{"id":65994,"date":"2023-08-03T03:48:39","date_gmt":"2023-08-03T00:48:39","guid":{"rendered":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/alman-aidat-alacaklarinin-takibi\/"},"modified":"2025-06-21T15:06:34","modified_gmt":"2025-06-21T12:06:34","slug":"alman-aidat-alacaklarinin-takibi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/de\/alman-aidat-alacaklarinin-takibi\/","title":{"rendered":"Verfolgung von Hausgeldforderungen"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Die Hausgeldgeb\u00fchr ist im Artikel 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt:<\/p>\n\n\n\n

\u201eJeder Wohnungseigent\u00fcmer ist, sofern keine anderweitige Vereinbarung zwischen ihnen besteht, verpflichtet, anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil an den Kosten f\u00fcr den Hausmeister, Heizungswart, G\u00e4rtner und Hausw\u00e4chter sowie den daf\u00fcr zu leistenden Vorauszahlungen teilzunehmen, ebenso an den Versicherungspr\u00e4mien des Gemeinschaftseigentums und an allen Kosten f\u00fcr die Instandhaltung, Pflege, Verst\u00e4rkung und Reparatur der gemeinschaftlichen Bereiche, an weiteren Ausgaben wie dem Gehalt des Verwalters und an den Betriebskosten der gemeinschaftlichen Anlagen sowie den daf\u00fcr zu leistenden Vorauszahlungen.<\/p>\n\n\n\n

Wohnungseigent\u00fcmer k\u00f6nnen sich nicht der Zahlung dieser Kosten und Vorauszahlungen entziehen, indem sie auf ihr Nutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Bereichen oder Anlagen verzichten oder geltend machen, dass ihr Sondereigentum keine Nutzung erfordert oder notwendig macht.<\/p>\n\n\n\n

Gegen einen Wohnungseigent\u00fcmer, der die Kosten- oder Vorauszahlungsanteile nicht zahlt, kann jeder andere Wohnungseigent\u00fcmer oder der Verwalter gem\u00e4\u00df der Teilungserkl\u00e4rung, diesem Gesetz und den allgemeinen Vorschriften klagen oder ein Vollstreckungsverfahren einleiten. Ein Wohnungseigent\u00fcmer, der die Kosten- und Vorauszahlungsanteile nicht vollst\u00e4ndig bezahlt, ist verpflichtet, f\u00fcr die Verzugszeit eine Verzugsentsch\u00e4digung in H\u00f6he von monatlich 5 % zu zahlen.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Wie im Gesetzestext eindeutig angegeben, kann eine Person die Zahlung der Hausgeldkosten nicht mit der Begr\u00fcndung verweigern, dass sie die Gemeinschaftsfl\u00e4chen nicht nutzen m\u00f6chte oder keinen Bedarf daran hat.
Die Hausgeldzahlungen k\u00f6nnen bar erfolgen oder per \u00dcberweisung auf das vom Verwalter bestimmte Bankkonto.<\/p>\n\n\n\n

1.Verpflichtung zur Zahlung eines festen Hausgeldbetrags<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Wenn Wohnungseigentum vorliegt, liegt die Zahlungspflicht beim Eigent\u00fcmer.
Die Nichtzahlung der Hausgeldgeb\u00fchr durch den Eigent\u00fcmer h\u00e4ngt nicht davon ab, ob er die Immobilie nutzt oder nicht.
Selbst wenn der Eigent\u00fcmer die Immobilie nicht nutzt, ist er verpflichtet, die festgelegte Hausgeldgeb\u00fchr zu zahlen.
Wenn der Eigent\u00fcmer die Wohnung vermietet, ist die Verpflichtung zur Zahlung der Hausgeldgeb\u00fchr im Artikel 22 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt.<\/p>\n\n\n\n

Wohnungseigentumsgesetz Artikel 22:
\u201eDiejenigen, die eine der selbst\u00e4ndigen Einheiten aufgrund eines Mietvertrags, eines Wohnrechts oder eines anderen Grundes dauerhaft nutzen, haften gemeinsam und gesamtschuldnerisch f\u00fcr die Kosten- und Vorschussverbindlichkeiten sowie f\u00fcr Verzugszinsen, die dem Wohnungseigent\u00fcmer nach Artikel 20 zustehen.
Die Haftung des Mieters ist jedoch auf die vertraglich geschuldete Mieth\u00f6he beschr\u00e4nkt, und die geleisteten Zahlungen werden auf die Mietschuld angerechnet.
Kann die Schuld des Wohnungseigent\u00fcmers auf diesem Wege nicht beigetrieben werden, so wird auf schriftlichen Antrag des Verwalters oder, falls kein Verwalter vorhanden ist, eines der Wohnungseigent\u00fcmer, ein gesetzlicher Hypothekenanspruch zugunsten der \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer auf die selbst\u00e4ndige Einheit des s\u00e4umigen Wohnungseigent\u00fcmers eingetragen, welcher die Schuld gerichtlich festgestellt wurde.
Die letzte Absatzregelung des Artikels 893 des t\u00fcrkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 findet hier ebenfalls Anwendung.
Die Forderungen der Wohnungseigent\u00fcmer gegen den s\u00e4umigen Eigent\u00fcmer oder andere Verpflichtete sind vorrangig.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Die im Gesetzesartikel erw\u00e4hnte Schuld beruht auf gesamtschuldnerischer Haftung.
Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass mehrere Schuldner jeweils f\u00fcr die gesamte Schuld einzeln verantwortlich sind.
Bez\u00fcglich der Zahlung der Hausgeldgeb\u00fchren haften Eigent\u00fcmer und Mieter gesamtschuldnerisch, und bei Nichtzahlung kann die Zahlung von beiden Parteien verlangt werden.<\/p>\n\n\n\n

2.Festlegung der Hausgeldgeb\u00fchr<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Die Festlegung der Hausgeldgeb\u00fchren \u00e4ndert sich nicht aufgrund von Faktoren wie Wohnung\/Gesch\u00e4ft oder Wohnanlage\/Apartement; der ma\u00dfgebliche Punkt bei der Festlegung dieser Geb\u00fchren ist das Betriebsprojekt.
In einer Struktur, die den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes unterliegt, werden im Rahmen des Betriebsprojekts die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie f\u00fcr ein Jahr berechnet und daraufhin ein Budget erstellt.
Entsprechend dem festgelegten Budget wird der Hausgeldbetrag vom Wohnungseigent\u00fcmertreffen oder der Verwaltung bestimmt.
Dieser festgelegte Betrag kann monatlich oder j\u00e4hrlich berechnet werden.
Bei monatlicher Berechnung werden die monatlichen Ausgaben erfasst.
Bei j\u00e4hrlicher Berechnung werden die speziellen Ausgaben f\u00fcr jeden Monat einzeln erfasst und mit 12 multipliziert.
Die Hausgeldberechnung kann mithilfe einer dieser Berechnungsmethoden durchgef\u00fchrt werden.<\/p>\n\n\n\n

3.Nichtzahlung der Hausgeldgeb\u00fchr<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Gegen einen Eigent\u00fcmer oder Mieter, der die Hausgeldgeb\u00fchr nicht zahlt, kann ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet oder eine Klage erhoben werden.
Das Gesetz sieht vor, dass f\u00fcr unbezahlte Hausgeldschulden ein bestimmter Zinssatz als Zuschlag verlangt werden kann.
Daher kann die Nichtzahlung der Hausgeldschulden die Wohnungseigent\u00fcmer einem Vollstreckungsverfahren aussetzen.
Bei Einleitung des Vollstreckungsverfahrens kann ein Beschluss der Wohnungseigent\u00fcmerversammlung dem Vollstreckungsantrag ohne Urteil beigef\u00fcgt werden, es ist jedoch auch m\u00f6glich, das Verfahren ohne diesen Beschluss zu starten.<\/p>\n\n\n\n

Wer ist f\u00fcr die Hausgeldschuld verantwortlich: der Eigent\u00fcmer oder der Mieter?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Obwohl die Zahlung der Hausgeldschuld zwischen Mieter und Eigent\u00fcmer frei vereinbart werden kann, ist der Wohnungseigent\u00fcmer als verantwortliche Person gegen\u00fcber der Hausverwaltung verantwortlich, sodass der Eigent\u00fcmer f\u00fcr unbezahlte Hausgeldschulden haftet.
Hat der Eigent\u00fcmer eine Vereinbarung mit seinem Mieter getroffen, kann er gegen\u00fcber dem Mieter Regress nehmen.
Dies liegt daran, dass die Verwaltung keine direkte Beziehung zum Mieter hat.
Es ist festzuhalten, dass der Hauptschuldner der Hausgeldschuld der Wohnungseigent\u00fcmer ist; wenn jedoch ein Mieter in der Immobilie wohnt, haften sowohl der Mieter als auch der Eigent\u00fcmer gesamtschuldnerisch f\u00fcr die Schuld.<\/p>\n\n\n\n

\n

T\u00fcrkisches Obligationenrecht (TBK) Artikel 314:
\u201eDer Mieter ist verpflichtet, sofern nicht anders vereinbart oder \u00fcbliche lokale Gepflogenheiten bestehen, die Miete und gegebenenfalls Nebenkosten am Ende eines jeden Monats und sp\u00e4testens zum Ende der Mietdauer zu zahlen.\u201c<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmer, die sich weigern, das Hausgeld zu zahlen, gilt gem\u00e4\u00df Artikel 5 des Wohnungseigentumsgesetzes:
\u201eWenn ein Wohnungseigent\u00fcmer seine nach diesem Gesetz ihm obliegenden Pflichten und Lasten nicht erf\u00fcllt und dadurch die Rechte der anderen Wohnungseigent\u00fcmer in einem f\u00fcr sie unertr\u00e4glichen Ma\u00df verletzt, k\u00f6nnen diese von einem Richter verlangen, dass das Eigentumsrecht an der betreffenden selbst\u00e4ndigen Einheit auf sie \u00fcbertragen wird.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df der in diesem Gesetz genannten Bestimmung kann eine \u00dcbertragung des Wohnungseigentums erfolgen.
Die Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr die Einleitung von Vollstreckungsverfahren und Klagen bez\u00fcglich unbezahlter Hausgeldschulden betr\u00e4gt 5 Jahre.
Das bedeutet, dass f\u00fcr Hausgeldschulden, die \u00e4lter als 5 Jahre sind, keine Verfahren eingeleitet oder Klagen erhoben werden k\u00f6nnen.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Was ist der auf die Hausgeldschuld anzuwendende Zinssatz oder Verzugszins?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


F\u00fcr nicht bezahlte Gemeinschaftskosten ist eine monatliche Verzugsstrafe von 5 % zu zahlen. Zus\u00e4tzlich kann auch ein Verzugszins verlangt werden.<\/p>\n\n\n\n

Bez\u00fcglich eines Mieters, der seine Hausgeldschuld nicht bezahlt, ist im T\u00fcrkischen Obligationenrecht (TBK), Artikel 315, geregelt, dass bei Zahlungsverzug des Mieters der Vertrag gek\u00fcndigt werden kann.
Der Zahlungsverzug bezieht sich dabei nicht nur auf die Nichtzahlung der Miete, sondern auch auf die Nichtzahlung der Nebenkosten.
Artikel 315 TBK:
\u201eWenn der Mieter nach \u00dcbergabe der Mietsache die f\u00e4llige Miete oder die Nebenkosten nicht zahlt, kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist setzen und bei weiterer Nichtzahlung den Vertrag k\u00fcndigen.
Die Frist betr\u00e4gt mindestens zehn Tage, bei Wohnr\u00e4umen und \u00fcberdachten Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen mindestens drei\u00dfig Tage. Diese Frist beginnt am Tag nach der Zustellung der schriftlichen Mitteilung an den Mieter.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Nach dem TBK gilt die Hausgeldgeb\u00fchr als Nebenkosten.
Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter auf Basis von Artikel 15 TBK eine R\u00e4umungsklage gegen einen Mieter einreichen, der sich weigert, die Hausgeldschuld zu bezahlen.
Allerdings muss der Vermieter alle ausstehenden Hausgeldschulden begleichen, bevor er die R\u00e4umung des Mieters beantragen kann.
Ein entsprechendes Urteil des Obersten Gerichts (Yarg\u0131tay) ist unten beigef\u00fcgt.<\/p>\n\n\n\n

Oberster Gerichtshof (Yarg\u0131tay), 20. Zivilsenat, Aktenzeichen E. 2017\/8866, Entscheidung K. 2018\/421, Datum T. 23.01.2018<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201e\u2026Falls das Gericht zu der \u00dcberzeugung gelangt, dass der Beklagte f\u00fcr die Hausgeldforderung verantwortlich ist, so haftet dieser zwar f\u00fcr den Hauptforderungsteil, jedoch ist seine Haftung f\u00fcr den Verzugszins von 5 % davon abh\u00e4ngig, ob er dem Beschluss der Wohnungseigent\u00fcmerversammlung, in dem die Hausgeldbetr\u00e4ge festgelegt wurden, beigetreten ist.
Ist er dem Beschluss beigetreten, beginnt die Haftung f\u00fcr den Verzugszins ab dem Datum des Beschlusses; ist er dem Beschluss nicht beigetreten, beginnt sie ab dem Datum der Zustellung oder Kenntnisnahme des Urteils; hat er keine Kenntnis erlangt, beginnt die Haftung ab dem Datum der Zustellung des Vollstreckungsbescheids mit 5 % Verzugszins zu laufen.
Es sollte daher ein sachverst\u00e4ndiger Gutachter ordnungsgem\u00e4\u00df beauftragt werden, dessen Bericht abzuwarten ist, um auf Grundlage dessen eine Entscheidung zu treffen\u2026\u201c<\/p>\n\n\n\n

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