{"id":65836,"date":"2023-08-17T23:24:17","date_gmt":"2023-08-17T20:24:17","guid":{"rendered":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/alman-oenalim-sufa-hakki\/"},"modified":"2025-06-17T14:32:14","modified_gmt":"2025-06-17T11:32:14","slug":"alman-oenalim-sufa-hakki","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/de\/alman-oenalim-sufa-hakki\/","title":{"rendered":"Vorkaufsrecht (Schufa-Recht)"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Vorkaufsrecht<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Das Vorkaufsrecht ist ein origin\u00e4res Recht, das den Miteigent\u00fcmern einer Immobilie, die dem Miteigentum unterliegt, das vorrangige Kaufrecht an einem Anteil einr\u00e4umt, wenn ein Miteigent\u00fcmer seinen Anteil ganz oder teilweise an eine dritte Person verkauft oder eine gleichwertige Verf\u00fcgung vornimmt. Im Gesetz sind zwei Arten von Vorkaufsrechten geregelt: das gesetzliche und das vertragliche Vorkaufsrecht.<\/p>\n\n\n\n

Gesetzliches Vorkaufsrecht<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Das gesetzliche Vorkaufsrecht, eine indirekte Beschr\u00e4nkung des Eigentums an Immobilien, ist in den Artikeln 732 bis 734 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuches geregelt.
T\u00fcrkisches Zivilgesetzbuch Art. 732 \u2013 Wenn ein Miteigent\u00fcmer seinen Anteil an einer Immobilie ganz oder teilweise an eine dritte Person verkauft, k\u00f6nnen die anderen Miteigent\u00fcmer ihr Vorkaufsrecht aus\u00fcben.<\/p>\n\n\n\n

Wie aus dem entsprechenden Gesetzesartikel hervorgeht, ist f\u00fcr die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts zun\u00e4chst das Vorliegen einer Immobilie im Miteigentum erforderlich, sowie der teilweise oder vollst\u00e4ndige Verkauf dieser Immobilie an eine dritte Person. Das hei\u00dft, dass die Immobilie im Miteigentum stehen muss, damit das Vorkaufsrecht genutzt werden kann; zudem ist die Aus\u00fcbung des Rechts nur bei einem Verkauf an eine nicht-miteigent\u00fcmerische (dritte) Person m\u00f6glich. Dementsprechend kann bei einem Verkauf des Anteils an einen anderen Miteigent\u00fcmer keine Klage erhoben werden.<\/p>\n\n\n\n

Des Weiteren ist im Gesetz klar geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht von beliebigen Personen, sondern ausschlie\u00dflich von den Miteigent\u00fcmern der betreffenden Immobilie ausge\u00fcbt werden kann. Personen mit pers\u00f6nlichen Rechten oder beschr\u00e4nkten dinglichen Rechten an der Immobilie k\u00f6nnen das Vorkaufsrecht nicht geltend machen.<\/p>\n\n\n\n

Die Aus\u00fcbung des Rechts ist nur durch Klage gegen den K\u00e4ufer m\u00f6glich. Die Vorkaufsklage kann nicht gegen den Anteil verkaufenden Miteigent\u00fcmer erhoben werden; im Vorkaufsverfahren ist der Beklagte die dritte Person, die den Anteil erworben hat. Dies ist ebenfalls ausdr\u00fccklich in Art. 734 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuches festgelegt.<\/p>\n\n\n\n

T\u00fcrkisches Zivilgesetzbuch Art. 734 \u2013 Das Vorkaufsrecht wird durch Klage gegen den K\u00e4ufer ausge\u00fcbt. Der Inhaber des Vorkaufsrechts ist verpflichtet, vor der Entscheidung \u00fcber die Eintragung seines Anteils den Kaufpreis und die dem K\u00e4ufer zustehenden Grundbuchgeb\u00fchren innerhalb der vom Richter festgesetzten Frist an den vom Richter bestimmten Ort in bar zu zahlen.<\/p>\n\n\n\n

Damit die gesetzliche Vorkaufsrecht ausge\u00fcbt werden kann, m\u00fcssen die folgenden Bedingungen erf\u00fcllt sein: Es muss sich um eine Immobilie im Miteigentum handeln, der Inhaber des Vorkaufsrechts muss Miteigent\u00fcmer dieser Immobilie sein und die Immobilie muss an eine dritte Person au\u00dferhalb der Miteigent\u00fcmer verkauft worden sein.<\/p>\n\n\n\n


Verzicht auf das Vorkaufsrecht<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts setzt weiterhin voraus, dass der Inhaber des gesetzlichen Vorkaufsrechts auf dieses Recht nicht verzichtet hat. Ein Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ist m\u00f6glich und in Art. 733 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) geregelt.<\/p>\n\n\n\n

TMK Art. 733 \u2013 Das Vorkaufsrecht kann bei Zwangsversteigerungen nicht ausge\u00fcbt werden. Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht muss offiziell erfolgen und im Grundbuch vermerkt werden. Der Verzicht auf die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts bei einem bestimmten Verkauf bedarf der Schriftform und kann vor oder nach dem Verkauf erkl\u00e4rt werden. Der erfolgte Verkauf ist von K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer mittels Notar den anderen Miteigent\u00fcmern mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht erlischt drei Monate nach dem Datum der Mitteilung an den Berechtigten und sp\u00e4testens zwei Jahre nach dem Verkauf.<\/p>\n\n\n\n

Wird der Verzicht nicht nur f\u00fcr eine einzelne Rechtshandlung, sondern generell f\u00fcr alle Verkaufsf\u00e4lle erkl\u00e4rt, muss er offiziell erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden. Erfolgt der Verzicht nur f\u00fcr einen bestimmten Verkauf, gen\u00fcgt eine einfache schriftliche Erkl\u00e4rung, die vor oder nach dem Verkauf erfolgen kann.<\/p>\n\n\n\n

Fristen, zust\u00e4ndiges und \u00f6rtliches Gericht
Nach Art. 733 TMK muss der Miteigent\u00fcmer, der seinen Anteil verkauft, oder der K\u00e4ufer den Verkauf den anderen Miteigent\u00fcmern \u00fcber einen Notar mitteilen. Die Mitteilung \u00fcber den Notar ist f\u00fcr den K\u00e4ufer eine absolute Pflicht. Erfolgt die Mitteilung nicht \u00fcber den Notar, sondern auf anderem Wege, ist die Mitteilung unwirksam. Die Fristen sind Ausschlussfristen: Wird der Verkauf \u00fcber den Notar mitgeteilt, muss der Berechtigte innerhalb von drei Monaten Klage erheben; bei Nichtmitteilung betr\u00e4gt die Frist zwei Jahre. Aufgrund des Ausschlusscharakters werden die Fristen vom Gericht von Amts wegen beachtet, und nach Ablauf der Fristen kann keine Vorkaufsklage mehr erhoben werden. Zust\u00e4ndiges Gericht f\u00fcr Vorkaufsklagen ist das Zivilgericht erster Instanz, \u00f6rtlich zust\u00e4ndig ist das Gericht am Ort des Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n

Vorkaufsrecht aus dem Vertrag<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Das vertraglich begr\u00fcndete Vorkaufsrecht ist in Artikel 735 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs geregelt.
T\u00fcrkisches Zivilgesetzbuch Art. 735 \u2013 Das im Grundbuch eingetragene vertragliche Vorkaufsrecht kann gegen\u00fcber jedem Eigent\u00fcmer innerhalb der im Eintrag angegebenen Frist und unter den dort genannten Bedingungen ausge\u00fcbt werden. Sind keine Bedingungen im Grundbuch vermerkt, gelten die Bedingungen beim Verkauf der Immobilie an Dritte. Die Wirkung der Eintragung endet in jedem Fall zehn Jahre nach dem Datum der Eintragung. Die Vorschriften \u00fcber die Aus\u00fcbung und den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht gelten auch f\u00fcr das vertragliche Vorkaufsrecht.<\/p>\n\n\n\n

Der Vorkaufsvertrag unterliegt der Schriftform und ist ein Vertrag zwischen dem Immobilieneigent\u00fcmer und der Person, der das Vorkaufsrecht einger\u00e4umt wird. Er gibt dem Inhaber des Vorkaufsrechts das Recht, die Immobilie im Falle eines Verkaufs vorrangig zu erwerben.<\/p>\n\n\n\n

Das vertragliche Vorkaufsrecht entsteht mit dem Verkauf der im Vertrag genannten Immobilie. Um das Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu k\u00f6nnen, m\u00fcssen die Parteien zus\u00e4tzlich zum Vorkaufsvertrag eine schriftliche Vereinbarung treffen, die die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch beinhaltet. Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist und eine besondere Bedingung im Eintrag angegeben ist, spricht man von einem qualifizierten Vorkaufsrecht; wenn keine besondere Bedingung angegeben wurde, handelt es sich um ein gew\u00f6hnliches Vorkaufsrecht. Beim qualifizierten Vorkaufsrecht kann der Berechtigte die Eintragung der Immobilie auf seinen Namen nur verlangen, wenn die im Grundbuch eingetragenen besonderen Bedingungen erf\u00fcllt sind. Beim gew\u00f6hnlichen Vorkaufsrecht kann der Berechtigte das Vorkaufsrecht aus\u00fcben, indem er die Bedingungen erf\u00fcllt, unter denen die Immobilie an den Dritten \u00fcbertragen wurde. Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht kann innerhalb der im Eintrag genannten Frist und Bedingungen gegen\u00fcber jedem Eigent\u00fcmer ausge\u00fcbt werden. Die Wirkung der Eintragung endet in jedem Fall zehn Jahre nach dem Datum der Eintragung.<\/p>\n\n\n\n

Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Berechtigte vom Verpflichteten die Entsch\u00e4digung f\u00fcr Sch\u00e4den verlangen, die ihm durch die \u00dcbertragung der Immobilie an einen Dritten entstanden sind.<\/p>\n\n\n\n

Yarg\u0131tay-Entscheidungen zum Vorkaufsrecht (\u015eufa)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n


Revision des 6. Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs, Urteil vom 04.04.2012, Aktenzeichen 2012\/1226 E., 2012\/5313 K.
Vorkaufsrechtsklage (\u015eufa-Klage)<\/p>\n\n\n\n

Das gesetzlich verankerte Vorkaufsrecht als eine der Einschr\u00e4nkungen des Eigentums an Grundst\u00fccken gew\u00e4hrt den Miteigent\u00fcmern das vorrangige Recht, den Anteil eines Miteigent\u00fcmers ganz oder teilweise zu kaufen, wenn dieser seinen Anteil an eine Drittperson verkauft. Aus dieser Definition des Vorkaufsrechts ergibt sich, dass das Klagerecht dem Miteigent\u00fcmer zusteht. Das aufgrund des Miteigentums entstehende Vorkaufsrecht besteht nur so lange, wie das Miteigentum fortbesteht. Das Vorkaufsrecht kann bei Grundst\u00fccken, die dem Miteigentum unterliegen, ausge\u00fcbt werden. Endet der Miteigentumsstatus des Grundst\u00fccks aus irgendeinem Grund, erlischt auch das Vorkaufsrecht.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Der Beschluss des 14. Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs vom 05.12.2016, Aktenzeichen 2015\/5781 E. und 2016\/10044 K.
Vorkaufsrechtsklage (\u015eufa-Klage)<\/p>\n\n\n\n


Das Vorkaufsrecht ist ein Recht, das in Miteigentumsverh\u00e4ltnissen an Immobilien besteht und den anderen Miteigent\u00fcmern das vorrangige Recht gibt, den Anteil eines Miteigent\u00fcmers ganz oder teilweise zu erwerben, wenn dieser seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Dieses Recht entsteht mit Begr\u00fcndung des Miteigentumsverh\u00e4ltnisses und wird mit dem Verkauf ausge\u00fcbt. Artikel 732 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 bestimmt: \u201eVerkauft ein Miteigent\u00fcmer seinen Anteil an einer Immobilie ganz oder teilweise an einen Dritten, k\u00f6nnen die \u00fcbrigen Miteigent\u00fcmer ihr Vorkaufsrecht aus\u00fcben.\u201c Artikel 733 regelt das Verbot der Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts, den Verzicht darauf sowie die Verj\u00e4hrungsfristen. Demnach wird der Verkauf den \u00fcbrigen Miteigent\u00fcmern durch K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer notariell mitgeteilt. Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn seit der Mitteilung an den Berechtigten drei Monate oder sp\u00e4testens zwei Jahre seit dem Verkauf vergangen sind. Wie auch im Urteil des Gro\u00dfen Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs (Yarg\u0131tay HGK) vom 21.09.2005 (Aktenzeichen 2005\/6-358-470) festgehalten wurde, unterliegt die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts gesetzlich bestimmten Verj\u00e4hrungsfristen. Die dreimonatige Verj\u00e4hrungsfrist beginnt \u2013 wie im Gesetzestext, der Begr\u00fcndung und im Entwurf von 1984 eindeutig festgelegt \u2013 mit dem Datum der Mitteilung des Anteilsverkaufs an den Berechtigten. Diese Mitteilung ist gesetzlich an eine besondere Form gebunden und muss notariell erfolgen. Die dreimonatige Verj\u00e4hrungsfrist beginnt am Tag nach der Zustellung der notariellen Mitteilung an den Miteigent\u00fcmer. Die zweij\u00e4hrige Frist beginnt am Tag nach dem Datum des Anteilverkaufs. \u00dcbt ein Miteigent\u00fcmer sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht aus, erlischt das Vorkaufsrecht nur f\u00fcr diesen Anteil; f\u00fcr andere Anteilverk\u00e4ufe bleibt das Vorkaufsrecht bestehen. Zusammengefasst gilt als Beginn der Frist f\u00fcr die Aus\u00fcbung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht das \u201eKenntnisnehmen\u201c, sondern die \u201eMitteilung\u201c. Diese Mitteilung muss ausdr\u00fccklich notariell erfolgen. Der Gesetzestext verwendet den bestimmten Ausdruck \u201ewird mitgeteilt\u201c und legt in der Folge klar fest, dass die Frist mit dieser Mitteilung beginnt. Aufgrund dieser klaren Regelung kann die Frist nicht mit der Behauptung gestartet werden, der Berechtigte habe den Verkauf auf andere Weise erfahren, wenn keine Mitteilung erfolgt ist. Das Vorkaufsrecht beginnt nicht mit einer anderweitigen Kenntnisnahme des Verkaufs zu laufen.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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