في القانون التركي، يُعتبر محامي قانون الإيجار مختصًا بتنظيم العلاقة القانونية بين المؤجر والمستأجر، وإعداد عقود الإيجار التي يتلقاها من موكله، بالإضافة إلى صياغة العقود بما يتوافق مع قانون الالتزامات التركي. علاوة على ذلك، يتولى المحامون المتخصصون في قانون الإيجار حل النزاعات المتعلقة بالإخلاء ودعاوى تحديد الإيجار الناشئة عن قانون الإيجار.
تُعد الدعاوى والمعاملات المتعلقة بقانون الإيجار من بين النزاعات الأكثر شيوعًا في بلدنا. وقد تتعلق هذه القضايا بممتلكات مؤجرة مثل الأثاث، أو العقارات، أو المركبات، أو الأراضي، أو أماكن العمل. بمعنى آخر، هناك مجموعة واسعة ومتنوعة من القضايا والمعاملات في مجال قانون الإيجار.
ولضمان إدارة النزاعات والإجراءات المتعلقة بقانون الإيجار بشكل قانوني ودون فقدان الحقوق، يقدم المحامون المحترفون في هذا المجال خدماتهم. يقدم المحامون المتخصصون في قانون الإيجار استشارات قانونية لعملائهم بشأن قضايا قانون الإيجار، ويمثلونهم عند الضرورة أمام المحاكم للدفاع عن حقوقهم.
ما هي مهام محامي قانون الإيجار في القانون التركي؟
- توعية المؤجر والمستأجر بحقوقهم في مجال قانون الإيجار وتوضيحها،
- تنظيم العلاقة القانونية بين المؤجر والمستأجر،
- إعداد ومتابعة عقود الإيجار بما يتماشى مع القوانين،
- تحديد قيمة الإيجار وتكييفها عند الحاجة،
- فسخ عقود الإيجار،
- رفع دعاوى لتحصيل الإيجار غير المدفوع ومتابعة إجراءات التنفيذ،
- رفع دعوى تعويض عن الاستخدام العادي للعقار المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار،
- تقديم الخدمات القانونية المتعلقة بقانون الإيجار للمراكز التجارية (AVM) وأماكن العمل،
- رفع ومتابعة دعاوى الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار أو عند إساءة استخدام المستأجر للعقار،
- رفع ومتابعة دعاوى التعويض عن الاستخدام غير المشروع للعقار (ecri misil)،
- رفع دعاوى لتحديد العيوب الموجودة في العقار المؤجر والمطالبة بالتعويض عند الضرورة،
- إدارة الدعاوى المتعلقة باسترداد مبالغ التأمين (الوديعة)،
- تنفيذ إجراءات الإخلاء بناءً على تعهد مكتوب بالإخلاء،
ما هو قانون الإيجار في القانون التركي؟
يمكن تعريف قانون الإيجار على أنه المسؤولية القانونية الناتجة عن العقد المبرم بين مالك العقار والمستأجر. في تركيا، يتم تنظيم قانون الإيجار في قانون الالتزامات التركي رقم 6098. يتناول قانون الالتزامات التركي (TBK) من المادة 299 إلى المادة 378 عقود الإيجار والأحكام ذات الصلة. وفقًا للمادة 299 من هذا القانون، يتم تعريف قانون الإيجار على النحو التالي: “عقد الإيجار هو العقد الذي يتعهد فيه المؤجر بتسليم شيء للاستخدام أو الاستفادة منه للمستأجر، ويتعهد المستأجر بدوره بدفع الأجرة المتفق عليها مقابل ذلك.”
يشمل قانون الإيجار نطاقًا واسعًا وهو مرتبط بعدد من فروع القانون الأخرى. على سبيل المثال، يرتبط ارتباطًا وثيقًا بقانون الالتزامات في دعاوى التعويض التي تُرفع لتعويض الأضرار الناتجة عن سوء استخدام الأشياء أو الممتلكات المستأجرة. كما أنه يرتبط بقانون التنفيذ في الدعاوى المتعلقة بتحصيل أجور الإيجار عند عدم دفعها. كما يتضح، فإن النزاعات والإجراءات في مجال قانون الإيجار هي واسعة ومعقدة. لذلك، فإن العمل مع محامٍ متخصص ذو خبرة ومعرفة قانونية في هذا المجال يمنع حدوث خسارة في الحقوق ويضمن تنفيذ الإجراءات وفقًا للقانون.
ما هو عقد الإيجار في القانون التركي، وكيف يتم إعداده؟
عقد الإيجار هو عقد بين المؤجر والمستأجر يتعلق بممتلكات معينة، ويقع على عاتق الطرفين التزامات قانونية. في عقود الإيجار، يتنازل المؤجر عن حقه في استخدام الممتلكات والتمتع بها للمستأجر وفقًا لمدة العقد، ويُحمّل المستأجر المسؤولية عن استخدام الممتلكات ودفع الأجرة في الوقت المحدد طوال مدة العقد.
في النزاعات التي تنشأ بين المستأجر ومالك العقار، يجب إثبات وجود علاقة إيجار بين الطرفين، بينما يكون على صاحب العقار إثبات مقدار الإيجار، وعلى المستأجر إثبات أنه دفع الأجرة. بناءً على ذلك، عادةً ما تكون عقود الإيجار غير خاضعة لمتطلبات الشكل، ولكن يُنصح بإعدادها كتابيًا لسهولة الإثبات. كما أن هذه الوثيقة، التي تحمي حقوق كل من المؤجر والمستأجر، تشكل أساسًا قانونيًا لحل النزاعات المستقبلية.
يتضمن عقد الإيجار التفاصيل المتعلقة بالممتلكات أو العقار المستأجر، مثل قيمة الإيجار، مبلغ التأمين، مدة الدفع، ومدة العقد. كما هو منصوص عليه في قانون الالتزامات التركي، يمكن أن يكون عقد الإيجار محدد المدة أو غير محدد المدة. وفقًا للمادة المعنية من هذا القانون:
المادة 300: يمكن عقد الإيجار لمدة محددة أو غير محددة. إذا انتهت المدة المتفق عليها دون إشعار، يعتبر العقد عقدًا محدد المدة؛ بينما يُعتبر العقد الآخر عقدًا غير محدد المدة.
يقدم محامي قانون الإيجار العديد من الفوائد للمستأجر في إعداد أو تفسير عقد الإيجار. بالنسبة للمؤجر، يضمن عقد الإيجار التزامه بالمتطلبات القانونية ويتخذ التدابير المناسبة لتوقع المشاكل المحتملة. بالنسبة للمستأجر، يساعد المحامي في فهم حقوقه وحمايتها بطرق قانونية.
فسخ عقد الإيجار في القانون التركي
في النظام القانوني التركي، تُعتبر عقود الإيجار عقودًا تفرض التزامات على كلا الطرفين، ويجب على الأطراف الامتثال للعقد. يختلف إنهاء أو فسخ عقد الإيجار بناءً على ما إذا كان العقد محددًا أو غير محدد المدة. في بلدنا، يتم عمومًا إبرام العقود الكتابية والمحددة المدة. وفقًا لنوع العقد، سنناقش طرق إنهائه وفسخه أدناه.
- إنهاء عقود الإيجار المحددة المدة
في عقود الإيجار المحددة المدة، يتم إبرام العقد لمدة معينة، وفي نهاية هذه المدة، إذا لم يتم تجديد العقد، يتم الاتفاق على أن ينتهي العقد تلقائيًا. يحق للطرفين إنهاء العقد عن طريق تقديم إشعار كتابي قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية فترة الإيجار السنوية، أي قبل انتهاء العقد.
ومع ذلك، إذا لم يقدم المؤجر إشعارًا كتابيًا بالإخلاء بعد انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار، وواصل المستأجر دفع الإيجار، فيعتبر الطرفان قد اتفقا ضمنًا على تجديد العقد تلقائيًا لمدة سنة إضافية. مع التمديد لمدة سنة واحدة، يتم تمديد حق المؤجر في طلب إخلاء المستأجر بسبب انتهاء مدة الإيجار لمدة 10 سنوات. بعد مرور 10 سنوات، يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار كتابي قبل 3 أشهر على الأقل من انتهاء العام العاشر.
المادة 367 من قانون الالتزامات التركي
“عقد الإيجار المحدد المدة ينتهي تلقائيًا عند انتهاء المدة. ومع ذلك، إذا استمر الطرفان ضمنيًا في العقد، يُعتبر العقد مجددًا لمدة سنة واحدة ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. يمكن فسخ عقد الإيجار المجدد وفقًا لمدة الإشعار القانونية في نهاية كل سنة إيجارية.”
- إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة
في عقود الإيجار غير محددة المدة، لم يمنح القانون المؤجر حق إنهاء العقد. في هذه العقود، إذا قام المستأجر بتقديم إشعار كتابي للمالك قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية السنة الإيجارية، وأبلغه بعدم رغبته في تجديد العقد، ينتهي العقد. وإذا لم يقدم المستأجر مثل هذا الإشعار، يُعتبر العقد مجددًا تلقائيًا لمدة سنة إضافية. يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار فقط بعد مرور 10 سنوات من تاريخ إبرام العقد. يمكن للمؤجر إنهاء العقد بإشعار كتابي يُقدمه للمستأجر قبل 3 أشهر على الأقل من انتهاء فترة الـ 10 سنوات.
المادة 328 من قانون الالتزامات التركي
“في عقود الإيجار غير محددة المدة، يحق لأي من الطرفين فسخ العقد وفقًا للفترات القانونية للإشعار بالفسخ وفترات الإشعار، ما لم يتم الاتفاق على فترة إشعار أطول أو فترة فسخ أخرى. في حساب فترات الفسخ، يتم اعتبار تاريخ بدء عقد الإيجار كأساس. إذا لم يتم الامتثال للفترة المحددة للفسخ أو فترة الإشعار الواردة في العقد أو القانون، يصبح الإشعار ساريًا في فترة الفسخ التالية.”
الدعاوى المتعلقة بالإخلاء في قانون الإيجار التركي
الدعاوى المتعلقة بالإخلاء في قانون الإيجار عادة ما تكون دعاوى يتم رفعها بسبب عدم دفع المستأجر للإيجار في الوقت المحدد وبالكامل أو بسبب مخالفته لشروط عقد الإيجار. يتعين على المستأجر الامتثال لشروط عقد الإيجار ودفع الإيجار. وإلا، يحق للمؤجر رفع دعوى تنفيذ أو طلب الإخلاء. من الضروري أن يكون هناك عقد إيجار مكتوب وموافق للقانون بين الطرفين، ويجب أن يحدد المؤجر المبلغ المستحق عليه.
إذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزاماته الناشئة عن العقد، يمكن للمؤجر رفع دعوى تنفيذ لتحصيل المبلغ المستحق. يمكن للمستأجر الاعتراض على التنفيذ خلال 7 أيام، ويتعين عليه دفع المبلغ المستحق خلال 30 يومًا. إذا لم يتم الدفع في الوقت المحدد، يحق للمؤجر تقديم طلب إلى محكمة التنفيذ لرفع دعوى إخلاء. بعد ذلك، يبدأ موظفو التنفيذ في إجراءات الإخلاء.
المحاكم المختصة والمرجعيات في قانون الإيجار التركي
إليك الترجمة إلى اللغة العربية:
في مجال قانون الإيجار، والمحاكم المختصة في جميع القضايا المتعلقة بالفسخ والتعويض أو دعاوى الإخلاء الناتجة عن عقد الإيجار هي بشكل عام محكمة القضاء المدني. حتى في الحالات التي تُرفع فيها الدعوى من قبل المؤجر أو المستأجر، فإن المحاكم المدنية هي المسؤولة عن النظر في الدعاوى المضادة المتعلقة بذلك.
ومع ذلك، لا يُطبق القاعدة العامة إذا كانت هناك أحكام خاصة في القوانين. على سبيل المثال، إذا كان يُراد إخلاء العقار المؤجر أي إزالة المستأجر، فإن المحكمة التنفيذية ستكون هي المختصة في قضايا إزالة الاعتراضات ودعاوى الإخلاء. أما المحكمة المختصة فهي المحكمة التي تقع فيها العقار المستأجر وفقًا لقانون الإجراءات المدنية رقم 6100. يمكن للأطراف تحديد المحكمة المختصة من خلال عقد الإيجار إذا رغبوا في ذلك.
محامي المستأجر في أنطاليا – محامي قانون الإيجار في أنطاليا
القضايا والإجراءات في مجال قانون الإيجار هي عمليات تؤثر على الجميع، ومن الضروري دائمًا الحصول على الدعم القانوني في هذا الصدد. لتجنب الأضرار المادية والمعنوية التي قد تنشأ عن عقود الإيجار التي لم تُعد بشكل قانوني أو عن عدم الوفاء بالالتزامات المترتبة على العقد، يجب الحصول على مساعدة من محام متخصص في قانون الإيجار ويملك معرفة واسعة في هذا المجال.
في مكتبنا القانوني في أنطاليا، نقدم خدمات قانونية للمواطنين في قضايا وإجراءات قانون الإيجار التي نقوم بحلها منذ وقت طويل. يمكنكم الاتصال بنا للحصول على استشارات قانونية وخدمات التوكيل في أي نزاع أو إجراء في هذا المجال من خلال فريق المحاميين المحترفين المتخصصين. يمكنكم تحديد موعد أو التواصل معنا من خلال قسم الاتصال.
Views: 1
