.<\/p>\n\n\n\n

    Wann kann eine R\u00e4umungsklage eingereicht werden?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Wie in der einschl\u00e4gigen gesetzlichen Bestimmung ausdr\u00fccklich erl\u00e4utert, kann diese Klage vom Vermieter eingereicht werden<\/strong>, selbst wenn eine g\u00fcltige K\u00fcndigung<\/strong> erfolgt ist, falls der Mieter die Wohnung nicht r\u00e4umt.<\/p>\n\n\n\n

    Bei befristeten Mietvertr\u00e4gen<\/strong> erfolgt die Klage am Ende der Vertragsdauer<\/strong>, bei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen<\/strong> unter Einhaltung der allgemeinen gesetzlichen K\u00fcndigungsfristen und -zeitr\u00e4ume<\/strong> ab dem festgelegten Datum, und sie muss innerhalb eines Monats eingereicht werden.<\/p>\n\n\n\n

    Ist es m\u00f6glich, gleichzeitig eine R\u00e4umungsklage aus mehreren Gr\u00fcnden einzureichen?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Im T\u00fcrkischen Obligationenrecht sind verschiedene Gr\u00fcnde geregelt, die dem Vermieter die Beendigung des Mietvertrags erm\u00f6glichen. In der Praxis ist es \u00fcblich, mehrere dieser Gr\u00fcnde gleichzeitig geltend zu machen. Der Vermieter kann seine R\u00e4umungsforderung entweder innerhalb derselben Klage<\/strong> oder in getrennten Klagen<\/strong> auf unterschiedliche rechtliche Gr\u00fcnde st\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n

    Tats\u00e4chlich hat der 3. Zivilsenat des Obersten Gerichtshofs (Yarg\u0131tay) in einer Entscheidung vom 30.09.2020<\/strong> festgestellt:<\/p>\n\n\n\n

    \n

    \u201eR\u00e4umungsklagen k\u00f6nnen auf mehrere Gr\u00fcnde innerhalb derselben Klage<\/strong> gest\u00fctzt werden. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die dies verbietet. Im konkreten Fall hat das Gericht jeden einzelnen R\u00e4umungsgrund gepr\u00fcft und f\u00fcr jeden Grund gesondert die Abweisung der Klage entschieden. Da die R\u00e4umungsklage abgewiesen wurde, h\u00e4tte f\u00fcr den beklagten mit anwaltlicher Vertretung nur ein Anwaltsentgelt<\/strong> zugesprochen werden m\u00fcssen. Dass jedoch ohne Ber\u00fccksichtigung dieser Regelung mehrere Anwaltsentgelte zugesprochen wurden, ist verfahrens- und gesetzeswidrig<\/strong> und stellt einen Aufhebungsgrund dar.\u201c
    (Yarg\u0131tay 3. Zivilsenat, 2020\/2920 E., 2020\/5059 K., 30.09.2020)<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Damit wurde klargestellt, dass es rechtlich m\u00f6glich ist, innerhalb derselben Klage mehrere R\u00e4umungsgr\u00fcnde geltend zu machen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Besonders relevante Gr\u00fcnde, die eine R\u00e4umungsklage st\u00fctzen k\u00f6nnen, sind beispielsweise das Ablaufen der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsfrist<\/strong> (Art. 347 TBK) oder der Wohn- bzw. Gesch\u00e4ftsr\u00e4umebedarf des Vermieters oder seiner Angeh\u00f6rigen<\/strong> (Art. 350 TBK). In solchen F\u00e4llen kann der Vermieter alle diese Gr\u00fcnde in einem einzigen Klageantrag<\/strong> als R\u00e4umungsgr\u00fcnde anf\u00fchren. Das Gericht wird dann jeden vorgebrachten Grund einzeln pr\u00fcfen und, sofern einer der Gr\u00fcnde als zul\u00e4ssig erachtet wird, die R\u00e4umung des Mieters anordnen.<\/p>\n\n\n\n

    Zust\u00e4ndiges und befugtes Gericht<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Im R\u00e4umungsverfahren nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Frist ist das zust\u00e4ndige Gericht<\/strong> das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi)<\/strong>, w\u00e4hrend das \u00f6rtlich zust\u00e4ndige Gericht<\/strong> das Gericht am Ort der Immobilie<\/strong> ist.<\/p>\n\n\n\n

    Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    \u201e\u2026Der Gesetzgeber hat Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4ge mit Dach im TBK in einer eigenst\u00e4ndigen Kategorie<\/strong> besonders geregelt. Der Grund daf\u00fcr liegt darin, dass der Mieter bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen die schw\u00e4chere Vertragspartei<\/strong> darstellt und diese Mietvertr\u00e4ge daher Regelungen enthalten m\u00fcssen, die den Mieter in Bezug auf Art und Inhalt sch\u00fctzen (Eren, Fikret: Bor\u00e7lar Hukuku \u00d6zel H\u00fck\u00fcmler, Ankara 2019, S. 398).<\/p>\n\n\n\n

    Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4ge k\u00f6nnen befristet oder unbefristet<\/strong> abgeschlossen werden. Wenn die Laufzeit ausdr\u00fccklich oder stillschweigend festgelegt ist und der Vertrag ohne Mitteilung nach Ablauf dieser Frist endet, handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag<\/strong>, also einen Vertrag mit bestimmtem Beginn und bestimmter Dauer<\/strong> (Ceran, Mithat: Kira S\u00f6zle\u015fmesi ve Tahliye Davalar\u0131, Ankara 2019, S. 130).<\/p>\n\n\n\n

    Befristete Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4ge k\u00f6nnen durch Mitteilung<\/strong> oder gerichtlich<\/strong> beendet werden. Die Beendigung befristeter Mietvertr\u00e4ge durch Mitteilung ist in Art. 347 TBK<\/strong> geregelt. Nach dieser Vorschrift gilt:<\/p>\n\n\n\n

    \u201eBei Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen gilt: K\u00fcndigt der Mieter den befristeten Vertrag nicht sp\u00e4testens f\u00fcnfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer, so wird der Vertrag zu den gleichen Bedingungen jeweils um ein Jahr verl\u00e4ngert. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gr\u00fcnden k\u00fcndigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres mitteilt.<\/p>\n\n\n\n

    Bei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses den Vertrag durch K\u00fcndigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.\u201c
    \u201eIn Situationen, in denen das K\u00fcndigungsrecht nach den allgemeinen Vorschriften<\/strong> ausge\u00fcbt werden kann, k\u00f6nnen der Vermieter oder der Mieter den Vertrag beenden.\u201c Wie in Art. 347 TBK<\/strong> ausdr\u00fccklich festgelegt, kann der Mieter bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen den befristeten Vertrag durch Mitteilung mindestens f\u00fcnfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer<\/strong> beenden. Unterl\u00e4sst der Mieter jedoch eine solche Mitteilung, gilt der Vertrag automatisch f\u00fcr ein weiteres Jahr zu denselben Bedingungen verl\u00e4ngert<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Dem Vermieter steht hingegen kein entsprechendes Recht<\/strong> zu; er kann den Vertrag nicht durch Mitteilung f\u00fcnfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer k\u00fcndigen. Der Vermieter kann den Vertrag erst nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerungsdauer<\/strong> und unter der Bedingung, dass er mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres<\/strong> k\u00fcndigt, ohne Angabe von Gr\u00fcnden<\/strong> beenden. Diese Vorschrift ist eine zwingende Bestimmung zugunsten des Vermieters, weshalb die Parteien im Mietvertrag keine abweichende Regelung treffen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

    Auch nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Frist wird hier dem Vermieter ein k\u00fcndigungsrechtliches Instrument zur Ab\u00e4nderung des Vertrags<\/strong> zugestanden. Im Gegensatz dazu sah das fr\u00fchere Gesetz Nr. 6570 \u00fcber Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr Immobilien kein solches Recht<\/strong> zur Beendigung des Vertrags zugunsten des Vermieters vor (Eren, S. 416\u2013417).<\/p>\n\n\n\n

    Damit der Vermieter von Art. 347 TBK profitieren kann, m\u00fcssen folgende Voraussetzungen erf\u00fcllt sein:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Dauer,<\/li>\n\n\n\n
    • die urspr\u00fcngliche Vertragslaufzeit unter der Annahme von j\u00e4hrlichen Verl\u00e4ngerungsperioden \u00fcber zehn Jahre<\/strong>, ohne dass ein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen wurde,<\/li>\n\n\n\n
    • K\u00fcndigung des Vermieters mindestens drei Monate vor Ablauf des letzten Verl\u00e4ngerungsjahres nach den zehn Jahren<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n
    • Einreichung der Klage am Ende der Verl\u00e4ngerungsperiode<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      (Hukuk Genel Kurulu, 2017\/1546 E., 2021\/1517 K., 30.11.2021)<\/p>\n\n\n\n

      \u201e\u2026Zum vorliegenden Fall: Der Kl\u00e4ger hat auf Grundlage eines m\u00fcndlichen Mietvertrags mit Beginn am 10.01.2000<\/strong> gem\u00e4\u00df Art. 347 TBK die R\u00e4umung wegen Beendigung des Vertrags verlangt. Der Beklagte hat dem Beginn des Vertrags nicht widersprochen. In diesem Fall muss der Streit nach den Vorschriften f\u00fcr die Beendigung unbefristeter Mietvertr\u00e4ge<\/strong> gem\u00e4\u00df Art. 347 Abs. 2 TBK gel\u00f6st werden.<\/p>\n\n\n\n

      Nach Art. 347 Abs. 2 TBK kann bei unbefristeten Mietvertr\u00e4gen der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses<\/strong> den Vertrag durch K\u00fcndigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden. Die vom Kl\u00e4ger an den Beklagten am 06.06.2014<\/strong> gesandte K\u00fcndigung wurde dem Beklagten am 19.06.2014<\/strong> zugestellt, und die Klage wurde am 01.12.2015<\/strong> eingereicht. Da die K\u00fcndigung unter Einhaltung der dreimonatigen K\u00fcndigungsfrist zum Ende des sechsmonatigen Mietzeitraums<\/strong> erfolgte und die Klage fristgerecht eingereicht<\/strong> wurde, h\u00e4tte das Gericht der Klage stattgeben m\u00fcssen. Die Abweisung der Klage aufgrund der Frist war daher nicht korrekt<\/strong> und erforderte eine Aufhebung.<\/p>\n\n\n\n

      (Yarg\u0131tay 3. Zivilsenat, 2017\/6655 E., 2018\/712 K., 25.01.2018)<\/p>\n\n\n\n

      \u201e\u2026Das erstinstanzliche Gericht stellte fest, dass der Mietvertrag ein Beginn-Datum vom 26.06.1997<\/strong> aufwies und die zehnj\u00e4hrige Vertragsdauer am 28.06.2007<\/strong> endete. Gem\u00e4\u00df den Vertragsbestimmungen verl\u00e4ngerte sich der Vertrag um weitere zehn Jahre bis zum 28.06.2017<\/strong> zu denselben Bedingungen. Nach gesetzlicher Regelung kann der Vermieter den Vertrag nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verl\u00e4ngerung<\/strong> ohne Angabe von Gr\u00fcnden k\u00fcndigen, sofern die K\u00fcndigung mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verl\u00e4ngerungsjahres<\/strong> erfolgt. Im vorliegenden Fall wurde die K\u00fcndigung am 26.03.2018<\/strong>, also drei Monate vor Ablauf des Verl\u00e4ngerungsjahres, zugestellt und die Klage am 29.06.2018<\/strong>, innerhalb der gesetzlichen Frist, eingereicht. Das Gericht sprach daher der Klage statt und ordnete die R\u00e4umung durch den Beklagten an.<\/p>\n\n\n\n

      Gegen das Urteil der ersten Instanz legte der Beklagte Berufung ein. Das Berufungsgericht<\/strong> stellte fest, dass die gesetzlichen Voraussetzungen f\u00fcr die R\u00e4umung vorlagen und dass das Urteil der ersten Instanz verfahrens- und gesetzeskonform<\/strong> begr\u00fcndet war. Daher wies es die Berufung des Beklagten in der Sache ab. Gegen dieses Urteil legte der Anwalt des Beklagten Revision ein.<\/p>\n\n\n\n

      Gem\u00e4\u00df Art. 331 der Zivilprozessordnung<\/strong> gilt: \u201eIn F\u00e4llen, in denen die Sache des Rechtsstreits hinf\u00e4llig wird und keine Entscheidung \u00fcber den Kern der Klage erforderlich ist, bestimmt der Richter die Prozesskosten nach dem Stand der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Parteien zum Zeitpunkt der Klageeinreichung<\/strong> und spricht sie aus.\u201c<\/p>\n\n\n\n

      Im vorliegenden Fall hat der beklagte Mieter w\u00e4hrend des laufenden Verfahrens den Mietvertrag gek\u00fcndigt und laut \u00dcbergabeprotokoll vom 20.11.2020<\/strong> die Schl\u00fcssel der Mietsache dem Notar \u00fcbergeben. In diesem Fall w\u00e4re das Verfahren \u00fcber die R\u00e4umung aufgrund der hinf\u00e4lligen Klage nicht zu entscheiden, und die Prozesskosten<\/strong> w\u00e4ren nach dem Stand der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Parteien zum Zeitpunkt der Klageeinreichung zu bestimmen. Dass das erstinstanzliche Gericht dennoch die R\u00e4umung des Beklagten angeordnet hat, stellt eine unzureichende Pr\u00fcfung<\/strong> dar und erfordert die Aufhebung des Urteils.<\/p>\n\n\n\n

      (Yarg\u0131tay 3. Zivilsenat, 2022\/3662 E., 2022\/5277 K., 31.05.2022)<\/p>\n\n\n\n

      \n

      Rechtsanwalt. G\u00f6khan AKG\u00dcL & Rechtsanw\u00e4ltin. Yasemin ERAK<\/mark><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

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