{"id":65734,"date":"2023-10-01T21:21:43","date_gmt":"2023-10-01T18:21:43","guid":{"rendered":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/alman-satis-vaadi-soezlesmesi\/"},"modified":"2025-06-14T19:38:47","modified_gmt":"2025-06-14T16:38:47","slug":"alman-satis-vaadi-soezlesmesi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gokhanakgul.av.tr\/de\/alman-satis-vaadi-soezlesmesi\/","title":{"rendered":"Vertrag \u00fcber das Verkaufsversprechen"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Der Artikel 29 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts (TBK) lautet wie folgt:
\u201eVertr\u00e4ge \u00fcber den Abschluss eines k\u00fcnftigen Vertrages sind g\u00fcltig.
Vorbehaltlich der in den Gesetzen vorgesehenen Ausnahmen ist die G\u00fcltigkeit des Vorvertrages an die Form des k\u00fcnftigen Vertrages gebunden.<\/strong>\u201c<\/p>\n\n\n\n

Nach unserem Gesetz ist es zul\u00e4ssig, einen Vertrag \u00fcber einen in der Zukunft abzuschlie\u00dfenden Hauptvertrag zu einem fr\u00fcheren Zeitpunkt zu schlie\u00dfen. Da das Kaufversprechen (Verkaufsversprechenvertrag) nicht zu den gesetzlichen Ausnahmen geh\u00f6rt, steht seiner Errichtung rechtlich nichts im Wege.<\/p>\n\n\n\n

Die Formerfordernisse, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrags gelten, unterliegen denselben Formvorschriften wie der Hauptvertrag.<\/p>\n\n\n\n

Kaufversprechensvertrag \u00fcber unbewegliches Verm\u00f6gen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dieser Vertrag ist ein einvernehmlicher Vertrag, der beide Parteien zu Leistungen verpflichtet. Der Verk\u00e4ufer verpflichtet sich, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen, w\u00e4hrend sich der K\u00e4ufer verpflichtet, die Immobilie zum selben Zeitpunkt zu kaufen.<\/p>\n\n\n\n

Artikel 237 des t\u00fcrkischen Obligationenrechts<\/strong> \u2013 Damit ein Immobilienverkauf rechtsg\u00fcltig ist, muss der Vertrag in notarieller Form abgeschlossen werden. Kaufversprechen f\u00fcr Immobilien, R\u00fcckkaufs- und Vorkaufsvertr\u00e4ge sind nur dann g\u00fcltig, wenn sie in notarieller Form abgeschlossen wurden.
Wie im Gesetz ausdr\u00fccklich geregelt ist, ist ein Kaufversprechen f\u00fcr eine Immobilie nur dann rechtswirksam, wenn es in offizieller Form vor einem Notar abgeschlossen wird.<\/p>\n\n\n\n

Damit ein Vertrag rechtsg\u00fcltig ist, m\u00fcssen in seinem Text sowohl die Adresse der Immobilie als auch der vereinbarte Preis angegeben sein. Andernfalls ist dieser Vertrag rechtlich nicht bindend.<\/p>\n\n\n\n

Im Falle der Unwirksamkeit des Vertrags kann der Beg\u00fcnstigte des Versprechens den geleisteten Betrag gem\u00e4\u00df den Vorschriften \u00fcber die ungerechtfertigte Bereicherung zur\u00fcckfordern.
\u201e…Bei einem Vertrag mit sofortiger Leistungserbringung ist eine R\u00fcckabwicklung und r\u00fcckwirkende K\u00fcndigung grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich. Im Fall einer r\u00fcckwirkenden K\u00fcndigung k\u00f6nnen die Parteien das Geleistete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zur\u00fcckverlangen. In der Praxis kommt es h\u00e4ufig vor, dass nach Abschluss eines Bauvertrags gegen Grundst\u00fccksanteil der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, bevor der Unternehmer seine Leistungen erbringt, das Grundst\u00fcck oder bestimmte Anteile daran auf den Unternehmer \u00fcbertr\u00e4gt. Der Unternehmer wiederum verkauft diese Anteile oder die unabh\u00e4ngigen Einheiten an Dritte, um seine Finanzierung sicherzustellen. Wenn der Unternehmer anschlie\u00dfend seine Verpflichtungen nicht erf\u00fcllt, wird der Vertrag r\u00fcckwirkend aufgehoben \u2013 das ist eine Realit\u00e4t…\u201c
(Beschluss des 23. Zivilsenats des Kassationshofs vom 10.12.2019, Az. E.2017\/2892, K.2019\/5214<\/strong>)<\/p>\n\n\n\n

Der Immobilienkaufversprechensvertrag ist eine der Hauptvereinbarungen, die den Bauvertrag auf Gegenleistung (Gegenleistung in Form von Wohn- oder Gesch\u00e4ftseinheiten) bilden. Der Bauvertrag auf Gegenleistung entsteht aus der Kombination der Elemente des Werkvertrags und des Immobilienkaufversprechensvertrags und wird rechtlich auch auf Grundlage dieser Vertr\u00e4ge beurteilt.<\/p>\n\n\n\n

Der Fall des Abschlusses mehrerer Kaufversprechensvertr\u00e4ge \u00fcber dieselbe Immobilie<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In der Praxis tritt dieses Problem h\u00e4ufig auf. In solchen F\u00e4llen wird der Kaufversprechensvertrag mit dem fr\u00fchesten Datum als g\u00fcltig angesehen.<\/p>\n\n\n\n

Vertragsstrafe im Kaufversprechenvertrag \u00fcber Immobilien<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Zun\u00e4chst muss ein g\u00fcltiger Vertrag vorliegen, um von einer Vertragsstrafe sprechen zu k\u00f6nnen. Ist der Vertrag nicht g\u00fcltig, so haben die Parteien, wie oben bereits erw\u00e4hnt, nur das Recht, gem\u00e4\u00df den Vorschriften \u00fcber ungerechtfertigte Bereicherung das Gegebene zur\u00fcckzufordern. Im Falle eines g\u00fcltigen Vertrags ist es m\u00f6glich, die Erf\u00fcllung der im Vertrag festgelegten Vertragsstrafe zu verlangen.<\/p>\n\n\n\n

Eintragung der Verpflichtung zum Immobilienkaufvertrag im Grundbuch<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das t\u00fcrkische Obligationenrecht (TBK) Artikel 1009 behandelt die Eintragung der Verpflichtung zum Immobilienkaufvertrag im Grundbuch. Obwohl die Eintragung aufgrund ihrer rechtlichen Natur ein pers\u00f6nliches Recht nicht in ein dingliches Recht umwandelt, st\u00e4rkt sie das Recht insofern, als es gegen\u00fcber Dritten geltend gemacht werden kann. Nach Art. 1009 Absatz 2 TMK (\u201eT\u00fcrkisches Zivilgesetzbuch\u201c) gilt: \u201eDiese Rechte k\u00f6nnen gegen die Inhaber sp\u00e4ter erworbener Rechte an dem Grundst\u00fcck geltend gemacht werden, wenn sie eingetragen sind.\u201c Dies bedeutet, dass im Falle eines eingetragenen Vorvertrags der Inhaber des Vorvertrags das Recht hat, die Immobilie zu verlangen, wenn die Person, die sich zum Verkauf verpflichtet hat, die Immobilie an einen Dritten verkauft.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df Artikel 26 Absatz 9 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (\u201eTapu Kanunu\u201c) wird eine Eintragung, wenn innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab Eintragung kein Verkauf stattfindet oder kein Nie\u00dfbrauchrecht bestellt und eingetragen wird, von Amts wegen durch den Grundbuchbeamten gel\u00f6scht. Das hei\u00dft, wenn die Immobilie nicht innerhalb von f\u00fcnf Jahren nach der Eintragung \u00fcbertragen wird, verliert die Eintragung ihre Wirkung.<\/p>\n\n\n\n

Beendigung des Verpflichtungsvertrags zum Immobilienkauf<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Vertrag gilt unter folgenden Bedingungen als beendet:<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcndigung des Vertrags.<\/p>\n\n\n\n

Erf\u00fcllung des Vertrags,<\/p>\n\n\n\n

Verj\u00e4hrung der im Vertrag festgelegten Leistung,<\/p>\n\n\n\n

Wenn beide Parteien ihre Verpflichtungen erf\u00fcllen und damit die Anforderungen des Vertrags erf\u00fcllen, gilt der Kaufversprechenvertrag wie alle anderen Vertr\u00e4ge ebenfalls als beendet. Im Falle der Verj\u00e4hrung der Leistung oder der beidseitigen K\u00fcndigung des Vertrags gilt der Vertrag ebenfalls als beendet. Die genannte Verj\u00e4hrungsfrist betr\u00e4gt 10 Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die Erf\u00fcllbarkeit der Leistung gegeben ist.<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund des Kaufversprechenvertrags hat der Gl\u00e4ubiger des Versprechens im Falle der Nichterf\u00fcllung das Recht, die L\u00f6schung und Eintragung im Grundbuch durch eine Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung zu erwirken.<\/p>\n\n\n\n

Vertrag \u00fcber ein Kaufversprechen f\u00fcr eine Immobilie, die einer anderen Person geh\u00f6rt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die verkaufende Partei kann auch f\u00fcr eine Immobilie, die ihr nicht geh\u00f6rt, eine Verpflichtung eingehen. Im Vertrag verpflichtet sich derjenige, der das Verkaufsversprechen gibt, den Verkauf zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt durchzuf\u00fchren, wobei es nicht erforderlich ist, dass er zum Zeitpunkt des Vertrags Eigent\u00fcmer der Immobilie ist. Da im Kaufversprechen die \u00dcbertragung im Grundbuch zum vereinbarten Termin (der eigentliche Kaufvertrag) zugesichert wird, wird der Vertrag rechtlich als Verpflichtungsgesch\u00e4ft angesehen. Das hei\u00dft, auch wenn die verkaufende Partei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht Eigent\u00fcmer der Immobilie ist, verpflichtet sie sich, die Immobilie zuk\u00fcnftig an den Erwerber zu \u00fcbertragen.<\/p>\n\n\n\n

Relevante Entscheidungen des Kassationsgerichts<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

3.Zivilkammer 2007\/16943 E., 2007\/15498 K.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der Kl\u00e4ger und der Erbe der Beklagten haben keinen Kaufversprechenvertrag geschlossen. Der Erbe der Beklagten, \u0130zzet, hat dem Dritten Muhsin das Verkaufsversprechen f\u00fcr das Grundst\u00fcck gegeben, und Muhsin hat dem Kl\u00e4ger den Verkauf versprochen.<\/p>\n\n\n\n

Die Klage wurde gegen den Eigent\u00fcmer \u0130zzet und seine Erben wegen der \u00dcbertragung des Grundst\u00fccks im Grundbuch an eine dritte Person erhoben.<\/p>\n\n\n\n

Das Gericht entschied, dass das vom Kl\u00e4ger geltend gemachte Kaufversprechen die Abtretung einer Forderung darstellt und aufgrund des Bestehens eines Anspruchs auf den Kaufpreis des Grundst\u00fccks die Klage stattgegeben wird.<\/p>\n\n\n\n

Das mit dem Kaufversprechen abgetretene Recht ist der Anspruch auf Eigentums\u00fcbertragung des Grundst\u00fccks. Im Kaufversprechen ist keine Bestimmung enthalten, dass im Falle einer Vertragsverletzung auch ein Anspruch auf den Kaufpreis oder eine Entsch\u00e4digung abgetreten wird. Bei der Abtretung einer Forderung handelt es sich um die \u00dcbertragung eines bestimmten, genau bezeichneten Rechts. Die Abtretung des Schuldverh\u00e4ltnisses ist nach den Artikeln 162\u2013172 des t\u00fcrkischen Obligationenrechts nicht m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n

Der Kl\u00e4ger kann seinen Anspruch aus dem Kaufversprechen dem Vertragspartner gegen\u00fcber geltend machen. Da zwischen dem Kl\u00e4ger und der Beklagten kein Kaufversprechenvertrag besteht und auch keine Abtretung des Anspruchs auf Entsch\u00e4digung f\u00fcr den Kaufpreis erfolgte, h\u00e4tte die Klage abgewiesen werden m\u00fcssen. Die Annahme der Klage aus den schriftlich dargelegten Gr\u00fcnden ist nicht korrekt.<\/p>\n\n\n\n

Aus diesen Gr\u00fcnden ist die ergangene Entscheidung unter Nichtbeachtung der oben genannten Grunds\u00e4tze fehlerhaft, weshalb die Berufung begr\u00fcndet ist und die Entscheidung gem\u00e4\u00df Artikel 428 der Zivilprozessordnung aufgehoben wird (Aufhebung).<\/p>\n\n\n\n

14.Zivilsenat 2012\/13623 E., 2012\/14616 K.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der Kl\u00e4ger gab an, dass die Beklagten gem\u00e4\u00df dem Kaufversprechen vom 24.10.1997 den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser \u2026 an dem streitgegenst\u00e4ndlichen Grundst\u00fcck mit der Parzellennummer 226 zugefallenen Anteile versprochen h\u00e4tten und beantragte die L\u00f6schung der Eintragung \u2026 sowie die Umschreibung auf seinen Namen. Au\u00dferdem verlangte er die L\u00f6schung der Eintragung im Grundbuch, die aufgrund des Kaufversprechens vom 27.04.2004 zwischen dem Beklagten S\u00fcleyman S\u0131rr\u0131 Mutlu und seinen Erben sowie dem anderen Beklagten \u2026 erfolgt sei.<\/p>\n\n\n\n

Die Beklagten verteidigten sich mit der Behauptung, die Verpflichtung aus dem Kaufversprechen sei erf\u00fcllt worden, und beantragten die Abweisung der Klage.<\/p>\n\n\n\n

Das Gericht entschied, die Klage abzuweisen, da keine Erf\u00fcllbarkeit des Kaufversprechens vorliege.<\/p>\n\n\n\n

Das Urteil wurde von dem Kl\u00e4gervertreter angefochten.<\/p>\n\n\n\n

Im Kaufversprechen vom 24.10.1997, auf das sich der Kl\u00e4ger beruft, versprachen die Beklagten \u2026 und deren Erben dem Kl\u00e4ger den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser \u2026 an dem Grundst\u00fcck im Dorf \u2026, Parzelle Nr. 226, zugefallenen oder zuk\u00fcnftig zufallenden Anteile.<\/p>\n\n\n\n

Im Kaufversprechen haben die Beklagten \u2026 und deren Erben dem Kl\u00e4ger nur den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser \u2026 zufallenden Anteile versprochen, nicht jedoch den Verkauf der Anteile, die ihrem Erblasser \u2026 von seinen Vorfahren zugefallen sind oder zufallen werden.<\/p>\n\n\n\n

Der Streitgegenstand betrifft das Grundst\u00fcck mit der Parzellennummer 226. Aus der Eintragung \u2026 geht hervor, dass die Schuldner des Versprechens, die Beklagten, ihren Erblasser \u2026 einen Anteil von 60\/720 am 08.05.2003 auf die Ehefrau des Kl\u00e4gers, \u2026, \u00fcbertragen haben. Der Anteil von 60\/720, der den Erben der Beklagten vom Vorerben \u2026 zugefallen ist, ist nicht Gegenstand des Kaufversprechens.<\/p>\n\n\n\n

Da dem Kl\u00e4ger nicht der Verkauf der Anteile, die vom Erblasser \u2026 auf die Beklagten \u00fcbergegangen sind, im Kaufversprechen zugesagt wurde, w\u00e4re die Klage abzuweisen. Die Begr\u00fcndung der Klageabweisung mit dem Argument, dass das Kaufversprechen nicht erf\u00fcllbar sei, ist zwar nicht korrekt, da das Urteil jedoch letztlich die Klage abweist, war die Begr\u00fcndung zu korrigieren und das Urteil zu best\u00e4tigen.<\/p>\n\n\n\n

ERGEBNIS: Die angefochtene Entscheidung wird gem\u00e4\u00df Artikel 438 letzter Absatz der HUMK (Zivilprozessordnung) wie oben ausgef\u00fchrt abge\u00e4ndert, alle Revisionseinwendungen des Kl\u00e4gers werden zur\u00fcckgewiesen, und das Urteil wird mit ge\u00e4nderter und korrigierter Begr\u00fcndung in dieser Form best\u00e4tigt.<\/p>\n\n\n\n

14.Zivilsenat 2015\/5382 E., 2017\/7473 K.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Klage bezieht sich auf die L\u00f6schung und Umschreibung im Grundbuch aufgrund eines Kaufversprechens.<\/p>\n\n\n\n

Der Kl\u00e4gervertreter gibt an, dass die Beklagten mit dem Nichtbeteiligten \u2026 am 06.06.1997 vor dem Notar einen Kaufversprechensvertrag abgeschlossen haben, wonach die Beklagten ihre gesamten Rechte und Anteile an dem Grundst\u00fcck Nr. 386 an \u2026 verkaufen wollten. \u2026 habe in einem weiteren Kaufversprechen vom 26.09.2008 vor dem Notar verpflichtet, diese Anteile an seinen Mandanten zu verkaufen. Der Kaufpreis sei bar und im Voraus bezahlt worden. Der Mandant habe den ihm zustehenden Anteil bereits \u00fcbernommen und genutzt. Deshalb wird die L\u00f6schung der Anteile zugunsten der Beklagten und die Umschreibung auf den Mandanten beantragt.<\/p>\n\n\n\n

Die Beklagten haben Verj\u00e4hrungseinrede erhoben und erkl\u00e4rt, dass sie ihre Anteile am Streitgrundst\u00fcck vor\u00fcbergehend als Darlehenssicherheit an \u2026 \u00fcbertragen h\u00e4tten. Sie behaupten, der Kl\u00e4ger sei nicht gutgl\u00e4ubig und fordern die Abweisung der Klage.<\/p>\n\n\n\n

Das Gericht hat die Klage angenommen.
<\/em>Das Urteil wurde von den Bevollm\u00e4chtigten der Beklagten angefochten.<\/p>\n\n\n\n

Die Kaufversprechen \u00fcber Immobilien, die ihre Rechtsgrundlage in Artikel 29 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts haben, sind gem\u00e4\u00df Artikel 237 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts, Artikel 706 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs und Artikel 89 des Notargesetzes notariell beurkundungspflichtig. Anders ausgedr\u00fcckt, ist ihre Wirksamkeit an die Einhaltung der f\u00f6rmlichen Form gebunden. Es handelt sich um Vertr\u00e4ge, die beiden Parteien Verpflichtungen auferlegen und pers\u00f6nliche Rechte gew\u00e4hren.<\/p>\n\n\n\n

Der Gl\u00e4ubiger des Versprechens kann bei Nichterf\u00fcllung der Leistung durch den Verk\u00e4ufer, dem mit dem Kaufversprechen eine Verpflichtung zur Eigentums\u00fcbertragung auferlegt wurde, gem\u00e4\u00df Artikel 716 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs in einem auf L\u00f6schung und Umschreibung im Grundbuch gerichteten Prozess die gerichtliche Erzwingung der Leistung verlangen.
<\/em>Da f\u00fcr Klagen aus einem Kaufversprechen \u00fcber unbewegliches Verm\u00f6gen keine besondere Verj\u00e4hrungsfrist vorgesehen ist, findet gem\u00e4\u00df Artikel 146 des Obligationenrechts eine Verj\u00e4hrungsfrist von zehn Jahren Anwendung, die mit dem Entstehen der Erf\u00fcllungsm\u00f6glichkeit des Vertrags zu laufen beginnt. Wird jedoch das verkaufte Grundst\u00fcck entweder durch Vertrag oder tats\u00e4chlich an die Person \u00fcbergeben, die das Kaufversprechen angenommen hat, also an den Versprechensempf\u00e4nger, so ist bei Klagen, die nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist erhoben werden, eine Verj\u00e4hrungseinrede nicht zu ber\u00fccksichtigen, da diese der in Artikel 2 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuches verankerten \u201eGrundregel von Treu und Glauben\u201c widerspricht.<\/p>\n\n\n\n

Im vorliegenden Fall haben die Beklagten in ihren Schrifts\u00e4tzen Verj\u00e4hrungseinrede erhoben; der Bevollm\u00e4chtigte der Beklagten r\u00fcgte die Verj\u00e4hrung, da seine Mandanten mit \u2026 ein Kaufversprechen geschlossen h\u00e4tten, das Grundst\u00fcck aber nicht \u00fcbergeben worden sei und das Kaufversprechen erst nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Frist mit dem Kl\u00e4ger geschlossen wurde, und legte deshalb Rechtsmittel gegen das Urteil ein.<\/p>\n\n\n\n

Das Gericht h\u00e4tte daher die Verj\u00e4hrungseinrede der Beklagten unter Ber\u00fccksichtigung der oben erl\u00e4uterten Grunds\u00e4tze pr\u00fcfen und nach Durchf\u00fchrung der erforderlichen Ermittlungen und Untersuchungen entsprechend entscheiden m\u00fcssen. Dass dies unterlassen und das Urteil mit unvollst\u00e4ndiger Pr\u00fcfung erlassen wurde, ist nicht richtig, weshalb das Urteil aufgehoben werden muss.<\/p>\n\n\n\n

ERGEBNIS: Aus den oben genannten Gr\u00fcnden wird die Revision der Bevollm\u00e4chtigten der Beklagten stattgegeben und das Urteil aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n

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